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Détails du bien

Bien expiré
VilleTalcy (41)
Surface231m²
Coût Total267 980€
Loyer Annuel22 228€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+265€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 231 m²
Prix au m² : 861,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Pompe à chaleur pompe a chaleur air eau, Nombre de WC : 4, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez cette maison familiale alliant charme d'antan et modernité, de 231 m² habitables, nichée au cœur du village historique de TALCY, à seulement 12 mn de MER et 19 mn de BEAUGENCY. Comprenant une belle pièce de vie de 53 m², une salle de jeux 39 m², quatre chambres dont deux avec salle d'eau et wc privatif, salle d'eau, wc, buanderie avec wc. Profitez d'une cour ensoleillée de 338 m² clos et d'un potager indépendant de 275 m². Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2950.0 € et 4040.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). - https://www.century21-girault-mer.com/mentions_legales/

Ville : Talcy
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 47.767442, 1.445524
Total : 267 980€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 53 060€
Valeur du bien : 252 060€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 231m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 10.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1852€/mois
Loyer annuel estimé : 22228€/an
Fourchette totale : 1461€ - 2348€/mois
Fourchette annuelle : 17533€ - 28181€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :6.54% - 10.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 980€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 324,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :78,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 402,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 335,92€
Coût de l'assurance :23 448,25€
Taxe foncière : 2 222,81€/an
Soit par mois : 185,23€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 852,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 587,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :264,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 144 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 231 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 231 m²
Raison: DPE C - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 060 €(230 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 860€
    Isolation combles: 231 m² × 60€/m² = 13860€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:11 600€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 400€ = 11600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation chambres:9 600€
    Rénovation 4 chambres (80 m²): 80 m² × 120€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Talcy (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 37 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 228 €/an
Calcul : 1 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 942 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 980 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 223 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 163 €
Revenus locatifs : +22 228 €
Charges déductibles : -65 163 €
Résultat foncier Année 1 : -42 935 €(Déficit de 42 935 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 535 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 103 €/an
Revenus locatifs : +22 228 €
Charges déductibles : -12 103 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21534.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 228 €65 172 €8 951 €-42 944 €21 400 €21 544 €21 544 €
222 673 €11 873 €8 713 €10 799 €--10 744 €
323 126 €11 627 €8 466 €11 499 €---
423 589 €11 372 €8 211 €12 217 €---
524 060 €11 108 €7 947 €12 952 €---
624 542 €10 835 €7 675 €13 706 €---
725 032 €10 553 €7 393 €14 479 €---
825 533 €10 261 €7 101 €15 272 €---
926 044 €9 960 €6 799 €16 084 €---
1026 565 €9 648 €6 487 €16 917 €---
1127 096 €9 325 €6 164 €17 771 €---
1227 638 €8 991 €5 830 €18 647 €---
1328 191 €8 645 €5 484 €19 545 €---
1428 754 €8 288 €5 127 €20 466 €---
1529 329 €7 918 €4 758 €21 411 €---
1629 916 €7 536 €4 375 €22 380 €---
1730 514 €7 141 €3 980 €23 374 €---
1831 125 €6 732 €3 571 €24 393 €---
1931 747 €6 309 €3 148 €25 438 €---
2032 382 €5 871 €2 711 €26 511 €---
2133 030 €5 419 €2 258 €27 611 €---
2233 690 €4 951 €1 790 €28 740 €---
2334 364 €4 467 €1 306 €29 898 €---
2435 051 €3 966 €805 €31 086 €---
2535 752 €3 448 €287 €32 305 €---
TOTAL711 972 €261 414 €129 336 €450 558 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 558 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 228 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 668 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 668 €-6 420 €+11 088 €
2+4 668 €0 €+4 668 €
3+4 668 €+227 €+4 441 €
4+4 668 €+3 665 €+1 003 €
5+4 668 €+3 886 €+782 €
6+4 668 €+4 112 €+556 €
7+4 668 €+4 344 €+324 €
8+4 668 €+4 581 €+87 €
9+4 668 €+4 825 €-157 €
10+4 668 €+5 075 €-407 €
11+4 668 €+5 331 €-663 €
12+4 668 €+5 594 €-926 €
13+4 668 €+5 864 €-1 196 €
14+4 668 €+6 140 €-1 472 €
15+4 668 €+6 423 €-1 755 €
16+4 668 €+6 714 €-2 046 €
17+4 668 €+7 012 €-2 344 €
18+4 668 €+7 318 €-2 650 €
19+4 668 €+7 632 €-2 964 €
20+4 668 €+7 953 €-3 285 €
21+4 668 €+8 283 €-3 615 €
22+4 668 €+8 622 €-3 954 €
23+4 668 €+8 969 €-4 301 €
24+4 668 €+9 326 €-4 658 €
25+4 668 €+9 691 €-5 023 €
Total+116 700 €+135 167 €+-18 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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