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Vends maison ancienne - 226m² - 9 pièces, 6 chambres - Saint Fort Sur Gironde 17240

VilleSaint-Fort-sur-Gironde (17)
Surface226m²
Coût Total258 922€
Loyer Annuel20 770€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 164 300 €
Surface : 226 m²
Prix au m² : 726,99 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Garage

Je présente cette annonce via Agences de France : c’est un réseau que j’ai créé pour aider des artisans immobiliers de confiance, titulaires de la carte T à faire connaître leurs biens auprès de personnes de confiance. Vous pouvez les appeler de ma part.

Située à 15 minutes des commerces et à…

Ville : Saint-Fort-sur-Gironde
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Total : 258 922€
Prix d'acquisition : 164 300€
Travaux : 81 478€
Valeur du bien : 245 778€
Frais de notaire : 13 144€
Coût estimé : 13 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 226m²
Loyer prédit : 7.66€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1731€/mois
Loyer annuel estimé : 20770€/an
Fourchette totale : 1358€ - 2206€/mois
Fourchette annuelle : 16297€ - 26472€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,42 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :278 979 €
Prix d'achat :164 300 €
Décote à l'achat :-114 679€ (-41.1%)
Marge achat-revente :20 057€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 922€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 264,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :75,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 340,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :120 429,85€
Coût de l'assurance :22 655,67€
Taxe foncière : 2 077,03€/an
Soit par mois : 173,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 730,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 513,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :217,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 226 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 226 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, et rénovation du carrelage
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 478 €(361 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 978€
    Isolation des combles: 226 m² × 53€/m² = 11978€, Main d'œuvre: 2€
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation comprise)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (installation comprise)
  • Cuisine - Rénovation complète:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 1500€/m² = 22500€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (installation comprise)
  • Salon - Rafraîchissement:1 300€
    Peinture salon: 20 m² × 65€/m² = 1300€ (installation comprise)
  • Chambres - Rafraîchissement:4 800€
    Peinture 6 chambres: 96 m² × 50€/m² = 4800€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Fort-sur-Gironde (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 878€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 770 €/an
Calcul : 1 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 357 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 922 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 906 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 478 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 818 €
Revenus locatifs : +20 770 €
Charges déductibles : -92 818 €
Résultat foncier Année 1 : -72 048 €(Déficit de 72 048 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 648 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 340 €/an
Revenus locatifs : +20 770 €
Charges déductibles : -11 340 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 430 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50648.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 164 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 106 795 €(65% de 164 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 883 €/an
Calcul : 106 795 € × 3,636% = 3 883 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 770 €92 827 €8 365 €-72 056 €21 400 €50 656 €50 656 €
221 186 €11 123 €8 139 €10 063 €--40 593 €
321 609 €10 889 €7 906 €10 720 €--29 873 €
422 042 €10 648 €7 665 €11 394 €--18 479 €
522 482 €10 398 €7 415 €12 084 €--6 395 €
622 932 €10 141 €7 158 €12 791 €---
723 391 €9 875 €6 892 €13 516 €---
823 859 €9 600 €6 617 €14 259 €---
924 336 €9 316 €6 333 €15 020 €---
1024 822 €9 022 €6 039 €15 800 €---
1125 319 €8 719 €5 736 €16 600 €---
1225 825 €8 406 €5 423 €17 419 €---
1326 342 €8 082 €5 099 €18 260 €---
1426 869 €7 748 €4 764 €19 121 €---
1527 406 €7 402 €4 419 €20 004 €---
1627 954 €7 045 €4 062 €20 909 €---
1728 513 €6 676 €3 693 €21 837 €---
1829 083 €6 295 €3 312 €22 788 €---
1929 665 €5 901 €2 918 €23 764 €---
2030 258 €5 495 €2 511 €24 764 €---
2130 864 €5 074 €2 091 €25 789 €---
2231 481 €4 640 €1 657 €26 841 €---
2332 110 €4 191 €1 208 €27 919 €---
2432 753 €3 728 €744 €29 025 €---
2533 408 €3 249 €265 €30 159 €---
TOTAL665 279 €276 489 €120 430 €388 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 362 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 362 €-6 420 €+10 782 €
2+4 362 €0 €+4 362 €
3+4 362 €0 €+4 362 €
4+4 362 €0 €+4 362 €
5+4 362 €0 €+4 362 €
6+4 362 €+1 919 €+2 443 €
7+4 362 €+4 055 €+307 €
8+4 362 €+4 278 €+84 €
9+4 362 €+4 506 €-144 €
10+4 362 €+4 740 €-378 €
11+4 362 €+4 980 €-618 €
12+4 362 €+5 226 €-864 €
13+4 362 €+5 478 €-1 116 €
14+4 362 €+5 736 €-1 374 €
15+4 362 €+6 001 €-1 639 €
16+4 362 €+6 273 €-1 911 €
17+4 362 €+6 551 €-2 189 €
18+4 362 €+6 836 €-2 474 €
19+4 362 €+7 129 €-2 767 €
20+4 362 €+7 429 €-3 067 €
21+4 362 €+7 737 €-3 375 €
22+4 362 €+8 052 €-3 690 €
23+4 362 €+8 376 €-4 014 €
24+4 362 €+8 708 €-4 346 €
25+4 362 €+9 048 €-4 686 €
Total+109 050 €+116 637 €+-7 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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