Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Vend appart F4

VilleMontluçon (03)
Surface78m²
Coût Total110 476€
Loyer Annuel7 258€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 69 700 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 893,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vend appartement F4 avec ascenseur, garage et cave. Actuellement occupé par locataires avec fin de bail en Mars 2028. Bonne rentabilité. Peu de frais de copropriété et taxe foncière 1400€ Rénovation partille en 2012. Grand séjour salon Cuisine équipée Salle de bain avec douche Italienne Placards dans le couloir et l'entrée. Renseignements et photos sur demande. Ouvert à propositions sérieuses et respectables.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.326480, 2.617860
Total : 110 476€
Prix d'acquisition : 69 700€
Travaux : 35 200€
Valeur du bien : 104 900€
Frais de notaire : 5 576€
Coût estimé : 5 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 605€/mois
Loyer annuel estimé : 7258€/an
Fourchette totale : 475€ - 771€/mois
Fourchette annuelle : 5697€ - 9248€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :770,42 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :60 092 €
Prix d'achat :69 700 €
Décote à l'achat :+9 608€ (+16.0%)
Marge achat-revente :-50 384€ (-83.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 476€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :32,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 579,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 672,49€
Coût de l'assurance :9 666,65€
Taxe foncière : 1 400,00€/an
Soit par mois : 116,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 604,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 696,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments vieillissants nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - fixtures légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 200 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (5 m²) × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation revêtements de sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 258 €/an
Calcul : 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 708 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 476 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 400 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 695 €
Revenus locatifs : +7 258 €
Charges déductibles : -40 695 €
Résultat foncier Année 1 : -33 437 €(Déficit de 33 437 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 037 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 495 €/an
Revenus locatifs : +7 258 €
Charges déductibles : -5 495 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 763 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12036.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 305 €(65% de 69 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 647 €/an
Calcul : 45 305 € × 3,636% = 1 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 258 €40 699 €3 712 €-33 440 €21 400 €12 040 €12 040 €
27 403 €5 400 €3 613 €2 003 €--10 037 €
37 552 €5 298 €3 511 €2 253 €--7 784 €
47 703 €5 193 €3 406 €2 510 €--5 274 €
57 857 €5 084 €3 297 €2 773 €--2 501 €
68 014 €4 971 €3 184 €3 043 €---
78 174 €4 854 €3 067 €3 320 €---
88 338 €4 733 €2 946 €3 605 €---
98 504 €4 608 €2 821 €3 896 €---
108 674 €4 479 €2 692 €4 196 €---
118 848 €4 345 €2 558 €4 503 €---
129 025 €4 206 €2 420 €4 818 €---
139 205 €4 063 €2 277 €5 142 €---
149 389 €3 915 €2 128 €5 474 €---
159 577 €3 762 €1 975 €5 815 €---
169 769 €3 603 €1 817 €6 165 €---
179 964 €3 439 €1 653 €6 525 €---
1810 163 €3 270 €1 483 €6 894 €---
1910 367 €3 094 €1 307 €7 273 €---
2010 574 €2 913 €1 126 €7 661 €---
2110 785 €2 725 €938 €8 061 €---
2211 001 €2 530 €744 €8 471 €---
2311 221 €2 329 €543 €8 892 €---
2411 446 €2 121 €335 €9 324 €---
2511 675 €1 906 €119 €9 769 €---
TOTAL232 485 €133 539 €53 672 €98 946 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 946 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 258 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 524 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 524 €-6 420 €+7 944 €
2+1 524 €0 €+1 524 €
3+1 524 €0 €+1 524 €
4+1 524 €0 €+1 524 €
5+1 524 €0 €+1 524 €
6+1 524 €+163 €+1 361 €
7+1 524 €+996 €+528 €
8+1 524 €+1 081 €+443 €
9+1 524 €+1 169 €+355 €
10+1 524 €+1 259 €+265 €
11+1 524 €+1 351 €+173 €
12+1 524 €+1 445 €+79 €
13+1 524 €+1 543 €-19 €
14+1 524 €+1 642 €-118 €
15+1 524 €+1 745 €-221 €
16+1 524 €+1 850 €-326 €
17+1 524 €+1 957 €-433 €
18+1 524 €+2 068 €-544 €
19+1 524 €+2 182 €-658 €
20+1 524 €+2 298 €-774 €
21+1 524 €+2 418 €-894 €
22+1 524 €+2 541 €-1 017 €
23+1 524 €+2 668 €-1 144 €
24+1 524 €+2 797 €-1 273 €
25+1 524 €+2 931 €-1 407 €
Total+38 100 €+29 684 €+8 416 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →