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Maison à vendre

VilleLangeac (43)
Surface55m²
Coût Total90 970€
Loyer Annuel5 175€
Rentabilité5.69%
Cashflow/mois-82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 890,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 2 chambres, calme, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave

En exclusivité venez découvrir Dans un quartier calme très proche du centre ville de Langeac cette maison Elle se compose au rdc :Salon, Salle à manger, cuisine, Salle de bain ,WC à l'étage 2 chambres toiture neuve ,fenêtres pvc double vitrage, chauffage électrique ,tout à l'égout ,fibre Idéal pour un premier achat ou pour un investissement locatif. A visiter rapidement Alors n'hésitez pas à me contacter ! Michel Valette

RSAC 913506739 Agent Commercial Dr HOUSE IMMO secteur Langeac et ses environs Ce bien vous est présenté par Michel Valette, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Langeac
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.097324, 3.495099
Total : 90 970€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 38 050€
Valeur du bien : 87 050€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 431€/mois
Loyer annuel estimé : 5175€/an
Fourchette totale : 312€ - 597€/mois
Fourchette annuelle : 3738€ - 7163€/an
Rentabilité brute :5.69%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 189,06 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 398 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :-16 398€ (-25.1%)
Marge achat-revente :-25 572€ (-39.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 470,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 311,98€
Coût de l'assurance :7 732,45€
Taxe foncière : 517,48€/an
Soit par mois : 43,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 431,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation des combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par des modèles performants
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes et un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification des installations
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 050 €(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Isolation:3 850€
    Isolation des combles: 55 m² × 70€/m² = 3850€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langeac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 431 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 175 €/an
Calcul : 431 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 970 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 517 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 813 €
Revenus locatifs : +5 175 €
Charges déductibles : -41 813 €
Résultat foncier Année 1 : -36 638 €(Déficit de 36 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 763 €/an
Revenus locatifs : +5 175 €
Charges déductibles : -3 763 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15238.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 175 €41 816 €2 939 €-36 641 €21 400 €15 241 €15 241 €
25 278 €3 686 €2 860 €1 592 €--13 649 €
35 384 €3 604 €2 778 €1 779 €--11 870 €
45 492 €3 520 €2 693 €1 972 €--9 898 €
55 601 €3 432 €2 605 €2 169 €--7 728 €
65 713 €3 342 €2 515 €2 372 €--5 357 €
75 828 €3 248 €2 421 €2 580 €--2 777 €
85 944 €3 151 €2 325 €2 793 €---
96 063 €3 052 €2 225 €3 011 €---
106 184 €2 949 €2 122 €3 236 €---
116 308 €2 842 €2 015 €3 466 €---
126 434 €2 732 €1 905 €3 702 €---
136 563 €2 618 €1 791 €3 945 €---
146 694 €2 501 €1 674 €4 193 €---
156 828 €2 379 €1 553 €4 449 €---
166 965 €2 254 €1 427 €4 711 €---
177 104 €2 124 €1 298 €4 980 €---
187 246 €1 990 €1 164 €5 256 €---
197 391 €1 852 €1 025 €5 539 €---
207 539 €1 709 €882 €5 830 €---
217 690 €1 561 €735 €6 128 €---
227 843 €1 409 €582 €6 434 €---
238 000 €1 251 €424 €6 749 €---
248 160 €1 088 €262 €7 072 €---
258 323 €920 €93 €7 403 €---
TOTAL165 751 €101 031 €42 312 €64 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 64 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 087 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 087 €-6 420 €+7 507 €
2+1 087 €0 €+1 087 €
3+1 087 €0 €+1 087 €
4+1 087 €0 €+1 087 €
5+1 087 €0 €+1 087 €
6+1 087 €0 €+1 087 €
7+1 087 €0 €+1 087 €
8+1 087 €+5 €+1 082 €
9+1 087 €+903 €+184 €
10+1 087 €+971 €+116 €
11+1 087 €+1 040 €+47 €
12+1 087 €+1 111 €-24 €
13+1 087 €+1 183 €-96 €
14+1 087 €+1 258 €-171 €
15+1 087 €+1 335 €-248 €
16+1 087 €+1 413 €-326 €
17+1 087 €+1 494 €-407 €
18+1 087 €+1 577 €-490 €
19+1 087 €+1 662 €-575 €
20+1 087 €+1 749 €-662 €
21+1 087 €+1 838 €-751 €
22+1 087 €+1 930 €-843 €
23+1 087 €+2 025 €-938 €
24+1 087 €+2 122 €-1 035 €
25+1 087 €+2 221 €-1 134 €
Total+27 175 €+19 416 €+7 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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