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Achat maison

Bien expiré
VilleJoigny (89)
Surface140m²
Coût Total129 520€
Loyer Annuel12 569€
Rentabilité9.70%
Cashflow/mois+256€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 564,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 140 m², 6 Pièces, 2 Chambres, Terrain de 9 m²

1er logement - Entièrement rénové : Belle pièce de vie d'environ 30 m² , salle de douche avec WC. À l'étage : 1 chambre + 1 bureau. Grenier aménageable. Belle cave voûtée d'environ 30 m² Courette privative de 9 m² Chauffage P.A.C. air/air 2ème logement : À rénover entièrement Fort potentiel d'aménagement selon vos envies (résidence principale, location, division). Tout à l'égout Idéal investisseur - Possibilité de rendement intéressant après rénovation du second logement. Sabrina Pannier (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 985275726 - SENS.

Ville : Joigny
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89300
Coordonnées : 47.981468, 3.390522
Total : 129 520€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 123 200€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1047€/mois
Loyer annuel estimé : 12569€/an
Fourchette totale : 829€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 9951€ - 15876€/an
Rentabilité brute :9.70%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 686,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 002,29€
Coût de l'assurance :11 333,00€
Taxe foncière : 1 256,89€/an
Soit par mois : 104,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 047,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 790,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :256,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage existant (PAC air/air) pour garantir son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage à vérifier pour garantir un bon rendement énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: surface maison en m² (140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique et gagner des classes DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur 140 m²)
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'isolation et gagner des classes DPE.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation complète nécessaire.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé, rénovation lourde nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage si nécessaire.
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage si nécessaire.
Quantité: salle à manger (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(316 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système PAC air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 600€
    Isolation combles: 140 m² × 40€/m² = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde 2 chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Rafraîchissement léger cuisine: 10 m² × 150€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Rafraîchissement léger salon: 25 m² × 30€ = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:450€
    Rafraîchissement léger salle à manger: 15 m² × 30€ = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joigny (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Calcul : 1 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 476 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 257 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 387 €
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -50 387 €
Résultat foncier Année 1 : -37 818 €(Déficit de 37 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 187 €/an
Revenus locatifs : +12 569 €
Charges déductibles : -6 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 382 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16417.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 569 €50 391 €4 481 €-37 822 €21 400 €16 422 €16 422 €
212 820 €6 073 €4 363 €6 747 €--9 675 €
313 077 €5 952 €4 242 €7 125 €--2 550 €
413 338 €5 826 €4 116 €7 512 €---
513 605 €5 696 €3 985 €7 909 €---
613 877 €5 561 €3 850 €8 316 €---
714 155 €5 421 €3 711 €8 734 €---
814 438 €5 276 €3 566 €9 162 €---
914 727 €5 126 €3 416 €9 600 €---
1015 021 €4 971 €3 261 €10 050 €---
1115 321 €4 810 €3 100 €10 511 €---
1215 628 €4 644 €2 933 €10 984 €---
1315 940 €4 471 €2 761 €11 469 €---
1416 259 €4 293 €2 582 €11 967 €---
1516 584 €4 108 €2 398 €12 477 €---
1616 916 €3 916 €2 206 €13 000 €---
1717 254 €3 718 €2 008 €13 536 €---
1817 600 €3 513 €1 803 €14 087 €---
1917 952 €3 300 €1 590 €14 651 €---
2018 311 €3 080 €1 370 €15 231 €---
2118 677 €2 852 €1 142 €15 825 €---
2219 050 €2 616 €906 €16 435 €---
2319 431 €2 371 €661 €17 060 €---
2419 820 €2 118 €408 €17 702 €---
2520 216 €1 856 €146 €18 361 €---
TOTAL402 587 €151 958 €65 002 €250 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 569 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 639 €-6 420 €+9 059 €
2+2 639 €0 €+2 639 €
3+2 639 €0 €+2 639 €
4+2 639 €+1 489 €+1 150 €
5+2 639 €+2 373 €+266 €
6+2 639 €+2 495 €+144 €
7+2 639 €+2 620 €+19 €
8+2 639 €+2 749 €-110 €
9+2 639 €+2 880 €-241 €
10+2 639 €+3 015 €-376 €
11+2 639 €+3 153 €-514 €
12+2 639 €+3 295 €-656 €
13+2 639 €+3 441 €-802 €
14+2 639 €+3 590 €-951 €
15+2 639 €+3 743 €-1 104 €
16+2 639 €+3 900 €-1 261 €
17+2 639 €+4 061 €-1 422 €
18+2 639 €+4 226 €-1 587 €
19+2 639 €+4 395 €-1 756 €
20+2 639 €+4 569 €-1 930 €
21+2 639 €+4 747 €-2 108 €
22+2 639 €+4 930 €-2 291 €
23+2 639 €+5 118 €-2 479 €
24+2 639 €+5 311 €-2 672 €
25+2 639 €+5 508 €-2 869 €
Total+65 975 €+75 189 €+-9 214 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
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