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Maison à vendre

VilleCahors (46)
Surface120m²
Coût Total177 572€
Loyer Annuel15 214€
Rentabilité8.57%
Cashflow/mois+210€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 400 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 236,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, calme, Pas de cave

A 20 minutes de Cahors Nord, située dans un environnement calme, cette maison en pierre pleine de charme se compose, au rez-de-chaussée, d'un salon, d'une cuisine, d'une chambre ainsi que d'une salle de bain. L'étage dispose de deux chambres supplémentaires. À l'extérieur, vous pourrez profiter d'un très joli jardin arboré. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.454162, 1.440983
Total : 177 572€
Prix d'acquisition : 148 400€
Travaux : 17 300€
Valeur du bien : 165 700€
Frais de notaire : 11 872€
Coût estimé : 11 872€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1268€/mois
Loyer annuel estimé : 15214€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1602€/mois
Fourchette annuelle : 12041€ - 19222€/an
Rentabilité brute :8.57%
Fourchette de rentabilité :6.78% - 10.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 715,93 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :205 912 €
Prix d'achat :148 400 €
Décote à l'achat :-57 512€ (-27.9%)
Marge achat-revente :28 340€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 572€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 931,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 269,70€
Coût de l'assurance :15 537,55€
Taxe foncière : 1 521,36€/an
Soit par mois : 126,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 267,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 058,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,76€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 127 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 300 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:5 200€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 100€/m² = 1200€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rafraîchissement:3 600€
    Rafraîchissement 3 chambres: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 268 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 214 €/an
Calcul : 1 268 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 961 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 572 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 622 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 521 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 404 €
Revenus locatifs : +15 214 €
Charges déductibles : -25 404 €
Résultat foncier Année 1 : -10 190 €(Déficit de 10 190 €)
Imputable sur revenu global : 10 190 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 104 €/an
Revenus locatifs : +15 214 €
Charges déductibles : -8 104 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 110 €/an
Prix d'achat du bien : 148 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 460 €(65% de 148 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 508 €/an
Calcul : 96 460 € × 3,636% = 3 508 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 214 €25 409 €5 966 €-10 196 €10 196 €--
215 518 €7 951 €5 808 €7 567 €---
315 828 €7 787 €5 644 €8 041 €---
416 145 €7 617 €5 475 €8 527 €---
516 468 €7 442 €5 299 €9 026 €---
616 797 €7 261 €5 118 €9 537 €---
717 133 €7 073 €4 930 €10 060 €---
817 476 €6 879 €4 736 €10 597 €---
917 825 €6 678 €4 535 €11 148 €---
1018 182 €6 470 €4 327 €11 712 €---
1118 545 €6 255 €4 112 €12 291 €---
1218 916 €6 032 €3 889 €12 884 €---
1319 295 €5 802 €3 659 €13 492 €---
1419 680 €5 564 €3 421 €14 116 €---
1520 074 €5 318 €3 175 €14 756 €---
1620 476 €5 063 €2 920 €15 413 €---
1720 885 €4 799 €2 656 €16 086 €---
1821 303 €4 527 €2 384 €16 776 €---
1921 729 €4 244 €2 102 €17 484 €---
2022 163 €3 953 €1 810 €18 211 €---
2122 607 €3 651 €1 508 €18 956 €---
2223 059 €3 338 €1 195 €19 721 €---
2323 520 €3 015 €872 €20 505 €---
2423 990 €2 681 €538 €21 310 €---
2524 470 €2 335 €192 €22 135 €---
TOTAL487 297 €157 141 €86 270 €330 156 €10 196 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 059 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 330 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 195 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 195 €-3 059 €+6 254 €
2+3 195 €+2 270 €+925 €
3+3 195 €+2 412 €+783 €
4+3 195 €+2 558 €+637 €
5+3 195 €+2 708 €+487 €
6+3 195 €+2 861 €+334 €
7+3 195 €+3 018 €+177 €
8+3 195 €+3 179 €+16 €
9+3 195 €+3 344 €-149 €
10+3 195 €+3 514 €-319 €
11+3 195 €+3 687 €-492 €
12+3 195 €+3 865 €-670 €
13+3 195 €+4 048 €-853 €
14+3 195 €+4 235 €-1 040 €
15+3 195 €+4 427 €-1 232 €
16+3 195 €+4 624 €-1 429 €
17+3 195 €+4 826 €-1 631 €
18+3 195 €+5 033 €-1 838 €
19+3 195 €+5 245 €-2 050 €
20+3 195 €+5 463 €-2 268 €
21+3 195 €+5 687 €-2 492 €
22+3 195 €+5 916 €-2 721 €
23+3 195 €+6 152 €-2 957 €
24+3 195 €+6 393 €-3 198 €
25+3 195 €+6 641 €-3 446 €
Total+79 875 €+99 047 €+-19 172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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