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Maison Le Sel De Bretagne d'environ 140 m²

VilleSel-de-Bretagne (35)
Surface140m²
Coût Total180 557€
Loyer Annuel14 188€
Rentabilité7.86%
Cashflow/mois+85€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 405 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 1 138,61 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Ref 6478: 159 405€ HAI Et si vous donniez une nouvelle vie à un lieu chargé d'histoire ? Au coeur d'un charmant village breton, à proximité de Bain-de-Bretagne, LE SEL DE BRETAGNE, se dévoile une maison mitoyenne. Derrière les murs de pierre, le charme de l'ancien est bien présent : façades en pierre, caractère, implantation au coeur du bourg! Un patrimoine qui ne demande qu'à être révélé. La maison dispose de son petit jardin privatif d'environ 280m² et offre un véritable potentiel de personnalisation. Ici, pas de maison standardisée. Vous achetez un lieu, une histoire et la liberté d'en écrire la suite. Les travaux, à prévoir à la charge de l'acquéreur, permettront à chacun de façonner son projet selon ses envies : résidence principale, maison de caractère, pied-à-terre ou investissement patrimonial. Un projet à réinventer. Une surface aménageable d'environ 140m² avec les combles Possibilité de créer plusieurs chambres Potentiel de valorisation important Un jardin. Un cadre de village authentique. Le charme intemporel de la pierre. Venez découvrir le potentiel de ce lieu pas comme les autres. Contactez notre conseiller Benjamin GALTON pour plus d'informations sur ce bien. Pour information, votre agence Laforêt vous accueille téléphoniquement du lundi au samedi de 8h à 19h sans interruption. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/357600.pdf

Ville : Sel-de-Bretagne
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35320
Coordonnées : 47.889622, -1.604844
Total : 180 557€
Prix d'acquisition : 159 405€
Travaux : 8 400€
Valeur du bien : 167 805€
Frais de notaire : 12 752€
Coût estimé : 12 752€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1182€/mois
Loyer annuel estimé : 14188€/an
Fourchette totale : 929€ - 1504€/mois
Fourchette annuelle : 11151€ - 18052€/an
Rentabilité brute :7.86%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 025,86 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 620 €
Prix d'achat :159 405 €
Décote à l'achat :-124 215€ (-43.8%)
Marge achat-revente :103 063€ (36.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 557€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,82€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,22€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 979,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 488,57€
Coût de l'assurance :21 666,84€
Taxe foncière : 1 418,82€/an
Soit par mois : 118,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 182,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 097,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, avec carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement important nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.8/5 - Rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 400 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 400€
    Isolation des combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 182 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 188 €/an
Calcul : 1 182 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 294 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 557 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 867 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 419 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 980 €
Revenus locatifs : +14 188 €
Charges déductibles : -16 980 €
Résultat foncier Année 1 : -2 791 €(Déficit de 2 791 €)
Imputable sur revenu global : 2 791 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 580 €/an
Revenus locatifs : +14 188 €
Charges déductibles : -8 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 609 €/an
Prix d'achat du bien : 159 405 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 613 €(65% de 159 405 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 768 €/an
Calcul : 103 613 € × 3,636% = 3 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 188 €16 986 €6 300 €-2 797 €2 797 €--
214 472 €8 421 €6 136 €6 051 €---
314 761 €8 251 €5 965 €6 511 €---
415 057 €8 074 €5 789 €6 982 €---
515 358 €7 892 €5 606 €7 466 €---
615 665 €7 702 €5 417 €7 962 €---
715 978 €7 506 €5 221 €8 472 €---
816 298 €7 303 €5 018 €8 995 €---
916 624 €7 093 €4 807 €9 531 €---
1016 956 €6 875 €4 590 €10 081 €---
1117 295 €6 649 €4 364 €10 646 €---
1217 641 €6 415 €4 130 €11 226 €---
1317 994 €6 173 €3 888 €11 821 €---
1418 354 €5 922 €3 637 €12 432 €---
1518 721 €5 662 €3 377 €13 059 €---
1619 096 €5 393 €3 108 €13 702 €---
1719 477 €5 114 €2 829 €14 363 €---
1819 867 €4 825 €2 540 €15 042 €---
1920 264 €4 526 €2 240 €15 738 €---
2020 670 €4 216 €1 930 €16 454 €---
2121 083 €3 895 €1 609 €17 188 €---
2221 505 €3 562 €1 277 €17 943 €---
2321 935 €3 217 €932 €18 717 €---
2422 373 €2 861 €575 €19 513 €---
2522 821 €2 491 €205 €20 330 €---
TOTAL454 454 €157 026 €91 489 €297 428 €2 797 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 839 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 428 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 188 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 980 €-839 €+3 819 €
2+2 980 €+1 815 €+1 165 €
3+2 980 €+1 953 €+1 027 €
4+2 980 €+2 095 €+885 €
5+2 980 €+2 240 €+740 €
6+2 980 €+2 389 €+591 €
7+2 980 €+2 542 €+438 €
8+2 980 €+2 698 €+282 €
9+2 980 €+2 859 €+121 €
10+2 980 €+3 024 €-44 €
11+2 980 €+3 194 €-214 €
12+2 980 €+3 368 €-388 €
13+2 980 €+3 546 €-566 €
14+2 980 €+3 730 €-750 €
15+2 980 €+3 918 €-938 €
16+2 980 €+4 111 €-1 131 €
17+2 980 €+4 309 €-1 329 €
18+2 980 €+4 513 €-1 533 €
19+2 980 €+4 722 €-1 742 €
20+2 980 €+4 936 €-1 956 €
21+2 980 €+5 156 €-2 176 €
22+2 980 €+5 383 €-2 403 €
23+2 980 €+5 615 €-2 635 €
24+2 980 €+5 854 €-2 874 €
25+2 980 €+6 099 €-3 119 €
Total+74 500 €+89 228 €+-14 728 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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