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Appartement à vendre

VilleAvignon (84)
Surface98
Coût Total189 000
Loyer Annuel11 855
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-268
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 530,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 19,6 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Balcon, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud, Interphone, Pas de cave, Non meublé

iad France - Jean-Paul GRANGET vous propose: La Panorama T5 98 m² Dernier étage Ascenseur Terrasse 4 chambres – Rénové – Avignon Saint-Ruf DESCRIPTION ? COUP DE CŒUR – AVIGNON EXTRA-MUROS – SAINT-RUF Rare sur le secteur ! Découvrez ce superbe appartement traversant de 98 m², entièrement rénové en 2023, situé au 5 € et dernier étage avec ascenseur. Lumineux, moderne et parfaitement agencé, ce bien offre un cadre de vie agréable et un fort potentiel locatif, idéal pour la de la colocation. ?? L'appartement • Grande pièce de vie lumineuse • Cuisine neuve et entièrement équipée • 4 chambres spacieuses • Terrasse de 10 m² • Buanderie + grenier pour plus de rangement • Parquet bois • Appartement entièrement rénové – aucun travaux à prévoir ?? Confort • Double vitrage • Fibre optique • Climatisation dans le séjour • Chauffage collectif gaz • Radiateurs électriques neufs • Chauffe-eau neuf • Possibilité d'agrandir le séjour en supprimant une chambre ?? Emplacement idéal • Commerces, bus et tram au pied de l'immeuble • Centre-ville accessible en 5 minutes ?? Idéal investisseurs • Configuration parfaite pour colocation rentable • Secteur recherché • Forte demande locative ?? Idéal famille • Volumes généreux • Lumineux et traversant • Dernier étage = calme et vue dégagée ?? Bien rare sur Avignon – à visiter rapidement ! ?? Contactez moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 40 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 179 euros par mois (soit 2148 euros annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE C indice 143 et classe CLIMAT C indice 15. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-Paul GRANGET mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de AVIGNON sous le numéro 854042199, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.939116, 4.805063
Total : 189 000
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 27 000
Valeur du bien : 177 000
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 988€/mois
Loyer annuel estimé : 11855€/an
Fourchette totale : 755€ - 1293€/mois
Fourchette annuelle : 9058€ - 15516€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :495 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 000
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-46 000 (-23.5%)
Marge achat-revente :7 000€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 000
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :923,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :55,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 978,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 907,71
Coût de l'assurance :16 537,50
Taxe foncière : 1 185,52€/an
Soit par mois : 98,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,00€/mois
Soit par an : 2 148,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 987,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-268,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 143 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes) pour toutes les chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation lourde.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif gaz et des radiateurs électriques neufs.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE C - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir le bon fonctionnement du système de chauffage.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune intervention nécessaire, fenêtres en double vitrage.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Fenêtres en bon état.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune intervention nécessaire, chauffe-eau neuf.
Quantité: 0
Raison: DPE C - Appartement - Chauffe-eau en bon état.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 000(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:12 000
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:3 000
    Vérification chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:0
    Aucune intervention nécessaire, fenêtres en double vitrage: 0 fenêtres × 0€ = 0€
  • Eau chaude:0
    Aucune intervention nécessaire, chauffe-eau neuf: 0 chauffe-eau × 0€ = 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon. Main d'œuvre incluse. Les coûts pour la salle de bain et les chambres sont basés sur une fourchette réaliste de 2000€/m² pour la salle de bain et 200€/m² pour les chambres.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 988 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 855 €/an
Calcul : 988 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 000 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 148 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 095
Revenus locatifs : +11 855
Charges déductibles : -37 095
Résultat foncier Année 1 : -25 240(Déficit de 25 240 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 840
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 095 €/an
Revenus locatifs : +11 855
Charges déductibles : -10 095
Résultat foncier Années 2+ : 1 760 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3840.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 85537 1016 106-25 24621 400 €3 846 €3 846 €
212 0929 9365 9412 156--1 690 €
312 3349 7665 7712 568---
412 5819 5905 5952 991---
512 8329 4085 4133 425---
613 0899 2205 2253 869---
713 3519 0265 0314 325---
813 6188 8254 8304 793---
913 8908 6174 6225 273---
1014 1688 4034 4085 765---
1114 4518 1824 1876 270---
1214 7407 9533 9586 787---
1315 0357 7173 7227 318---
1415 3367 4733 4787 863---
1515 6437 2213 2268 422---
1615 9566 9602 9658 996---
1716 2756 6912 6969 584---
1816 6006 4132 41810 188---
1916 9326 1252 13010 807---
2017 2715 8281 83311 443---
2117 6165 5211 52612 095---
2217 9695 2041 20912 764---
2318 3284 87788213 451---
2418 6954 53854314 156---
2519 0684 18919414 880---
TOTAL379 727214 78387 908164 94321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 943
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 855 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 490-6 420+8 910
2+2 4900+2 490
3+2 490+264+2 226
4+2 490+897+1 593
5+2 490+1 027+1 463
6+2 490+1 161+1 329
7+2 490+1 298+1 192
8+2 490+1 438+1 052
9+2 490+1 582+908
10+2 490+1 729+761
11+2 490+1 881+609
12+2 490+2 036+454
13+2 490+2 196+294
14+2 490+2 359+131
15+2 490+2 527-37
16+2 490+2 699-209
17+2 490+2 875-385
18+2 490+3 056-566
19+2 490+3 242-752
20+2 490+3 433-943
21+2 490+3 628-1 138
22+2 490+3 829-1 339
23+2 490+4 035-1 545
24+2 490+4 247-1 757
25+2 490+4 464-1 974
Total+62 250+49 483+12 767
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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