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Maison à vendre

VilleMornay-Berry (18)
Surface85.4m²
Coût Total109 424€
Loyer Annuel6 414€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 53 000 €
Surface : 85.4 m²
Prix au m² : 620,61 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cuisine équipée, Cave, Salon (total 40 m²), 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

Maison individuelle de 85 m2, comprenant un lumineux salon-séjour de 40 m2 avec porte fenêtre ouvrant sur une véranda spacieuse de 16 m2, un bureau ainsi qu'une buanderie, une chambre de 16 m2, une cuisine séparée de 9 m2, salle d'eau avec WC. Possibilité d'aménager le grenier afin de bénéficier de 70 m2 supplémentaires. Annexes attenantes à la maison : chaufferie, cellier et garge de 31 m2. L'ensemble disposant d'un terrain de 1174 m2 avec puits. Menuiseries en PVC double vitrage à l'avant (remplacement à prévoir à l'arrière). Chauffage individuel par chaudière fioul, assainissement individuel par fosse septique. Situé à seulement 10 minutes de Jouet-sur-l'Aubois et Nérondes communes disposant de toutes les commodités. Risques naturels Pour tous renseignements contacter Mlle Samantha Gasselin (EI) N°RSAC 983174772 - référence annonce n°7381

Ville : Mornay-Berry
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18350
Coordonnées : 47.059253, 2.866253
Total : 109 424€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 52 184€
Valeur du bien : 105 184€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85.4m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6414€/an
Fourchette totale : 414€ - 691€/mois
Fourchette annuelle : 4963€ - 8290€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :663,16 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :56 634 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-3 634€ (-6.4%)
Marge achat-revente :-52 790€ (-93.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 424€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :43,77€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 588,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 037,73€
Coût de l'assurance :13 130,88€
Taxe foncière : 641,38€/an
Soit par mois : 53,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 534,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 85.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 85.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres à l'arrière par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol avec parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 - Chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 184 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 624€
    Isolation combles: 85.4 m² × 60€/m² = 5124€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:4 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1200€ = 3600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:1 460€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 724€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 414 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 727 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 424 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 525 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 184 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 078 €
Revenus locatifs : +6 414 €
Charges déductibles : -57 078 €
Résultat foncier Année 1 : -50 664 €(Déficit de 50 664 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 264 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 894 €/an
Revenus locatifs : +6 414 €
Charges déductibles : -4 894 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29264.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 414 €57 082 €3 731 €-50 668 €21 400 €29 268 €29 268 €
26 542 €4 799 €3 633 €1 743 €--27 525 €
36 673 €4 697 €3 531 €1 976 €--25 549 €
46 806 €4 592 €3 425 €2 214 €--23 335 €
56 943 €4 483 €3 316 €2 460 €--20 875 €
67 081 €4 370 €3 203 €2 711 €--18 164 €
77 223 €4 253 €3 086 €2 970 €--15 194 €
87 367 €4 132 €2 965 €3 235 €--11 958 €
97 515 €4 007 €2 840 €3 508 €--8 450 €
107 665 €3 877 €2 711 €3 788 €--4 662 €
117 818 €3 743 €2 576 €4 075 €--587 €
127 975 €3 604 €2 437 €4 371 €---
138 134 €3 460 €2 294 €4 674 €---
148 297 €3 312 €2 145 €4 985 €---
158 463 €3 158 €1 991 €5 305 €---
168 632 €2 998 €1 832 €5 634 €---
178 805 €2 833 €1 667 €5 972 €---
188 981 €2 662 €1 496 €6 319 €---
199 161 €2 486 €1 319 €6 675 €---
209 344 €2 303 €1 136 €7 041 €---
219 531 €2 113 €947 €7 417 €---
229 721 €1 917 €751 €7 804 €---
239 916 €1 714 €548 €8 201 €---
2410 114 €1 505 €338 €8 609 €---
2510 316 €1 287 €121 €9 029 €---
TOTAL205 437 €135 387 €54 038 €70 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 414 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 347 €-6 420 €+7 767 €
2+1 347 €0 €+1 347 €
3+1 347 €0 €+1 347 €
4+1 347 €0 €+1 347 €
5+1 347 €0 €+1 347 €
6+1 347 €0 €+1 347 €
7+1 347 €0 €+1 347 €
8+1 347 €0 €+1 347 €
9+1 347 €0 €+1 347 €
10+1 347 €0 €+1 347 €
11+1 347 €0 €+1 347 €
12+1 347 €+1 311 €+36 €
13+1 347 €+1 402 €-55 €
14+1 347 €+1 496 €-149 €
15+1 347 €+1 592 €-245 €
16+1 347 €+1 690 €-343 €
17+1 347 €+1 791 €-444 €
18+1 347 €+1 896 €-549 €
19+1 347 €+2 002 €-655 €
20+1 347 €+2 112 €-765 €
21+1 347 €+2 225 €-878 €
22+1 347 €+2 341 €-994 €
23+1 347 €+2 460 €-1 113 €
24+1 347 €+2 583 €-1 236 €
25+1 347 €+2 709 €-1 362 €
Total+33 675 €+21 191 €+12 484 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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