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Achat : Maison Nébian (34800)

VilleNébian (34)
Surface61m²
Coût Total131 840€
Loyer Annuel8 253€
Rentabilité6.26%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 442,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse

Située au cœur du village de Nébian, cette maison de village d’environ 61 m² offre un beau potentiel pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif.

Ville : Nébian
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34800
Coordonnées : 43.607040, 3.430990
Total : 131 840€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 36 800€
Valeur du bien : 124 800€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.27€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 15.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8253€/an
Fourchette totale : 500€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 6003€ - 11347€/an
Rentabilité brute :6.26%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 8.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 704,55 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :103 978 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-15 978€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-27 862€ (-26.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :38,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 698,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 166,63€
Coût de l'assurance :11 536,00€
Taxe foncière : 825,29€/an
Soit par mois : 68,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 767,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 181 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation de la toiture pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 15 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique nécessaire
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 800 €(603 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:1 050€
    Isolation toiture: 15 m² × 70€/m² = 1050€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:3 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):1 950€
    Parquet flottant: 26 m² × 75€/m² = 1950€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres (environ 40 m²) × 30€/m² = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 1 salon (environ 20 m²) × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Nébian (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 253 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 557 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 840 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 825 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 643 €
Revenus locatifs : +8 253 €
Charges déductibles : -42 643 €
Résultat foncier Année 1 : -34 390 €(Déficit de 34 390 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 990 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 843 €/an
Revenus locatifs : +8 253 €
Charges déductibles : -5 843 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12990.40 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 253 €42 648 €4 561 €-34 395 €21 400 €12 995 €12 995 €
28 418 €5 728 €4 441 €2 690 €--10 305 €
38 586 €5 604 €4 318 €2 982 €--7 323 €
48 758 €5 476 €4 189 €3 282 €--4 041 €
58 933 €5 344 €4 057 €3 590 €--451 €
69 112 €5 206 €3 919 €3 906 €---
79 294 €5 064 €3 777 €4 230 €---
89 480 €4 916 €3 630 €4 564 €---
99 670 €4 764 €3 477 €4 906 €---
109 863 €4 606 €3 319 €5 257 €---
1110 060 €4 442 €3 155 €5 618 €---
1210 261 €4 273 €2 986 €5 989 €---
1310 467 €4 097 €2 810 €6 369 €---
1410 676 €3 915 €2 629 €6 761 €---
1510 890 €3 727 €2 441 €7 162 €---
1611 107 €3 532 €2 246 €7 575 €---
1711 329 €3 331 €2 044 €7 999 €---
1811 556 €3 122 €1 835 €8 434 €---
1911 787 €2 905 €1 618 €8 882 €---
2012 023 €2 681 €1 394 €9 342 €---
2112 263 €2 449 €1 162 €9 814 €---
2212 509 €2 208 €922 €10 300 €---
2312 759 €1 960 €673 €10 799 €---
2413 014 €1 702 €415 €11 312 €---
2513 274 €1 435 €148 €11 839 €---
TOTAL264 342 €135 135 €66 167 €129 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 129 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 253 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 733 €-6 420 €+8 153 €
2+1 733 €0 €+1 733 €
3+1 733 €0 €+1 733 €
4+1 733 €0 €+1 733 €
5+1 733 €0 €+1 733 €
6+1 733 €+1 036 €+697 €
7+1 733 €+1 269 €+464 €
8+1 733 €+1 369 €+364 €
9+1 733 €+1 472 €+261 €
10+1 733 €+1 577 €+156 €
11+1 733 €+1 685 €+48 €
12+1 733 €+1 797 €-64 €
13+1 733 €+1 911 €-178 €
14+1 733 €+2 028 €-295 €
15+1 733 €+2 149 €-416 €
16+1 733 €+2 272 €-539 €
17+1 733 €+2 400 €-667 €
18+1 733 €+2 530 €-797 €
19+1 733 €+2 665 €-932 €
20+1 733 €+2 803 €-1 070 €
21+1 733 €+2 944 €-1 211 €
22+1 733 €+3 090 €-1 357 €
23+1 733 €+3 240 €-1 507 €
24+1 733 €+3 394 €-1 661 €
25+1 733 €+3 552 €-1 819 €
Total+43 325 €+38 762 €+4 563 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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