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Maison à vendre

VilleChâtellerault (86)
Surface188m²
Coût Total219 720€
Loyer Annuel17 352€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 005,32 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, 2 salles de bain, Cuisine équipée, Cave, 6 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

iad France - Nacer Embouazza vous propose: Découvrez cette spacieuse maison familiale construite dans les années 1970, parfaitement entretenue au fil des années. Elle offre de beaux volumes, des prestations de qualité et un cadre de vie paisible, idéal pour accueillir toute la famille.

Au rez-de-chaussée, vous serez séduits par une cuisine indépendante, récente, moderne, entièrement aménagée et équipée, un vaste salon lumineux, une chambre ainsi qu'une salle d'eau.

À l'étage, un palier dessert quatre belles chambres et une seconde salle d'eau, offrant tout le confort nécessaire pour une grande famille.

Le sous-sol, entièrement aménagé et chauffé, propose plusieurs pièces pouvant être utilisées comme chambres, bureau, salle de jeux ou espace de loisirs selon vos besoins. Vous y trouverez également un grand garage ainsi qu'une cuisine d'été.

Côté confort, la maison est équipée d'une pompe à chaleur air/air assurant la climatisation et un chauffage économique, complétée par un chauffage central au gaz.

À l'extérieur, profitez d'un magnifique jardin arboré, sans aucun vis-à-vis, véritable havre de paix, idéal pour les moments de détente en famille ou entre amis.

Située dans un quartier calme et particulièrement prisé à l'est de Châtellerault, cette maison réunit espace, confort et qualité de vie.

Une visite s'impose pour découvrir tout son potentiel !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Nacer Embouazza mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 890003684, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Châtellerault
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86100
Coordonnées : 46.816839, 0.561241
Total : 219 720€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 15 600€
Valeur du bien : 204 600€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1446€/mois
Loyer annuel estimé : 17352€/an
Fourchette totale : 1172€ - 1784€/mois
Fourchette annuelle : 14068€ - 21402€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 9.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :244 400 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-55 400€ (-22.7%)
Marge achat-revente :24 680€ (10.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :87,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 163,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 893,90€
Coût de l'assurance :26 366,40€
Taxe foncière : 1 735,19€/an
Soit par mois : 144,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 445,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 307,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 12 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Carrelage des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: environ 15 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 600 €(83 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Carrelage:1 200€
    Carrelage murs et sol: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement moquette: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtellerault (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 446 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 352 €/an
Calcul : 1 446 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 135 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 720 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 055 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 735 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 525 €
Revenus locatifs : +17 352 €
Charges déductibles : -25 525 €
Résultat foncier Année 1 : -8 173 €(Déficit de 8 173 €)
Imputable sur revenu global : 8 173 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 925 €/an
Revenus locatifs : +17 352 €
Charges déductibles : -9 925 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 427 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 352 €25 532 €7 142 €-8 180 €8 180 €--
217 699 €9 740 €6 950 €7 959 €---
318 053 €9 541 €6 751 €8 512 €---
418 414 €9 335 €6 546 €9 079 €---
518 782 €9 123 €6 333 €9 659 €---
619 158 €8 904 €6 114 €10 254 €---
719 541 €8 677 €5 887 €10 864 €---
819 932 €8 442 €5 652 €11 490 €---
920 331 €8 200 €5 410 €12 130 €---
1020 737 €7 950 €5 160 €12 787 €---
1121 152 €7 691 €4 901 €13 461 €---
1221 575 €7 424 €4 634 €14 151 €---
1322 006 €7 148 €4 358 €14 859 €---
1422 447 €6 862 €4 072 €15 585 €---
1522 896 €6 567 €3 777 €16 328 €---
1623 353 €6 262 €3 472 €17 091 €---
1723 820 €5 947 €3 157 €17 873 €---
1824 297 €5 622 €2 832 €18 675 €---
1924 783 €5 285 €2 495 €19 498 €---
2025 278 €4 937 €2 148 €20 341 €---
2125 784 €4 578 €1 788 €21 206 €---
2226 300 €4 207 €1 417 €22 093 €---
2326 826 €3 823 €1 033 €23 003 €---
2427 362 €3 427 €637 €23 936 €---
2527 909 €3 017 €227 €24 893 €---
TOTAL555 788 €188 240 €102 894 €367 547 €8 180 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 454 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 644 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 644 €-2 454 €+6 098 €
2+3 644 €+2 388 €+1 256 €
3+3 644 €+2 554 €+1 090 €
4+3 644 €+2 724 €+920 €
5+3 644 €+2 898 €+746 €
6+3 644 €+3 076 €+568 €
7+3 644 €+3 259 €+385 €
8+3 644 €+3 447 €+197 €
9+3 644 €+3 639 €+5 €
10+3 644 €+3 836 €-192 €
11+3 644 €+4 038 €-394 €
12+3 644 €+4 245 €-601 €
13+3 644 €+4 458 €-814 €
14+3 644 €+4 675 €-1 031 €
15+3 644 €+4 899 €-1 255 €
16+3 644 €+5 127 €-1 483 €
17+3 644 €+5 362 €-1 718 €
18+3 644 €+5 603 €-1 959 €
19+3 644 €+5 849 €-2 205 €
20+3 644 €+6 102 €-2 458 €
21+3 644 €+6 362 €-2 718 €
22+3 644 €+6 628 €-2 984 €
23+3 644 €+6 901 €-3 257 €
24+3 644 €+7 181 €-3 537 €
25+3 644 €+7 468 €-3 824 €
Total+91 100 €+110 264 €+-19 164 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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