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Appartement

VilleFère (02)
Surface57.89
Coût Total95 840
Loyer Annuel5 023
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-119
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 57.89 m²
Prix au m² : 829,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Vous recherchez un appartement à rénover à La Fère offrant un fort potentiel ? Découvrez ce bien de 57,89 m², idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation. L'appartement comprend deux chambres, une salle de bain et une distribution fonctionnelle qui vous permettra de repenser les espaces selon vos envies. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant l'opportunité de créer un intérieur à votre image tout en valorisant votre investissement. Situé dans un secteur pratique et recherché, il bénéficie de la proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports. L'arrêt de bus La Fère – Collège Marie de Luxembourg se trouve à seulement 100 mètres (lignes 532, 532 TAD et 556), tandis que la gare de La Fère est accessible en 10 minutes à pied. Pour votre quotidien, vous profiterez des commerces de proximité avec Lidl à 800 mètres, Carrefour Contact à 900 mètres, ainsi que des boulangeries, boucheries et autres services essentiels. Proposé au prix de 48 000 €, cet appartement constitue une excellente opportunité pour les acquéreurs souhaitant réaliser un projet de rénovation ou investir dans un bien à fort potentiel à La Fère. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir toutes les possibilités qu'offre ce bien. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saint-Quentin-02100/821

Ville : Fère
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02800
Coordonnées : 49.663024, 3.361532
Total : 95 840
Prix d'acquisition : 48 000
Travaux : 44 000
Valeur du bien : 92 000
Frais de notaire : 3 840
Coût estimé : 3 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.89
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 419€/mois
Loyer annuel estimé : 5023€/an
Fourchette totale : 329€ - 532€/mois
Fourchette annuelle : 3954€ - 6383€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,8 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 531
Prix d'achat :48 000
Décote à l'achat :-9 531 (-16.6%)
Marge achat-revente :-38 309€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 496,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 796,66
Coût de l'assurance :7 188,00
Taxe foncière : 502,34€/an
Soit par mois : 41,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 418,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57,89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification de la porte d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:900
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:1 800
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Hall d'entrée:300
    Rafraîchissement hall d'entrée: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 023 €/an
Calcul : 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 840 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 959
Revenus locatifs : +5 023
Charges déductibles : -47 959
Résultat foncier Année 1 : -42 936(Déficit de 42 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 536
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 959 €/an
Revenus locatifs : +5 023
Charges déductibles : -3 959
Résultat foncier Années 2+ : 1 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21535.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 02347 9623 173-42 93921 400 €21 539 €21 539 €
25 1243 8783 0881 246--20 293 €
35 2263 7903 0001 436--18 856 €
45 3313 6992 9091 632--17 225 €
55 4383 6062 8161 832--15 393 €
65 5463 5092 7192 038--13 355 €
75 6573 4082 6182 249--11 106 €
85 7703 3052 5152 466--8 640 €
95 8863 1972 4082 688--5 952 €
106 0033 0872 2972 917--3 035 €
116 1242 9722 1823 151---
126 2462 8542 0643 392---
136 3712 7311 9413 640---
146 4982 6041 8143 894---
156 6282 4731 6834 155---
166 7612 3381 5484 423---
176 8962 1981 4084 698---
187 0342 0531 2634 981---
197 1751 9031 1135 272---
207 3181 7489585 570---
217 4651 5887985 876---
227 6141 4236336 191---
237 7661 2514626 515---
247 9211 0742856 847---
258 0808911017 189---
TOTAL160 902109 54345 79751 35921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 359
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 055-6 420+7 475
2+1 0550+1 055
3+1 0550+1 055
4+1 0550+1 055
5+1 0550+1 055
6+1 0550+1 055
7+1 0550+1 055
8+1 0550+1 055
9+1 0550+1 055
10+1 0550+1 055
11+1 055+35+1 020
12+1 055+1 018+37
13+1 055+1 092-37
14+1 055+1 168-113
15+1 055+1 246-191
16+1 055+1 327-272
17+1 055+1 409-354
18+1 055+1 494-439
19+1 055+1 581-526
20+1 055+1 671-616
21+1 055+1 763-708
22+1 055+1 857-802
23+1 055+1 954-899
24+1 055+2 054-999
25+1 055+2 157-1 102
Total+26 375+15 408+10 967
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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