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Appartement

Bien expiré
VilleFère (02)
Surface57.89m²
Coût Total95 840€
Loyer Annuel5 023€
Rentabilité5.24%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 48 000 €
Surface : 57.89 m²
Prix au m² : 829,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Vous recherchez un appartement à rénover à La Fère offrant un fort potentiel ? Découvrez ce bien de 57,89 m², idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou un projet de rénovation. L'appartement comprend deux chambres, une salle de bain et une distribution fonctionnelle qui vous permettra de repenser les espaces selon vos envies. Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant l'opportunité de créer un intérieur à votre image tout en valorisant votre investissement. Situé dans un secteur pratique et recherché, il bénéficie de la proximité immédiate des commerces, des écoles et des transports. L'arrêt de bus La Fère – Collège Marie de Luxembourg se trouve à seulement 100 mètres (lignes 532, 532 TAD et 556), tandis que la gare de La Fère est accessible en 10 minutes à pied. Pour votre quotidien, vous profiterez des commerces de proximité avec Lidl à 800 mètres, Carrefour Contact à 900 mètres, ainsi que des boulangeries, boucheries et autres services essentiels. Proposé au prix de 48 000 €, cet appartement constitue une excellente opportunité pour les acquéreurs souhaitant réaliser un projet de rénovation ou investir dans un bien à fort potentiel à La Fère. Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite et découvrir toutes les possibilités qu'offre ce bien. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Saint-Quentin-02100/821

Ville : Fère
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02800
Coordonnées : 49.663024, 3.361532
Total : 95 840€
Prix d'acquisition : 48 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 92 000€
Frais de notaire : 3 840€
Coût estimé : 3 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57.89m²
Loyer prédit : 7.23€/m²/mois
Fourchette : 5.69€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 419€/mois
Loyer annuel estimé : 5023€/an
Fourchette totale : 329€ - 532€/mois
Fourchette annuelle : 3954€ - 6383€/an
Rentabilité brute :5.24%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :993,8 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :57 531 €
Prix d'achat :48 000 €
Décote à l'achat :-9 531€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-38 309€ (-66.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :472,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :23,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 496,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 796,66€
Coût de l'assurance :7 188,00€
Taxe foncière : 502,34€/an
Soit par mois : 41,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 418,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57,89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 24 m² (12 m² par chambre)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs nécessitant une peinture
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et vérification de la porte d'entrée
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - hall d'entrée nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 450€
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Hall d'entrée:300€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 4 m² × 30€/m² = 120€, Main d'œuvre: 180€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 419 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 023 €/an
Calcul : 419 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 840 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 288 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 959 €
Revenus locatifs : +5 023 €
Charges déductibles : -47 959 €
Résultat foncier Année 1 : -42 936 €(Déficit de 42 936 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 536 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 959 €/an
Revenus locatifs : +5 023 €
Charges déductibles : -3 959 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 064 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21535.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 48 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 200 €(65% de 48 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 135 €/an
Calcul : 31 200 € × 3,636% = 1 135 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 023 €47 962 €3 173 €-42 939 €21 400 €21 539 €21 539 €
25 124 €3 878 €3 088 €1 246 €--20 293 €
35 226 €3 790 €3 000 €1 436 €--18 856 €
45 331 €3 699 €2 909 €1 632 €--17 225 €
55 438 €3 606 €2 816 €1 832 €--15 393 €
65 546 €3 509 €2 719 €2 038 €--13 355 €
75 657 €3 408 €2 618 €2 249 €--11 106 €
85 770 €3 305 €2 515 €2 466 €--8 640 €
95 886 €3 197 €2 408 €2 688 €--5 952 €
106 003 €3 087 €2 297 €2 917 €--3 035 €
116 124 €2 972 €2 182 €3 151 €---
126 246 €2 854 €2 064 €3 392 €---
136 371 €2 731 €1 941 €3 640 €---
146 498 €2 604 €1 814 €3 894 €---
156 628 €2 473 €1 683 €4 155 €---
166 761 €2 338 €1 548 €4 423 €---
176 896 €2 198 €1 408 €4 698 €---
187 034 €2 053 €1 263 €4 981 €---
197 175 €1 903 €1 113 €5 272 €---
207 318 €1 748 €958 €5 570 €---
217 465 €1 588 €798 €5 876 €---
227 614 €1 423 €633 €6 191 €---
237 766 €1 251 €462 €6 515 €---
247 921 €1 074 €285 €6 847 €---
258 080 €891 €101 €7 189 €---
TOTAL160 902 €109 543 €45 797 €51 359 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 51 359 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 023 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 055 €-6 420 €+7 475 €
2+1 055 €0 €+1 055 €
3+1 055 €0 €+1 055 €
4+1 055 €0 €+1 055 €
5+1 055 €0 €+1 055 €
6+1 055 €0 €+1 055 €
7+1 055 €0 €+1 055 €
8+1 055 €0 €+1 055 €
9+1 055 €0 €+1 055 €
10+1 055 €0 €+1 055 €
11+1 055 €+35 €+1 020 €
12+1 055 €+1 018 €+37 €
13+1 055 €+1 092 €-37 €
14+1 055 €+1 168 €-113 €
15+1 055 €+1 246 €-191 €
16+1 055 €+1 327 €-272 €
17+1 055 €+1 409 €-354 €
18+1 055 €+1 494 €-439 €
19+1 055 €+1 581 €-526 €
20+1 055 €+1 671 €-616 €
21+1 055 €+1 763 €-708 €
22+1 055 €+1 857 €-802 €
23+1 055 €+1 954 €-899 €
24+1 055 €+2 054 €-999 €
25+1 055 €+2 157 €-1 102 €
Total+26 375 €+15 408 €+10 967 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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