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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleBois-d'Arcy (78)
Surface66m²
Coût Total117 606€
Loyer Annuel12 679€
Rentabilité10.78%
Cashflow/mois+334€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 191 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 290,77 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Bois d'Arcy : Idéal investissement locatif

Spécial Investissement locatif par bail commercial. Fiscalité LMNP. « Aucune possibilité d'acquisition en résidence principale ou secondaire » A Bois d'Arcy, au sein d'une résidence affaire, appartement - 3 pièces, meublé, d'une surface de 66.05 m² + 2 terrasses + parking, bénéficiant d'un emplacement privilégié. Gestion locative totalement gérée et sans souci par bail locatif Percevez 5345€ de loyer garanti/an soit 6.5 % de rentabilité immédiate. Grâce à l'avantage fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel, bénéficiez de revenus nets d'impôts (ou partiellement). Pour obtenir des informations complémentaires, Contactez-nous vite !! PIERRE-REVENTE : [Coordonnées masquées] / Josselin COMBAROPOULOS [Coordonnées masquées] ou via notre site « PIERRE-REVENTE ». Visite virtuelle & conseils personnalisés disponibles sur demande. Référence annonce : arcy-85 Date de réalisation du diagnostic : 06/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Bois-d'Arcy
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78390
Coordonnées : 48.801160, 1.997260
Total : 117 606€
Prix d'acquisition : 85 191€
Travaux : 25 600€
Valeur du bien : 110 791€
Frais de notaire : 6 815€
Coût estimé : 6 815€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 16.01€/m²/mois
Fourchette : 13.92€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1057€/mois
Loyer annuel estimé : 12679€/an
Fourchette totale : 919€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 11023€ - 14584€/an
Rentabilité brute :10.78%
Fourchette de rentabilité :9.37% - 12.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 528,25 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :298 865 €
Prix d'achat :85 191 €
Décote à l'achat :-213 674€ (-71.5%)
Marge achat-revente :181 259€ (60.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 606€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 136,46€
Coût de l'assurance :10 290,53€
Taxe foncière : 1 267,92€/an
Soit par mois : 105,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 722,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :334,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples vitrages
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des éléments sanitaires
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 600 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€, Main d'œuvre: 1 100€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:1 500€
    Rafraîchissement salle de bain: Peinture murs (5m²): 30€/m² × 5 = 150€, Vérification éléments sanitaires: 500€, Main d'œuvre: 850€
  • Chambres - Revêtement sol:1 500€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds (20m²): 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bois-d'Arcy (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 057 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Calcul : 1 057 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 606 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 412 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 268 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 227 €
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -31 227 €
Résultat foncier Année 1 : -18 548 €(Déficit de 18 548 €)
Imputable sur revenu global : 18 548 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 627 €/an
Revenus locatifs : +12 679 €
Charges déductibles : -5 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 052 €/an
Prix d'achat du bien : 85 191 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 374 €(65% de 85 191 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 014 €/an
Calcul : 55 374 € × 3,636% = 2 014 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 679 €31 231 €3 952 €-18 552 €18 552 €--
212 933 €5 526 €3 847 €7 407 €---
313 191 €5 418 €3 738 €7 774 €---
413 455 €5 305 €3 626 €8 150 €---
513 724 €5 189 €3 510 €8 535 €---
613 999 €5 069 €3 389 €8 930 €---
714 279 €4 945 €3 265 €9 334 €---
814 564 €4 816 €3 136 €9 748 €---
914 856 €4 683 €3 003 €10 173 €---
1015 153 €4 545 €2 866 €10 608 €---
1115 456 €4 403 €2 723 €11 053 €---
1215 765 €4 256 €2 576 €11 510 €---
1316 080 €4 103 €2 424 €11 977 €---
1416 402 €3 945 €2 266 €12 457 €---
1516 730 €3 782 €2 103 €12 948 €---
1617 065 €3 613 €1 934 €13 451 €---
1717 406 €3 439 €1 759 €13 967 €---
1817 754 €3 258 €1 579 €14 496 €---
1918 109 €3 071 €1 392 €15 038 €---
2018 471 €2 878 €1 199 €15 593 €---
2118 841 €2 678 €999 €16 163 €---
2219 218 €2 471 €792 €16 746 €---
2319 602 €2 257 €578 €17 345 €---
2419 994 €2 036 €356 €17 958 €---
2520 394 €1 807 €127 €18 587 €---
TOTAL406 120 €124 725 €57 136 €281 395 €18 552 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 566 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 395 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 663 €-5 566 €+8 229 €
2+2 663 €+2 222 €+441 €
3+2 663 €+2 332 €+331 €
4+2 663 €+2 445 €+218 €
5+2 663 €+2 561 €+102 €
6+2 663 €+2 679 €-16 €
7+2 663 €+2 800 €-137 €
8+2 663 €+2 925 €-262 €
9+2 663 €+3 052 €-389 €
10+2 663 €+3 182 €-519 €
11+2 663 €+3 316 €-653 €
12+2 663 €+3 453 €-790 €
13+2 663 €+3 593 €-930 €
14+2 663 €+3 737 €-1 074 €
15+2 663 €+3 884 €-1 221 €
16+2 663 €+4 035 €-1 372 €
17+2 663 €+4 190 €-1 527 €
18+2 663 €+4 349 €-1 686 €
19+2 663 €+4 511 €-1 848 €
20+2 663 €+4 678 €-2 015 €
21+2 663 €+4 849 €-2 186 €
22+2 663 €+5 024 €-2 361 €
23+2 663 €+5 203 €-2 540 €
24+2 663 €+5 387 €-2 724 €
25+2 663 €+5 576 €-2 913 €
Total+66 575 €+84 418 €+-17 843 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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