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Appartement 2 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleCugnaux (31)
Surface92m²
Coût Total205 024€
Loyer Annuel15 766€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 430 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 732,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 2 pièces principales

A la recherche d'espaces et de tranquilité? Venez visiter cet appartement lumineux avec son séjour ouvrant sur un balcon et un jardin privatif. Proche commodités et transports, ce bien est idéal pour un achat personnel ou un investissement rentable. Honoraires à charge acquéreur : 7% Référence annonce : 65-0880Z Date de réalisation du diagnostic : 30/09/2022 Prix hors honoraires : 149 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 890 € et 2 590 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Cugnaux
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31270
Coordonnées : 43.540220, 1.344920
Total : 205 024€
Prix d'acquisition : 159 430€
Travaux : 32 840€
Valeur du bien : 192 270€
Frais de notaire : 12 754€
Coût estimé : 12 754€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 14.28€/m²/mois
Fourchette : 12.55€ - 16.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15766€/an
Fourchette totale : 1155€ - 1495€/mois
Fourchette annuelle : 13857€ - 17937€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 028,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :58,09€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 086,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 555,68€
Coût de l'assurance :17 427,04€
Taxe foncière : 1 576,57€/an
Soit par mois : 131,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 313,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 218,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 309 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: DPE E - Appartement - Normes électriques à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 840 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 960€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 2160€
  • Eau chaude:600€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Second œuvre général - Électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cugnaux (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 360€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 766 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 127 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 024 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 240 €
Revenus locatifs : +15 766 €
Charges déductibles : -42 240 €
Résultat foncier Année 1 : -26 475 €(Déficit de 26 475 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 075 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 400 €/an
Revenus locatifs : +15 766 €
Charges déductibles : -9 400 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 365 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5074.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 430 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 630 €(65% de 159 430 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 768 €/an
Calcul : 103 630 € × 3,636% = 3 768 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 766 €42 247 €7 133 €-26 481 €21 400 €5 081 €5 081 €
216 081 €9 221 €6 947 €6 860 €---
316 403 €9 028 €6 754 €7 375 €---
416 731 €8 828 €6 554 €7 903 €---
517 065 €8 621 €6 347 €8 445 €---
617 407 €8 406 €6 132 €9 001 €---
717 755 €8 184 €5 910 €9 571 €---
818 110 €7 954 €5 680 €10 156 €---
918 472 €7 715 €5 442 €10 757 €---
1018 841 €7 468 €5 195 €11 373 €---
1119 218 €7 213 €4 939 €12 006 €---
1219 603 €6 948 €4 674 €12 655 €---
1319 995 €6 673 €4 400 €13 321 €---
1420 395 €6 389 €4 116 €14 005 €---
1520 802 €6 095 €3 821 €14 707 €---
1621 219 €5 790 €3 516 €15 428 €---
1721 643 €5 474 €3 201 €16 168 €---
1822 076 €5 147 €2 874 €16 928 €---
1922 517 €4 809 €2 535 €17 709 €---
2022 968 €4 458 €2 184 €18 510 €---
2123 427 €4 094 €1 821 €19 333 €---
2223 895 €3 718 €1 444 €20 178 €---
2324 373 €3 328 €1 054 €21 045 €---
2424 861 €2 924 €650 €21 937 €---
2525 358 €2 506 €232 €22 852 €---
TOTAL504 979 €193 237 €103 556 €311 742 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 742 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 766 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 311 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 311 €-6 420 €+9 731 €
2+3 311 €+534 €+2 777 €
3+3 311 €+2 213 €+1 098 €
4+3 311 €+2 371 €+940 €
5+3 311 €+2 533 €+778 €
6+3 311 €+2 700 €+611 €
7+3 311 €+2 871 €+440 €
8+3 311 €+3 047 €+264 €
9+3 311 €+3 227 €+84 €
10+3 311 €+3 412 €-101 €
11+3 311 €+3 602 €-291 €
12+3 311 €+3 796 €-485 €
13+3 311 €+3 996 €-685 €
14+3 311 €+4 202 €-891 €
15+3 311 €+4 412 €-1 101 €
16+3 311 €+4 629 €-1 318 €
17+3 311 €+4 851 €-1 540 €
18+3 311 €+5 079 €-1 768 €
19+3 311 €+5 313 €-2 002 €
20+3 311 €+5 553 €-2 242 €
21+3 311 €+5 800 €-2 489 €
22+3 311 €+6 053 €-2 742 €
23+3 311 €+6 314 €-3 003 €
24+3 311 €+6 581 €-3 270 €
25+3 311 €+6 856 €-3 545 €
Total+82 775 €+93 523 €+-10 748 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 145 jours
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