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Achat maison

Bien expiré
VilleFontenay-le-Comte (85)
Surface107m²
Coût Total177 406€
Loyer Annuel11 028€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-99€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 950 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 775,23 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 107 m², 3 Pièces, 1 Chambre, 2 Parkings, Terrain de 130 m²

Située dans un secteur recherché de Fontenay le Comte, une authentique grange en pierre offrant un fort potentiel pour un projet de rénovation ou de transformation d'habitation Cette grange de 130m2 présente une structure saine et des murs en pierre de caractère, idéale pour les amoureux de l'ancien souhaitant créer un lieu unique

Ville : Fontenay-le-Comte
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85200
Coordonnées : 46.462780, -0.826340
Total : 177 406€
Prix d'acquisition : 82 950€
Travaux : 87 820€
Valeur du bien : 170 770€
Frais de notaire : 6 636€
Coût estimé : 6 636€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 8.59€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 11.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11028€/an
Fourchette totale : 713€ - 1184€/mois
Fourchette annuelle : 8561€ - 14205€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 406€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :872,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :53,22€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 926,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 489,78€
Coût de l'assurance :15 966,54€
Taxe foncière : 1 102,77€/an
Soit par mois : 91,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 018,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-99,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique de la maison
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :87 820 €(821 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:6 420€
    Isolation combles: 107 m² × 60€/m² = 6420€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (pose incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Rénovation chambre:4 500€
    Rénovation chambre: 15 m² × 300€/m² = 4500€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Rénovation salon:24 000€
    Rénovation salon: 30 m² × 800€/m² = 24000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fontenay-le-Comte (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 028 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 849 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 406 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 87 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 95 411 €
Revenus locatifs : +11 028 €
Charges déductibles : -95 411 €
Résultat foncier Année 1 : -84 383 €(Déficit de 84 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 62 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 591 €/an
Revenus locatifs : +11 028 €
Charges déductibles : -7 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 62983.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 918 €(65% de 82 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 961 €/an
Calcul : 53 918 € × 3,636% = 1 961 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 028 €95 416 €5 855 €-84 389 €21 400 €62 989 €62 989 €
211 248 €7 440 €5 698 €3 809 €--59 180 €
311 473 €7 278 €5 536 €4 196 €--54 985 €
411 703 €7 110 €5 369 €4 593 €--50 392 €
511 937 €6 937 €5 196 €5 000 €--45 392 €
612 175 €6 758 €5 016 €5 418 €--39 975 €
712 419 €6 573 €4 831 €5 846 €--34 129 €
812 667 €6 381 €4 640 €6 286 €--27 843 €
912 921 €6 183 €4 442 €6 737 €--21 105 €
1013 179 €5 979 €4 237 €7 200 €--13 905 €
1113 443 €5 767 €4 026 €7 676 €--6 229 €
1213 712 €5 548 €3 807 €8 163 €---
1313 986 €5 322 €3 581 €8 664 €---
1414 266 €5 088 €3 347 €9 177 €---
1514 551 €4 847 €3 105 €9 704 €---
1614 842 €4 597 €2 855 €10 245 €---
1715 139 €4 338 €2 597 €10 801 €---
1815 441 €4 071 €2 329 €11 371 €---
1915 750 €3 795 €2 053 €11 956 €---
2016 065 €3 509 €1 767 €12 556 €---
2116 387 €3 214 €1 472 €13 173 €---
2216 714 €2 908 €1 167 €13 806 €---
2317 049 €2 592 €851 €14 456 €---
2417 390 €2 266 €525 €15 124 €---
2517 737 €1 929 €187 €15 809 €---
TOTAL353 221 €215 846 €84 490 €137 376 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 376 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 028 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-6 420 €+8 736 €
2+2 316 €0 €+2 316 €
3+2 316 €0 €+2 316 €
4+2 316 €0 €+2 316 €
5+2 316 €0 €+2 316 €
6+2 316 €0 €+2 316 €
7+2 316 €0 €+2 316 €
8+2 316 €0 €+2 316 €
9+2 316 €0 €+2 316 €
10+2 316 €0 €+2 316 €
11+2 316 €0 €+2 316 €
12+2 316 €+2 449 €-133 €
13+2 316 €+2 599 €-283 €
14+2 316 €+2 753 €-437 €
15+2 316 €+2 911 €-595 €
16+2 316 €+3 074 €-758 €
17+2 316 €+3 240 €-924 €
18+2 316 €+3 411 €-1 095 €
19+2 316 €+3 587 €-1 271 €
20+2 316 €+3 767 €-1 451 €
21+2 316 €+3 952 €-1 636 €
22+2 316 €+4 142 €-1 826 €
23+2 316 €+4 337 €-2 021 €
24+2 316 €+4 537 €-2 221 €
25+2 316 €+4 743 €-2 427 €
Total+57 900 €+43 081 €+14 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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