Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 6 chambres avec jardin et garage

Bien expiré
VilleSamatan (32)
Surface193m²
Coût Total280 100€
Loyer Annuel22 269€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 230 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 1 191,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Garage

Située en plein coeur de Samatan, venez découvrir cette grande maison de ville de 193m2 avec garage et jardin où vous profiterez à pied de toutes les commodités (marché, commerces, médecins, écoles, crèches, cinéma...) ainsi que de son lac. Au rez-de-chaussée, en plain-pied, vous disposez d'un bel espace de vie de 56 m2, une chambre de 16m2, une salle d'eau avec toilettes et un cellier. A l'étage le dégagement dessert une salle de douche, un toilette indépendant ainsi que 5 belles pièces entre 12 et 22m2, dont une disposant d'un point d'eau et d'un balcon de 9m2. Cette maison est idéale pour une grande famille, elle peut également être facilement divisée en deux habitations indépendantes.

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.492442, 0.926737
Total : 280 100€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 261 700€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1856€/mois
Loyer annuel estimé : 22269€/an
Fourchette totale : 1497€ - 2300€/mois
Fourchette annuelle : 17965€ - 27604€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 937,84 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :374 003 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-144 003€ (-38.5%)
Marge achat-revente :93 903€ (25.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 387,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :81,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 468,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 080,82€
Coût de l'assurance :24 508,75€
Taxe foncière : 2 226,90€/an
Soit par mois : 185,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 855,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :201,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 6 chambres (environ 96 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec peinture vieillissante
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: VMC
Installation d'une VMC double flux si non présente
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:5 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5500€ = 5500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation lourde chambres: 96 m² × 100€/m² = 9600€ (incluant revêtement sol, peinture murs/plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre)
  • Cuisine:9 600€
    Rafraîchissement cuisine: 12 m² × 800€/m² = 9600€ (incluant plomberie, électricité, peinture, finitions, main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant peinture murs/plafonds, vérification installations électriques, main d'œuvre)
  • Ventilation:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et installation, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Cuisine, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 856 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 269 €/an
Calcul : 1 856 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 402 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 980 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 227 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 310 €
Revenus locatifs : +22 269 €
Charges déductibles : -44 310 €
Résultat foncier Année 1 : -22 041 €(Déficit de 22 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 610 €/an
Revenus locatifs : +22 269 €
Charges déductibles : -12 610 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 640.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 269 €44 319 €9 411 €-22 050 €21 400 €650 €650 €
222 714 €12 369 €9 161 €10 346 €---
323 169 €12 110 €8 903 €11 058 €---
423 632 €11 843 €8 635 €11 789 €---
524 105 €11 566 €8 359 €12 539 €---
624 587 €11 280 €8 073 €13 307 €---
725 079 €10 984 €7 776 €14 095 €---
825 580 €10 677 €7 470 €14 903 €---
926 092 €10 360 €7 153 €15 731 €---
1026 614 €10 033 €6 825 €16 581 €---
1127 146 €9 693 €6 486 €17 452 €---
1227 689 €9 342 €6 135 €18 346 €---
1328 242 €8 979 €5 772 €19 263 €---
1428 807 €8 604 €5 397 €20 204 €---
1529 383 €8 215 €5 008 €21 168 €---
1629 971 €7 813 €4 606 €22 158 €---
1730 571 €7 397 €4 190 €23 173 €---
1831 182 €6 967 €3 760 €24 215 €---
1931 806 €6 522 €3 315 €25 283 €---
2032 442 €6 062 €2 855 €26 380 €---
2133 091 €5 585 €2 378 €27 505 €---
2233 752 €5 093 €1 885 €28 660 €---
2334 427 €4 583 €1 376 €29 845 €---
2435 116 €4 055 €848 €31 061 €---
2535 818 €3 510 €303 €32 308 €---
TOTAL713 283 €247 962 €136 081 €465 321 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 465 321 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 269 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 676 €-6 420 €+11 096 €
2+4 676 €+2 909 €+1 767 €
3+4 676 €+3 318 €+1 358 €
4+4 676 €+3 537 €+1 139 €
5+4 676 €+3 762 €+914 €
6+4 676 €+3 992 €+684 €
7+4 676 €+4 228 €+448 €
8+4 676 €+4 471 €+205 €
9+4 676 €+4 719 €-43 €
10+4 676 €+4 974 €-298 €
11+4 676 €+5 236 €-560 €
12+4 676 €+5 504 €-828 €
13+4 676 €+5 779 €-1 103 €
14+4 676 €+6 061 €-1 385 €
15+4 676 €+6 350 €-1 674 €
16+4 676 €+6 647 €-1 971 €
17+4 676 €+6 952 €-2 276 €
18+4 676 €+7 264 €-2 588 €
19+4 676 €+7 585 €-2 909 €
20+4 676 €+7 914 €-3 238 €
21+4 676 €+8 252 €-3 576 €
22+4 676 €+8 598 €-3 922 €
23+4 676 €+8 953 €-4 277 €
24+4 676 €+9 318 €-4 642 €
25+4 676 €+9 693 €-5 017 €
Total+116 900 €+139 596 €+-22 696 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →