Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Villa 7 pièces 223 m²

VilleFort-de-France (972)
Surface223m²
Coût Total485 500€
Loyer Annuel36 942€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 000 €
Surface : 223 m²
Prix au m² : 1 636,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ensemble immobilier de 223m2 composé de 1 F4 + 2 F2 sur 1 200 m² de terrain

Située dans un environnement calme et résidentiel à proximité immédiate des commodités, cette propriété édifiée sur un terrain d'environ 1 200 m² offre un fort potentiel, aussi bien pour un projet d'investissement que pour une résidence principale avec revenus locatifs.

Le bien se compose à l'étage d'un spacieux T4 d'environ 116 m² comprenant un séjour lumineux et traversant, une cuisine avec accès direct à une terrasse et le jardin idéale pour les moments de détente, trois chambres dont une suite parentale avec salle de bain, un bureau, une salle d'eau avec WC, un WC indépendant ainsi une terrasse bénéficiant d'une vue dégagée.

Au rez-de-chaussée, deux appartements de type T2 totalement indépendants (33,60 m² et 41,42 m²). Un grand garage fermé,

Projection d'aménagement et de rénovation – Certains visuels ont été retouchés à titre illustratif afin de faciliter la projection. Visuels non contractuels.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Les honoraires sont à la charge du vendeur. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Murielle KIMBOO, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de Fort-de-france sous le numéro RSAC 479 979 304) Référence agence : 12930 Référence annonce : YLTM-53Z-E3O Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.606323, -61.064754
Total : 485 500€
Prix d'acquisition : 365 000€
Travaux : 91 300€
Valeur du bien : 456 300€
Frais de notaire : 29 200€
Coût estimé : 29 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 223m²
Loyer prédit : 13.80€/m²/mois
Fourchette : 8.57€ - 22.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 3078€/mois
Loyer annuel estimé : 36942€/an
Fourchette totale : 1912€ - 4957€/mois
Fourchette annuelle : 22942€ - 59485€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :762,14 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :169 957 €
Prix d'achat :365 000 €
Décote à l'achat :+195 043€ (+114.8%)
Marge achat-revente :-315 543€ (-185.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :485 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 391,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :141,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 533,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :231 993,73€
Coût de l'assurance :42 481,25€
Taxe foncière : 3 694,17€/an
Soit par mois : 307,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 078,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 841,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :237,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 223 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 28 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 300 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:33 450€
    Isolation toiture/combles: 223 m² × 150€/m² = 33450€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 500€ = 14000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fort-de-France (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 078 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 942 €/an
Calcul : 3 078 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 485 500 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 699 €/an
Calcul : 142 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 694 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 112 749 €
Revenus locatifs : +36 942 €
Charges déductibles : -112 749 €
Résultat foncier Année 1 : -75 808 €(Déficit de 75 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 449 €/an
Revenus locatifs : +36 942 €
Charges déductibles : -21 449 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 492 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54407.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 250 €(65% de 365 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 627 €/an
Calcul : 237 250 € × 3,636% = 8 627 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 942 €112 765 €16 072 €-75 823 €21 400 €54 423 €54 423 €
237 681 €21 035 €15 642 €16 645 €--37 778 €
338 434 €20 591 €15 198 €17 843 €--19 935 €
439 203 €20 132 €14 738 €19 071 €--864 €
539 987 €19 657 €14 263 €20 330 €---
640 787 €19 166 €13 772 €21 621 €---
741 602 €18 658 €13 264 €22 944 €---
842 434 €18 133 €12 739 €24 302 €---
943 283 €17 590 €12 196 €25 693 €---
1044 149 €17 028 €11 635 €27 120 €---
1145 032 €16 448 €11 054 €28 584 €---
1245 932 €15 848 €10 454 €30 085 €---
1346 851 €15 227 €9 834 €31 624 €---
1447 788 €14 585 €9 192 €33 203 €---
1548 744 €13 921 €8 528 €34 822 €---
1649 719 €13 235 €7 842 €36 483 €---
1750 713 €12 526 €7 132 €38 187 €---
1851 727 €11 792 €6 399 €39 935 €---
1952 762 €11 033 €5 640 €41 729 €---
2053 817 €10 249 €4 855 €43 568 €---
2154 893 €9 438 €4 044 €45 456 €---
2255 991 €8 599 €3 205 €47 392 €---
2357 111 €7 732 €2 338 €49 380 €---
2458 253 €6 835 €1 441 €51 419 €---
2559 418 €5 907 €514 €53 511 €---
TOTAL1 183 253 €458 129 €231 994 €725 124 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 725 124 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 758 €-6 420 €+14 178 €
2+7 758 €0 €+7 758 €
3+7 758 €0 €+7 758 €
4+7 758 €0 €+7 758 €
5+7 758 €+5 840 €+1 918 €
6+7 758 €+6 486 €+1 272 €
7+7 758 €+6 883 €+875 €
8+7 758 €+7 290 €+468 €
9+7 758 €+7 708 €+50 €
10+7 758 €+8 136 €-378 €
11+7 758 €+8 575 €-817 €
12+7 758 €+9 025 €-1 267 €
13+7 758 €+9 487 €-1 729 €
14+7 758 €+9 961 €-2 203 €
15+7 758 €+10 447 €-2 689 €
16+7 758 €+10 945 €-3 187 €
17+7 758 €+11 456 €-3 698 €
18+7 758 €+11 981 €-4 223 €
19+7 758 €+12 519 €-4 761 €
20+7 758 €+13 070 €-5 312 €
21+7 758 €+13 637 €-5 879 €
22+7 758 €+14 218 €-6 460 €
23+7 758 €+14 814 €-7 056 €
24+7 758 €+15 426 €-7 668 €
25+7 758 €+16 053 €-8 295 €
Total+193 950 €+217 537 €+-23 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →