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Maison a petit prix

VilleSaint-Hilaire-de-Gondilly (18)
Surface92m²
Coût Total92 900€
Loyer Annuel6 910€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 42 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 461,96 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRANSAXIA LA GUERCHE SUR L'AUBOIS, LAUDE Lydia (EI) [Coordonnées masquées], à ST HILAIRE DE GONDILLY 18320, Maison ancienne d’environ 90 m², implantée sur une parcelle de 4 490 m², comprenant 5 pièces, cuisine, séjour, 3 chambres et un garage.Extérieur un garage, dépendance en ruine,  Chauffage aux bois,  grand terrain, travaux à prévoir.  Lydia [Coordonnées masquées] Agente commerciale immatriculée au RSAC du Greffe du tribunal de Bourges sous le num 847640067 « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ».

Ville : Saint-Hilaire-de-Gondilly
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18320
Coordonnées : 47.049694, 2.885909
Total : 92 900€
Prix d'acquisition : 42 500€
Travaux : 47 000€
Valeur du bien : 89 500€
Frais de notaire : 3 400€
Coût estimé : 3 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 6.26€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 8.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 576€/mois
Loyer annuel estimé : 6910€/an
Fourchette totale : 446€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5346€ - 8930€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :570,47 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :52 483 €
Prix d'achat :42 500 €
Décote à l'achat :-9 983€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-40 417€ (-77.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :453,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :26,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 480,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 209,66€
Coût de l'assurance :7 896,50€
Taxe foncière : 690,95€/an
Soit par mois : 57,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 537,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace si le chauffage aux bois est ancien ou non conforme.
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique et confort
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles si accessible pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: surface des combles (environ 92 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel gain de 1-2 classes
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs et du carrelage, peinture des murs.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 000 €(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:6 900€
    Isolation combles: 92 m² × 75€/m² = 6900€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 7000€ = 7000€ (installation incluse)
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Hilaire-de-Gondilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 576 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Calcul : 576 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 691 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 005 €
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -51 005 €
Résultat foncier Année 1 : -44 096 €(Déficit de 44 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 005 €/an
Revenus locatifs : +6 910 €
Charges déductibles : -4 005 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22695.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 42 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 27 625 €(65% de 42 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 005 €/an
Calcul : 27 625 € × 3,636% = 1 005 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 910 €51 008 €3 001 €-44 099 €21 400 €22 699 €22 699 €
27 048 €3 927 €2 920 €3 121 €--19 578 €
37 189 €3 843 €2 837 €3 345 €--16 233 €
47 332 €3 757 €2 750 €3 576 €--12 657 €
57 479 €3 667 €2 661 €3 812 €--8 846 €
67 629 €3 575 €2 568 €4 054 €--4 792 €
77 781 €3 479 €2 473 €4 302 €--490 €
87 937 €3 381 €2 374 €4 556 €---
98 096 €3 279 €2 272 €4 817 €---
108 258 €3 174 €2 167 €5 084 €---
118 423 €3 065 €2 058 €5 358 €---
128 591 €2 952 €1 946 €5 639 €---
138 763 €2 836 €1 829 €5 927 €---
148 938 €2 716 €1 709 €6 222 €---
159 117 €2 592 €1 585 €6 525 €---
169 299 €2 464 €1 457 €6 835 €---
179 485 €2 332 €1 325 €7 153 €---
189 675 €2 195 €1 188 €7 480 €---
199 868 €2 054 €1 047 €7 815 €---
2010 066 €1 908 €901 €8 158 €---
2110 267 €1 757 €750 €8 510 €---
2210 473 €1 601 €594 €8 871 €---
2310 682 €1 440 €433 €9 242 €---
2410 896 €1 274 €267 €9 622 €---
2511 114 €1 102 €95 €10 011 €---
TOTAL221 314 €115 380 €43 210 €105 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 910 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 451 €-6 420 €+7 871 €
2+1 451 €0 €+1 451 €
3+1 451 €0 €+1 451 €
4+1 451 €0 €+1 451 €
5+1 451 €0 €+1 451 €
6+1 451 €0 €+1 451 €
7+1 451 €0 €+1 451 €
8+1 451 €+1 220 €+231 €
9+1 451 €+1 445 €+6 €
10+1 451 €+1 525 €-74 €
11+1 451 €+1 607 €-156 €
12+1 451 €+1 692 €-241 €
13+1 451 €+1 778 €-327 €
14+1 451 €+1 867 €-416 €
15+1 451 €+1 957 €-506 €
16+1 451 €+2 051 €-600 €
17+1 451 €+2 146 €-695 €
18+1 451 €+2 244 €-793 €
19+1 451 €+2 344 €-893 €
20+1 451 €+2 447 €-996 €
21+1 451 €+2 553 €-1 102 €
22+1 451 €+2 661 €-1 210 €
23+1 451 €+2 773 €-1 322 €
24+1 451 €+2 887 €-1 436 €
25+1 451 €+3 003 €-1 552 €
Total+36 275 €+31 780 €+4 495 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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