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Achat maison

Bien expiré
VilleSaverdun (09)
Surface194m²
Coût Total285 150€
Loyer Annuel18 690€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-70€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 000 €
Surface : 194 m²
Prix au m² : 938,14 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 194 m², 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Salle de séjour, 4 Parkings, Terrain de 2141 m², Calme

À seulement 15 minutes de Saverdun, découvrez cette bâtisse nichée dans un écrin de verdure alliant calme et sérénité. Parfaite pour les amoureux de la nature, elle offre 4 chambres spacieuses, un séjour déplafonné et une vaste parcelle arborée, sans vis-à-vis, idéale pour accueillir toute la famille. A visiter sans tarder !!

Ville : Saverdun
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09700
Coordonnées : 43.264680, 1.599490
Total : 285 150€
Prix d'acquisition : 182 000€
Travaux : 88 590€
Valeur du bien : 270 590€
Frais de notaire : 14 560€
Coût estimé : 14 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 194m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 5.92€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1557€/mois
Loyer annuel estimé : 18690€/an
Fourchette totale : 1148€ - 2113€/mois
Fourchette annuelle : 13775€ - 25359€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 391,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :80,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 471,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 176,70€
Coût de l'assurance :24 237,75€
Taxe foncière : 1 869,00€/an
Soit par mois : 155,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 557,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 627,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 194 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 46 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 590 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:11 640€
    Isolation combles: 194 m² × 60€/m² = 11640€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:21 600€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 900€ = 21600€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:25 000€
    Cuisine complète: 25000€ (inclut meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 12000€ (inclut douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 760€
    Parquet flottant: 46 m² × 60€/m² = 2760€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 840€
    Peinture murs et plafonds: 46 m² × 40€/m² = 1840€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saverdun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 557 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 690 €/an
Calcul : 1 557 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 150 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 970 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 590 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 100 604 €
Revenus locatifs : +18 690 €
Charges déductibles : -100 604 €
Résultat foncier Année 1 : -81 914 €(Déficit de 81 914 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 60 514 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 014 €/an
Revenus locatifs : +18 690 €
Charges déductibles : -12 014 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 676 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 60513.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 300 €(65% de 182 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 302 €/an
Calcul : 118 300 € × 3,636% = 4 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 690 €100 613 €9 184 €-81 923 €21 400 €60 523 €60 523 €
219 064 €11 774 €8 936 €7 289 €--53 233 €
319 445 €11 518 €8 679 €7 927 €--45 306 €
419 834 €11 253 €8 414 €8 581 €--36 725 €
520 231 €10 979 €8 140 €9 252 €--27 473 €
620 635 €10 696 €7 857 €9 940 €--17 533 €
721 048 €10 403 €7 565 €10 645 €--6 888 €
821 469 €10 101 €7 263 €11 368 €---
921 898 €9 789 €6 950 €12 109 €---
1022 336 €9 467 €6 628 €12 870 €---
1122 783 €9 133 €6 295 €13 649 €---
1223 239 €8 789 €5 951 €14 449 €---
1323 703 €8 434 €5 595 €15 269 €---
1424 177 €8 067 €5 228 €16 111 €---
1524 661 €7 687 €4 849 €16 974 €---
1625 154 €7 295 €4 457 €17 859 €---
1725 657 €6 890 €4 052 €18 767 €---
1826 170 €6 472 €3 634 €19 698 €---
1926 694 €6 040 €3 201 €20 654 €---
2027 228 €5 594 €2 755 €21 634 €---
2127 772 €5 132 €2 294 €22 640 €---
2228 328 €4 656 €1 817 €23 672 €---
2328 894 €4 164 €1 325 €24 731 €---
2429 472 €3 655 €816 €25 817 €---
2530 062 €3 130 €291 €26 932 €---
TOTAL598 646 €291 729 €132 177 €306 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 690 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 925 €-6 420 €+10 345 €
2+3 925 €0 €+3 925 €
3+3 925 €0 €+3 925 €
4+3 925 €0 €+3 925 €
5+3 925 €0 €+3 925 €
6+3 925 €0 €+3 925 €
7+3 925 €0 €+3 925 €
8+3 925 €+1 344 €+2 581 €
9+3 925 €+3 633 €+292 €
10+3 925 €+3 861 €+64 €
11+3 925 €+4 095 €-170 €
12+3 925 €+4 335 €-410 €
13+3 925 €+4 581 €-656 €
14+3 925 €+4 833 €-908 €
15+3 925 €+5 092 €-1 167 €
16+3 925 €+5 358 €-1 433 €
17+3 925 €+5 630 €-1 705 €
18+3 925 €+5 910 €-1 985 €
19+3 925 €+6 196 €-2 271 €
20+3 925 €+6 490 €-2 565 €
21+3 925 €+6 792 €-2 867 €
22+3 925 €+7 102 €-3 177 €
23+3 925 €+7 419 €-3 494 €
24+3 925 €+7 745 €-3 820 €
25+3 925 €+8 080 €-4 155 €
Total+98 125 €+92 075 €+6 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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