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Maison 13 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface210
Coût Total282 480
Loyer Annuel26 300
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+491
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 500 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 945,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 13
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 13 pièces 210 m² - Maison

CHOLET - Réf : Fuschia - Maison ancienne à rénover entièrement en centre-ville. Situation privilégiée en plein cœur de ville pour cette maison d'env 210 m² offrant un fort potentiel après rénovation. Ce bien séduira les amateurs de l'ancien par ses volumes et son cachet qui reste à révéler. Il se compose d'une maison d'habitation avec au rdc une entrée spacieuse, double salon, salle à manger et buanderie. Au premier étage : 4 chambres d'env 11,15, 12 et 22m2 et salle d'eau d'env 5m2. Le deuxième étage vous offre 4 autres chambres d'env 11, 15, 18 et 12m2 et une salle de bain d'env 7m2. Possibilité d'aménager les combles avec un espace d'env 70m2 supplémentaires. A repenser selon vos besoins et envie. Situation idéale pour une vie citadine ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 198500 Euros (Dont 5.03% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 189000 Euros) - Affaire suivie par Mme Sandra GUILLEUX : [Coordonnées masquées] (Agent commercial indépendant) - Agence Michel ROUIL Cholet - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au [Coordonnées masquées] (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : Ho179800 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,03% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 189 000 €

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.063720, -0.889416
Total : 282 480
Prix d'acquisition : 198 500
Travaux : 68 100
Valeur du bien : 266 600
Frais de notaire : 15 880
Coût estimé : 15 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2192€/mois
Loyer annuel estimé : 26300€/an
Fourchette totale : 1734€ - 2770€/mois
Fourchette annuelle : 20808€ - 33241€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 500
Prix d'achat :198 500
Décote à l'achat :-274 000 (-58.0%)
Marge achat-revente :190 020€ (40.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 481,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 237,10
Coût de l'assurance :24 717,00
Taxe foncière : 2 629,96€/an
Soit par mois : 219,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 191,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 210 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 500
    Isolation combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 600
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 200
    Mise aux normes plomberie: 210 m² × 20€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 300 €/an
Calcul : 2 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 480 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 201
Revenus locatifs : +26 300
Charges déductibles : -81 201
Résultat foncier Année 1 : -54 901(Déficit de 54 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 501
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 101 €/an
Revenus locatifs : +26 300
Charges déductibles : -13 101
Résultat foncier Années 2+ : 13 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33501.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 025(65% de 198 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 692 €/an
Calcul : 129 025 € × 3,636% = 4 692
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 30081 2109 491-54 91021 400 €33 510 €33 510 €
226 82612 8589 23913 968--19 543 €
327 36212 5978 97914 765--4 778 €
427 90912 3278 70915 582---
528 46812 0488 43016 419---
629 03711 7608 14117 277---
729 61811 4617 84218 156---
830 21011 1527 53419 058---
930 81410 8337 21419 982---
1031 43010 5026 88320 929---
1132 05910 1606 54121 899---
1232 7009 8066 18722 894---
1333 3549 4405 82123 914---
1434 0219 0615 44224 960---
1534 7028 6695 05126 033---
1635 3968 2644 64527 132---
1736 1047 8444 22628 259---
1836 8267 4113 79229 415---
1937 5626 9623 34330 601---
2038 3146 4972 87931 816---
2139 0806 0172 39833 063---
2239 8615 5201 90134 341---
2340 6595 0061 38735 653---
2441 4724 47485536 998---
2542 3013 92430538 377---
TOTAL842 384295 803137 237546 58121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 581
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 523-6 420+11 943
2+5 5230+5 523
3+5 5230+5 523
4+5 523+3 241+2 282
5+5 523+4 926+597
6+5 523+5 183+340
7+5 523+5 447+76
8+5 523+5 717-194
9+5 523+5 994-471
10+5 523+6 279-756
11+5 523+6 570-1 047
12+5 523+6 868-1 345
13+5 523+7 174-1 651
14+5 523+7 488-1 965
15+5 523+7 810-2 287
16+5 523+8 140-2 617
17+5 523+8 478-2 955
18+5 523+8 825-3 302
19+5 523+9 180-3 657
20+5 523+9 545-4 022
21+5 523+9 919-4 396
22+5 523+10 302-4 779
23+5 523+10 696-5 173
24+5 523+11 099-5 576
25+5 523+11 513-5 990
Total+138 075+163 974+-25 899
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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