Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 13 pièces 210 m²

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface210m²
Coût Total282 480€
Loyer Annuel26 300€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+491€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 500 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 945,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 13
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 13 pièces 210 m² - Maison

CHOLET - Réf : Fuschia - Maison ancienne à rénover entièrement en centre-ville. Situation privilégiée en plein cœur de ville pour cette maison d'env 210 m² offrant un fort potentiel après rénovation. Ce bien séduira les amateurs de l'ancien par ses volumes et son cachet qui reste à révéler. Il se compose d'une maison d'habitation avec au rdc une entrée spacieuse, double salon, salle à manger et buanderie. Au premier étage : 4 chambres d'env 11,15, 12 et 22m2 et salle d'eau d'env 5m2. Le deuxième étage vous offre 4 autres chambres d'env 11, 15, 18 et 12m2 et une salle de bain d'env 7m2. Possibilité d'aménager les combles avec un espace d'env 70m2 supplémentaires. A repenser selon vos besoins et envie. Situation idéale pour une vie citadine ! - Mentions légales : Proposé à la vente à 198500 Euros (Dont 5.03% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 189000 Euros) - Affaire suivie par Mme Sandra GUILLEUX : [Coordonnées masquées] (Agent commercial indépendant) - Agence Michel ROUIL Cholet - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat au [Coordonnées masquées] (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : Ho179800 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,03% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 189 000 €

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.063720, -0.889416
Total : 282 480€
Prix d'acquisition : 198 500€
Travaux : 68 100€
Valeur du bien : 266 600€
Frais de notaire : 15 880€
Coût estimé : 15 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2192€/mois
Loyer annuel estimé : 26300€/an
Fourchette totale : 1734€ - 2770€/mois
Fourchette annuelle : 20808€ - 33241€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 11.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :472 500 €
Prix d'achat :198 500 €
Décote à l'achat :-274 000€ (-58.0%)
Marge achat-revente :190 020€ (40.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 399,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 481,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 237,10€
Coût de l'assurance :24 717,00€
Taxe foncière : 2 629,96€/an
Soit par mois : 219,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 191,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 700,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :491,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et réfection plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et réfection plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état présumé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 210 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 100 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:10 500€
    Isolation combles: 210 m² × 50€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 600€/fenêtre = 15600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:4 200€
    Mise aux normes plomberie: 210 m² × 20€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 192 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 300 €/an
Calcul : 2 192 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 482 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 201 €
Revenus locatifs : +26 300 €
Charges déductibles : -81 201 €
Résultat foncier Année 1 : -54 901 €(Déficit de 54 901 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 501 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 101 €/an
Revenus locatifs : +26 300 €
Charges déductibles : -13 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33501.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 025 €(65% de 198 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 692 €/an
Calcul : 129 025 € × 3,636% = 4 692 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 300 €81 210 €9 491 €-54 910 €21 400 €33 510 €33 510 €
226 826 €12 858 €9 239 €13 968 €--19 543 €
327 362 €12 597 €8 979 €14 765 €--4 778 €
427 909 €12 327 €8 709 €15 582 €---
528 468 €12 048 €8 430 €16 419 €---
629 037 €11 760 €8 141 €17 277 €---
729 618 €11 461 €7 842 €18 156 €---
830 210 €11 152 €7 534 €19 058 €---
930 814 €10 833 €7 214 €19 982 €---
1031 430 €10 502 €6 883 €20 929 €---
1132 059 €10 160 €6 541 €21 899 €---
1232 700 €9 806 €6 187 €22 894 €---
1333 354 €9 440 €5 821 €23 914 €---
1434 021 €9 061 €5 442 €24 960 €---
1534 702 €8 669 €5 051 €26 033 €---
1635 396 €8 264 €4 645 €27 132 €---
1736 104 €7 844 €4 226 €28 259 €---
1836 826 €7 411 €3 792 €29 415 €---
1937 562 €6 962 €3 343 €30 601 €---
2038 314 €6 497 €2 879 €31 816 €---
2139 080 €6 017 €2 398 €33 063 €---
2239 861 €5 520 €1 901 €34 341 €---
2340 659 €5 006 €1 387 €35 653 €---
2441 472 €4 474 €855 €36 998 €---
2542 301 €3 924 €305 €38 377 €---
TOTAL842 384 €295 803 €137 237 €546 581 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 546 581 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 300 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 523 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 523 €-6 420 €+11 943 €
2+5 523 €0 €+5 523 €
3+5 523 €0 €+5 523 €
4+5 523 €+3 241 €+2 282 €
5+5 523 €+4 926 €+597 €
6+5 523 €+5 183 €+340 €
7+5 523 €+5 447 €+76 €
8+5 523 €+5 717 €-194 €
9+5 523 €+5 994 €-471 €
10+5 523 €+6 279 €-756 €
11+5 523 €+6 570 €-1 047 €
12+5 523 €+6 868 €-1 345 €
13+5 523 €+7 174 €-1 651 €
14+5 523 €+7 488 €-1 965 €
15+5 523 €+7 810 €-2 287 €
16+5 523 €+8 140 €-2 617 €
17+5 523 €+8 478 €-2 955 €
18+5 523 €+8 825 €-3 302 €
19+5 523 €+9 180 €-3 657 €
20+5 523 €+9 545 €-4 022 €
21+5 523 €+9 919 €-4 396 €
22+5 523 €+10 302 €-4 779 €
23+5 523 €+10 696 €-5 173 €
24+5 523 €+11 099 €-5 576 €
25+5 523 €+11 513 €-5 990 €
Total+138 075 €+163 974 €+-25 899 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →