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Appartement à vendre

VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface165m²
Coût Total253 130€
Loyer Annuel18 675€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois-340€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 196 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 187,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, calme

Coeur de ville de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, au 2ème étage d'un petit immeuble sécurisé avec ascenseur. Type 5 à rénover comprenant entrée, cuisine nue individuelle, grand séjour de plus de 50m² lumineux, trois belles chambres dont une avec sa salle de douche, une grande salle de bains, toilettes séparés et buanderie. Nombreux rangements Cave au sous-sol Garage box fermé au sous-sol sécurisé

Double vitrage récent et chauffage collectif gaz

"Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : " Cet appartement vous est proposé par l'agence Les Clefs de l'Immobilier. Contactez-nous par téléphone ou sur Copropriété de 24 lots - dont 6 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4800.00 euros.

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.955073, 4.360613
Total : 253 130€
Prix d'acquisition : 196 000€
Travaux : 41 450€
Valeur du bien : 237 450€
Frais de notaire : 15 680€
Coût estimé : 15 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.43€ - 11.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1556€/mois
Loyer annuel estimé : 18675€/an
Fourchette totale : 1226€ - 1976€/mois
Fourchette annuelle : 14708€ - 23712€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.81% - 9.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 437,5 €/m²
Basé sur :267 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 188 €
Prix d'achat :196 000 €
Décote à l'achat :-41 188€ (-17.4%)
Marge achat-revente :-15 942€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :73,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 038,53€
Coût de l'assurance :22 148,88€
Taxe foncière : 1 867,53€/an
Soit par mois : 155,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 400,00€/mois
Soit par an : 4 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 556,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 896,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-340,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 235 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car chauffage collectif au gaz déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine à rénover selon photos manquantes.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain à rénover selon photos manquantes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol durable (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 37 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du linoléum par un revêtement de sol durable (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 450 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car chauffage collectif au gaz déjà en place: 0 × 0€ = 0€
  • Cuisine:16 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Carrelage: 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant 37 m²: 60€/m² × 37 = 2220€, Main d'œuvre: 780€
  • Chambres - Peinture:4 050€
    Peinture murs et plafonds 90 m²: 30€/m² × 90 = 2700€, Main d'œuvre: 1350€
  • Salon - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châlons-en-Champagne (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 556 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 675 €/an
Calcul : 1 556 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 748 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 130 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 868 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 800 €/an
Calcul : 400 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 752 €
Revenus locatifs : +18 675 €
Charges déductibles : -57 752 €
Résultat foncier Année 1 : -39 077 €(Déficit de 39 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 302 €/an
Revenus locatifs : +18 675 €
Charges déductibles : -16 302 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17676.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 196 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 127 400 €(65% de 196 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 633 €/an
Calcul : 127 400 € × 3,636% = 4 633 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 675 €57 760 €8 757 €-39 085 €21 400 €17 685 €17 685 €
219 049 €16 081 €8 527 €2 968 €--14 717 €
319 430 €15 843 €8 290 €3 587 €--11 130 €
419 818 €15 597 €8 044 €4 221 €--6 909 €
520 215 €15 342 €7 789 €4 872 €--2 037 €
620 619 €15 079 €7 525 €5 540 €---
721 031 €14 805 €7 252 €6 226 €---
821 452 €14 522 €6 969 €6 930 €---
921 881 €14 230 €6 676 €7 652 €---
1022 319 €13 926 €6 373 €8 393 €---
1122 765 €13 612 €6 058 €9 153 €---
1223 220 €13 287 €5 733 €9 934 €---
1323 685 €12 950 €5 396 €10 735 €---
1424 158 €12 601 €5 047 €11 558 €---
1524 642 €12 239 €4 686 €12 402 €---
1625 134 €11 865 €4 312 €13 269 €---
1725 637 €11 478 €3 924 €14 160 €---
1826 150 €11 076 €3 523 €15 074 €---
1926 673 €10 661 €3 107 €16 012 €---
2027 206 €10 230 €2 677 €16 976 €---
2127 750 €9 785 €2 231 €17 966 €---
2228 305 €9 323 €1 770 €18 982 €---
2328 872 €8 845 €1 292 €20 026 €---
2429 449 €8 350 €797 €21 099 €---
2530 038 €7 838 €284 €22 200 €---
TOTAL598 175 €357 326 €127 039 €240 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 922 €-6 420 €+10 342 €
2+3 922 €0 €+3 922 €
3+3 922 €0 €+3 922 €
4+3 922 €0 €+3 922 €
5+3 922 €0 €+3 922 €
6+3 922 €+1 051 €+2 871 €
7+3 922 €+1 868 €+2 054 €
8+3 922 €+2 079 €+1 843 €
9+3 922 €+2 295 €+1 627 €
10+3 922 €+2 518 €+1 404 €
11+3 922 €+2 746 €+1 176 €
12+3 922 €+2 980 €+942 €
13+3 922 €+3 221 €+701 €
14+3 922 €+3 467 €+455 €
15+3 922 €+3 721 €+201 €
16+3 922 €+3 981 €-59 €
17+3 922 €+4 248 €-326 €
18+3 922 €+4 522 €-600 €
19+3 922 €+4 804 €-882 €
20+3 922 €+5 093 €-1 171 €
21+3 922 €+5 390 €-1 468 €
22+3 922 €+5 695 €-1 773 €
23+3 922 €+6 008 €-2 086 €
24+3 922 €+6 330 €-2 408 €
25+3 922 €+6 660 €-2 738 €
Total+98 050 €+72 255 €+25 795 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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