Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleGuignen (35)
Surface100m²
Coût Total115 080€
Loyer Annuel10 607€
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 101 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 010 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m²

REFERENCE ANNONCE : 35129-6916 - GUIGNEN - 2 km de l'agglomération - Maison à rénover offrant un potentiel d'environ 100 m² exposé sud - Le tout sur un terrain de 880 m²

Les informations sur les risques auxquels ce bien est expose sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Une annonce immobilière de notaire du site Immonot

Surface : 100 m²

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Guignen
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35580
Coordonnées : 47.922703, -1.866154
Total : 115 080€
Prix d'acquisition : 101 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 107 000€
Frais de notaire : 8 080€
Coût estimé : 8 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.84€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 884€/mois
Loyer annuel estimé : 10607€/an
Fourchette totale : 716€ - 1091€/mois
Fourchette annuelle : 8591€ - 13096€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.47% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 183,1 €/m²
Basé sur :21 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :218 310 €
Prix d'achat :101 000 €
Décote à l'achat :-117 310€ (-53.7%)
Marge achat-revente :103 230€ (47.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :577,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 611,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 311,25€
Coût de l'assurance :10 069,50€
Taxe foncière : 1 060,71€/an
Soit par mois : 88,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 883,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 699,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 1/5 visible - cuisine en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture, et réfection électricité
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 2.7/5 visible - salon nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 000€
    Isolation des combles perdus: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 607 €/an
Calcul : 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 012 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 080 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 061 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 475 €
Revenus locatifs : +10 607 €
Charges déductibles : -11 475 €
Résultat foncier Année 1 : -868 €(Déficit de 868 €)
Imputable sur revenu global : 868 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 475 €/an
Revenus locatifs : +10 607 €
Charges déductibles : -5 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 132 €/an
Prix d'achat du bien : 101 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 650 €(65% de 101 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 387 €/an
Calcul : 65 650 € × 3,636% = 2 387 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 607 €11 479 €4 015 €-872 €872 €--
210 819 €5 374 €3 911 €5 445 €---
311 036 €5 266 €3 802 €5 770 €---
411 256 €5 153 €3 690 €6 103 €---
511 482 €5 037 €3 573 €6 445 €---
611 711 €4 916 €3 453 €6 795 €---
711 945 €4 791 €3 328 €7 154 €---
812 184 €4 662 €3 198 €7 523 €---
912 428 €4 528 €3 064 €7 900 €---
1012 677 €4 389 €2 925 €8 288 €---
1112 930 €4 245 €2 781 €8 685 €---
1213 189 €4 096 €2 632 €9 093 €---
1313 452 €3 941 €2 478 €9 511 €---
1413 721 €3 781 €2 318 €9 940 €---
1513 996 €3 616 €2 152 €10 380 €---
1614 276 €3 444 €1 981 €10 832 €---
1714 561 €3 266 €1 803 €11 295 €---
1814 853 €3 082 €1 619 €11 770 €---
1915 150 €2 891 €1 428 €12 258 €---
2015 453 €2 694 €1 230 €12 759 €---
2115 762 €2 489 €1 026 €13 272 €---
2216 077 €2 277 €814 €13 800 €---
2316 398 €2 058 €594 €14 341 €---
2416 726 €1 830 €366 €14 896 €---
2517 061 €1 594 €131 €15 467 €---
TOTAL339 750 €100 899 €58 311 €238 852 €872 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 262 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 238 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 228 €-262 €+2 490 €
2+2 228 €+1 634 €+594 €
3+2 228 €+1 731 €+497 €
4+2 228 €+1 831 €+397 €
5+2 228 €+1 933 €+295 €
6+2 228 €+2 039 €+189 €
7+2 228 €+2 146 €+82 €
8+2 228 €+2 257 €-29 €
9+2 228 €+2 370 €-142 €
10+2 228 €+2 486 €-258 €
11+2 228 €+2 606 €-378 €
12+2 228 €+2 728 €-500 €
13+2 228 €+2 853 €-625 €
14+2 228 €+2 982 €-754 €
15+2 228 €+3 114 €-886 €
16+2 228 €+3 250 €-1 022 €
17+2 228 €+3 388 €-1 160 €
18+2 228 €+3 531 €-1 303 €
19+2 228 €+3 677 €-1 449 €
20+2 228 €+3 828 €-1 600 €
21+2 228 €+3 982 €-1 754 €
22+2 228 €+4 140 €-1 912 €
23+2 228 €+4 302 €-2 074 €
24+2 228 €+4 469 €-2 241 €
25+2 228 €+4 640 €-2 412 €
Total+55 700 €+71 655 €+-15 955 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →