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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHérouville-Saint-Clair (14)
Surface46m²
Coût Total121 960€
Loyer Annuel7 983€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 74 500 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 619,57 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, 1 chambre

Situé dans un secteur dynamique, cet appartement de 2 pièces bénéficie d'une luminosité exceptionnelle. Parfaitement agencé, il offre : Un emplacement idéal : À proximité immédiate du tramway et des lignes de bus de la ville, facilitant vos déplacements quotidiens. Toutes les commodités à portée de main : Supermarchés, restaurants, cafés, écoles, pharmacies et autres commerces au pied de l'immeuble. Un quartier agréable : Profitez d'un environnement convivial avec de nombreux espaces verts et de loisirs. Cet appartement est vendu libre, travaux à prévoir.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, n'hésitez pas à nous contacter.

Copropriété de 80 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1620.00 euros.

Ville : Hérouville-Saint-Clair
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14200
Coordonnées : 49.202468, -0.335898
Total : 121 960€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 41 500€
Valeur du bien : 116 000€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 14.46€/m²/mois
Fourchette : 12.41€ - 16.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 665€/mois
Loyer annuel estimé : 7983€/an
Fourchette totale : 571€ - 775€/mois
Fourchette annuelle : 6850€ - 9303€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 7.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 742,72 €/m²
Basé sur :322 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 165 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-5 665€ (-7.1%)
Marge achat-revente :-41 795€ (-52.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :604,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 639,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 251,76€
Coût de l'assurance :10 671,50€
Taxe foncière : 798,26€/an
Soit par mois : 66,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 135,00€/mois
Soit par an : 1 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 665,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 466 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessitant des travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 500 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Normandie (Hérouville-Saint-Clair). Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 665 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Calcul : 665 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 094 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 960 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 427 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 798 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 620 €/an
Calcul : 135 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 439 €
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -48 439 €
Résultat foncier Année 1 : -40 456 €(Déficit de 40 456 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 056 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 939 €/an
Revenus locatifs : +7 983 €
Charges déductibles : -6 939 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 044 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19056.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 983 €48 443 €4 098 €-40 460 €21 400 €19 060 €19 060 €
28 142 €6 834 €3 989 €1 308 €--17 752 €
38 305 €6 722 €3 876 €1 583 €--16 169 €
48 471 €6 605 €3 760 €1 866 €--14 303 €
58 641 €6 485 €3 640 €2 156 €--12 147 €
68 813 €6 360 €3 515 €2 453 €--9 694 €
78 990 €6 231 €3 386 €2 759 €--6 935 €
89 169 €6 098 €3 253 €3 072 €--3 863 €
99 353 €5 960 €3 115 €3 393 €--470 €
109 540 €5 817 €2 972 €3 723 €---
119 731 €5 669 €2 824 €4 061 €---
129 925 €5 516 €2 671 €4 409 €---
1310 124 €5 358 €2 513 €4 765 €---
1410 326 €5 195 €2 350 €5 131 €---
1510 533 €5 026 €2 181 €5 507 €---
1610 743 €4 851 €2 006 €5 893 €---
1710 958 €4 670 €1 824 €6 289 €---
1811 178 €4 482 €1 637 €6 695 €---
1911 401 €4 288 €1 443 €7 113 €---
2011 629 €4 088 €1 243 €7 541 €---
2111 862 €3 881 €1 035 €7 981 €---
2212 099 €3 666 €821 €8 433 €---
2312 341 €3 444 €599 €8 897 €---
2412 588 €3 214 €369 €9 373 €---
2512 839 €2 977 €132 €9 863 €---
TOTAL255 684 €171 880 €59 252 €83 804 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 804 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 676 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 676 €-6 420 €+8 096 €
2+1 676 €0 €+1 676 €
3+1 676 €0 €+1 676 €
4+1 676 €0 €+1 676 €
5+1 676 €0 €+1 676 €
6+1 676 €0 €+1 676 €
7+1 676 €0 €+1 676 €
8+1 676 €0 €+1 676 €
9+1 676 €0 €+1 676 €
10+1 676 €+976 €+700 €
11+1 676 €+1 218 €+458 €
12+1 676 €+1 323 €+353 €
13+1 676 €+1 430 €+246 €
14+1 676 €+1 539 €+137 €
15+1 676 €+1 652 €+24 €
16+1 676 €+1 768 €-92 €
17+1 676 €+1 887 €-211 €
18+1 676 €+2 009 €-333 €
19+1 676 €+2 134 €-458 €
20+1 676 €+2 262 €-586 €
21+1 676 €+2 394 €-718 €
22+1 676 €+2 530 €-854 €
23+1 676 €+2 669 €-993 €
24+1 676 €+2 812 €-1 136 €
25+1 676 €+2 959 €-1 283 €
Total+41 900 €+25 141 €+16 759 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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