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Maison 4 pièces 60 m²

VilleVernoux-en-Vivarais (07)
Surface60m²
Coût Total111 166€
Loyer Annuel5 395€
Rentabilité4.85%
Cashflow/mois-198€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 200 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 086,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 60 m² - Maison 4 pièces 60 m²

Vernoux, maison sur 60m2 habitable , proche des commodités, commerces, de la maison médicale, Cinéma, Piscine dans un village typique ardéchois des monts du Vivarais. Située à 700m du lac, elle dispose sur deux niveaux d' une cuisine ouverte au rez de chaussée , de deux chambres à l étage et au deuxième de combles aménagés. pas de gros travaux à prévoir.Ce bien vous est présenté par Emilie Lagassy - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de AUBENAS sous le numéro 495394645. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 60 m²

Consommation énergie primaire : 367 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Vernoux-en-Vivarais
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07240
Coordonnées : 44.897324, 4.643129
Total : 111 166€
Prix d'acquisition : 65 200€
Travaux : 40 750€
Valeur du bien : 105 950€
Frais de notaire : 5 216€
Coût estimé : 5 216€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 450€/mois
Loyer annuel estimé : 5395€/an
Fourchette totale : 333€ - 607€/mois
Fourchette annuelle : 3997€ - 7282€/an
Rentabilité brute :4.85%
Fourchette de rentabilité :3.60% - 6.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 572,74 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 364 €
Prix d'achat :65 200 €
Décote à l'achat :-29 164€ (-30.9%)
Marge achat-revente :-16 802€ (-17.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 166€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :558,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,47€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 602,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 328,02€
Coût de l'assurance :13 339,92€
Taxe foncière : 539,47€/an
Soit par mois : 44,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 449,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 647,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-198,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel si fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments, réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 750 €(679 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 000€
    Isolation combles: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant nouveaux éléments, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernoux-en-Vivarais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 450 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 395 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 875 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 166 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 534 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 539 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 698 €
Revenus locatifs : +5 395 €
Charges déductibles : -45 698 €
Résultat foncier Année 1 : -40 304 €(Déficit de 40 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 948 €/an
Revenus locatifs : +5 395 €
Charges déductibles : -4 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 446 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18903.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 380 €(65% de 65 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 541 €/an
Calcul : 42 380 € × 3,636% = 1 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 395 €45 702 €3 879 €-40 307 €21 400 €18 907 €18 907 €
25 503 €4 851 €3 778 €652 €--18 255 €
35 613 €4 746 €3 673 €867 €--17 389 €
45 725 €4 637 €3 564 €1 088 €--16 301 €
55 839 €4 525 €3 452 €1 315 €--14 986 €
65 956 €4 408 €3 335 €1 548 €--13 438 €
76 075 €4 287 €3 214 €1 788 €--11 651 €
86 197 €4 162 €3 089 €2 034 €--9 616 €
96 321 €4 033 €2 960 €2 288 €--7 328 €
106 447 €3 899 €2 826 €2 548 €--4 780 €
116 576 €3 760 €2 687 €2 816 €--1 964 €
126 708 €3 616 €2 543 €3 092 €---
136 842 €3 467 €2 394 €3 375 €---
146 979 €3 312 €2 239 €3 666 €---
157 118 €3 152 €2 079 €3 966 €---
167 261 €2 986 €1 913 €4 274 €---
177 406 €2 815 €1 742 €4 591 €---
187 554 €2 637 €1 564 €4 917 €---
197 705 €2 452 €1 379 €5 252 €---
207 859 €2 262 €1 189 €5 597 €---
218 016 €2 064 €991 €5 952 €---
228 177 €1 859 €786 €6 317 €---
238 340 €1 647 €574 €6 693 €---
248 507 €1 427 €354 €7 080 €---
258 677 €1 199 €126 €7 478 €---
TOTAL172 793 €123 905 €56 328 €48 888 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 888 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 133 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 133 €-6 420 €+7 553 €
2+1 133 €0 €+1 133 €
3+1 133 €0 €+1 133 €
4+1 133 €0 €+1 133 €
5+1 133 €0 €+1 133 €
6+1 133 €0 €+1 133 €
7+1 133 €0 €+1 133 €
8+1 133 €0 €+1 133 €
9+1 133 €0 €+1 133 €
10+1 133 €0 €+1 133 €
11+1 133 €0 €+1 133 €
12+1 133 €+928 €+205 €
13+1 133 €+1 013 €+120 €
14+1 133 €+1 100 €+33 €
15+1 133 €+1 190 €-57 €
16+1 133 €+1 282 €-149 €
17+1 133 €+1 377 €-244 €
18+1 133 €+1 475 €-342 €
19+1 133 €+1 576 €-443 €
20+1 133 €+1 679 €-546 €
21+1 133 €+1 786 €-653 €
22+1 133 €+1 895 €-762 €
23+1 133 €+2 008 €-875 €
24+1 133 €+2 124 €-991 €
25+1 133 €+2 243 €-1 110 €
Total+28 325 €+15 256 €+13 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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