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Immeuble 75 m² Lambres-lez-Douai

VilleLambres-lez-Douai (59)
Surface75m²
Coût Total146 060€
Loyer Annuel10 426€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 326,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 75 m² Lambres-lez-Douai

Idéal investisseur ou professionnel ! Situé en plein centre de Lambres-lez-Douai, sur un axe passant avec excellente visibilité, cet ensemble immobilier offre un fort potentiel pour une activité ou un investissement locatif. ? Composition : Rez-de-chaussée : -Local commercial d'environ 30 m² avec vitrine -Salle de formation / bureau Espace sanitaire Extérieur : -Jardin d'environ 50 m² (possibilité terrasse ou extension) A l'étage : -Studio indépendant d'environ 30 m² ? Possibilité de créer une entrée séparée pour diviser en deux lots. ? Rentabilité estimée : environ 13 % ? Idéal pour : Investisseur , Profession libérale, Commerce de proximité

Projet mixte habitation + activité ? Les + : -Emplacement central -Forte visibilité -Double usage possible -Potentiel de valorisation ? Une opportunité rare sur le secteur. À visiter rapidement !

Votre conseiller eXp Realty : Serge BARGIACCHI Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 384173555 Douai

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2025

Consommation énergie primaire : 320 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 740 € et 1 040 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Lambres-lez-Douai
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59552
Coordonnées : 50.360096, 3.020794
Total : 146 060€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 138 100€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.58€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 13.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10426€/an
Fourchette totale : 724€ - 1043€/mois
Fourchette annuelle : 8690€ - 12511€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.95% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 503,43 €/m²
Basé sur :172 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :112 757 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-13 257€ (-11.8%)
Marge achat-revente :-33 303€ (-29.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :723,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 766,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 960,25€
Coût de l'assurance :12 780,25€
Taxe foncière : 1 042,64€/an
Soit par mois : 86,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 868,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 852,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Immeuble - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - chambre nécessite rénovation du sol
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - peinture vieillissante dans la chambre
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lambres-lez-Douai (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 426 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 903 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 060 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 511 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 057 €
Revenus locatifs : +10 426 €
Charges déductibles : -45 057 €
Résultat foncier Année 1 : -34 630 €(Déficit de 34 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 457 €/an
Revenus locatifs : +10 426 €
Charges déductibles : -6 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13230.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 426 €45 061 €4 908 €-34 635 €21 400 €13 235 €13 235 €
210 635 €6 331 €4 777 €4 304 €--8 931 €
310 848 €6 196 €4 642 €4 651 €--4 280 €
411 065 €6 057 €4 503 €5 008 €---
511 286 €5 913 €4 359 €5 373 €---
611 512 €5 763 €4 209 €5 748 €---
711 742 €5 609 €4 055 €6 133 €---
811 977 €5 449 €3 895 €6 528 €---
912 216 €5 284 €3 730 €6 932 €---
1012 461 €5 113 €3 559 €7 348 €---
1112 710 €4 936 €3 382 €7 774 €---
1212 964 €4 753 €3 199 €8 211 €---
1313 223 €4 564 €3 010 €8 659 €---
1413 488 €4 368 €2 814 €9 120 €---
1513 757 €4 165 €2 611 €9 592 €---
1614 033 €3 956 €2 402 €10 077 €---
1714 313 €3 739 €2 185 €10 574 €---
1814 600 €3 515 €1 961 €11 085 €---
1914 892 €3 282 €1 729 €11 609 €---
2015 189 €3 042 €1 489 €12 147 €---
2115 493 €2 794 €1 240 €12 699 €---
2215 803 €2 537 €983 €13 266 €---
2316 119 €2 271 €717 €13 848 €---
2416 441 €1 996 €442 €14 445 €---
2516 770 €1 712 €158 €15 059 €---
TOTAL333 962 €148 407 €70 960 €185 555 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 555 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €0 €+2 190 €
3+2 190 €0 €+2 190 €
4+2 190 €+218 €+1 972 €
5+2 190 €+1 612 €+578 €
6+2 190 €+1 724 €+466 €
7+2 190 €+1 840 €+350 €
8+2 190 €+1 958 €+232 €
9+2 190 €+2 080 €+110 €
10+2 190 €+2 204 €-14 €
11+2 190 €+2 332 €-142 €
12+2 190 €+2 463 €-273 €
13+2 190 €+2 598 €-408 €
14+2 190 €+2 736 €-546 €
15+2 190 €+2 878 €-688 €
16+2 190 €+3 023 €-833 €
17+2 190 €+3 172 €-982 €
18+2 190 €+3 325 €-1 135 €
19+2 190 €+3 483 €-1 293 €
20+2 190 €+3 644 €-1 454 €
21+2 190 €+3 810 €-1 620 €
22+2 190 €+3 980 €-1 790 €
23+2 190 €+4 154 €-1 964 €
24+2 190 €+4 334 €-2 144 €
25+2 190 €+4 518 €-2 328 €
Total+54 750 €+55 666 €+-916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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