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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface31.1m²
Coût Total76 300€
Loyer Annuel4 993€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 31.1 m²
Prix au m² : 1 446,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 1 parking: Parking, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

INVESTISSEMENT CLÉ EN MAIN À LIMOGES !Situé à deux pas de la Faculté des Sciences, ce T1 vendu avec locataire en place constitue une excellente opportunité pour un investissement serein et rentable.Il propose une entrée avec rangements, une agréable pièce à vivre avce coin nuit et salon, une cuisine fermée aménagée ainsi qu'une salle de bains avec WC. Vous bénéficierez également d'une cave et d'un parking privatif.Loyer actuel : 270 euros HC + 60 euros de charges.

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87100
Coordonnées : 45.841273, 1.234773
Total : 76 300€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 27 700€
Valeur du bien : 72 700€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31.1m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 416€/mois
Loyer annuel estimé : 4993€/an
Fourchette totale : 332€ - 521€/mois
Fourchette annuelle : 3989€ - 6250€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :990,59 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :30 807 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :+14 193€ (+46.1%)
Marge achat-revente :-45 493€ (-147.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :382,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :22,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 405,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 538,41€
Coût de l'assurance :6 676,25€
Taxe foncière : 499,30€/an
Soit par mois : 41,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 416,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 506,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-90,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 252 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système
Quantité: 1 système pour 31.1 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec remplacement des équipements vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - chambre sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 700 €(891 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€
  • Menuiseries:2 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:800€
    Pose parquet flottant: 10 m² × 80€/m² = 800€
  • Chambres - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 50€/m² = 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 416 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 993 €/an
Calcul : 416 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 267 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 499 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 839 €
Revenus locatifs : +4 993 €
Charges déductibles : -31 839 €
Résultat foncier Année 1 : -26 846 €(Déficit de 26 846 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 446 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 139 €/an
Revenus locatifs : +4 993 €
Charges déductibles : -4 139 €
Résultat foncier Années 2+ : 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5445.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 993 €31 841 €2 655 €-26 848 €21 400 €5 448 €5 448 €
25 093 €4 072 €2 585 €1 021 €--4 427 €
35 195 €4 000 €2 513 €1 195 €--3 232 €
45 299 €3 925 €2 439 €1 373 €--1 859 €
55 405 €3 848 €2 362 €1 556 €--302 €
65 513 €3 769 €2 282 €1 744 €---
75 623 €3 686 €2 199 €1 937 €---
85 735 €3 600 €2 114 €2 135 €---
95 850 €3 511 €2 025 €2 339 €---
105 967 €3 420 €1 933 €2 548 €---
116 086 €3 324 €1 838 €2 762 €---
126 208 €3 226 €1 740 €2 982 €---
136 332 €3 124 €1 637 €3 209 €---
146 459 €3 018 €1 532 €3 441 €---
156 588 €2 908 €1 422 €3 680 €---
166 720 €2 795 €1 309 €3 925 €---
176 854 €2 678 €1 191 €4 177 €---
186 991 €2 556 €1 069 €4 436 €---
197 131 €2 430 €943 €4 702 €---
207 274 €2 299 €813 €4 975 €---
217 419 €2 164 €678 €5 255 €---
227 568 €2 024 €537 €5 544 €---
237 719 €1 879 €392 €5 840 €---
247 873 €1 728 €242 €6 145 €---
258 031 €1 573 €86 €6 458 €---
TOTAL159 928 €103 397 €38 538 €56 531 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 531 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 049 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 049 €-6 420 €+7 469 €
2+1 049 €0 €+1 049 €
3+1 049 €0 €+1 049 €
4+1 049 €0 €+1 049 €
5+1 049 €0 €+1 049 €
6+1 049 €+433 €+616 €
7+1 049 €+581 €+468 €
8+1 049 €+641 €+408 €
9+1 049 €+702 €+347 €
10+1 049 €+764 €+285 €
11+1 049 €+829 €+220 €
12+1 049 €+895 €+154 €
13+1 049 €+963 €+86 €
14+1 049 €+1 032 €+17 €
15+1 049 €+1 104 €-55 €
16+1 049 €+1 177 €-128 €
17+1 049 €+1 253 €-204 €
18+1 049 €+1 331 €-282 €
19+1 049 €+1 410 €-361 €
20+1 049 €+1 492 €-443 €
21+1 049 €+1 577 €-528 €
22+1 049 €+1 663 €-614 €
23+1 049 €+1 752 €-703 €
24+1 049 €+1 844 €-795 €
25+1 049 €+1 937 €-888 €
Total+26 225 €+16 959 €+9 266 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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