Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 3 pièces 125 m²

VilleGorron (53)
Surface125
Coût Total154 800
Loyer Annuel9 794
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-67
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 125 m²
Prix au m² : 680 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 3 pièces 125 m²

Tout proche du centre ville, Votre agent SAFTI vous propose cet appartement au premier étage, en duplex qui ce compose d'une pièce de vie avec cuisine salle à manger et salon tout ouvert, une terrasse de 17m². A l'étage, 2 grandes chambres et une salle d'eau. Chauffage électrique, pas de charges courantes de copro, stationnement facile

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 2 lots (il n'y a pas de charges courantes liées à la copropriété et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 85 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : David NOBIS, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de LAVAL sous le numéro 839 499 100

Surface : 125 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Consommation énergie primaire : NS kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Gorron
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53120
Coordonnées : 48.421543, -0.818128
Total : 154 800
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 63 000
Valeur du bien : 148 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 125
Loyer prédit : 6.53€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 8.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 816€/mois
Loyer annuel estimé : 9794€/an
Fourchette totale : 654€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7846€ - 12225€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :854,17 €/m²
Basé sur :4 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :106 771
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :-21 771 (-20.4%)
Marge achat-revente :-48 029€ (-45.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :756,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 801,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 000,60
Coût de l'assurance :13 545,00
Taxe foncière : 979,36€/an
Soit par mois : 81,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 882,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 125 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 125 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 000(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:18 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système: 9000€ + Main d'œuvre: 500€ = 9500€
  • Menuiseries:13 000
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 1000€ = 13000€ (prix moyen incluant pose)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:19 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 9000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 600€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 60€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Gorron), coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 816 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 794 €/an
Calcul : 816 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 996 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 979 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 518
Revenus locatifs : +9 794
Charges déductibles : -69 518
Résultat foncier Année 1 : -59 724(Déficit de 59 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 324
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 518 €/an
Revenus locatifs : +9 794
Charges déductibles : -6 518
Résultat foncier Années 2+ : 3 276 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38323.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 79469 5225 001-59 72921 400 €38 329 €38 329 €
29 9906 3874 8663 602--34 727 €
310 1896 2484 7273 942--30 785 €
410 3936 1034 5824 290--26 495 €
510 6015 9544 4334 647--21 849 €
610 8135 8004 2795 013--16 836 €
711 0295 6414 1205 388--11 449 €
811 2505 4773 9565 773--5 676 €
911 4755 3073 7866 168---
1011 7045 1323 6116 573---
1111 9384 9503 4296 988---
1212 1774 7633 2427 414---
1312 4214 5703 0487 851---
1412 6694 3702 8488 299---
1512 9234 1632 6428 759---
1613 1813 9502 4289 231---
1713 4453 7292 2089 716---
1813 7133 5011 98010 212---
1913 9883 2661 74510 722---
2014 2673 0231 50111 245---
2114 5532 7711 25011 782---
2214 8442 51299012 332---
2315 1412 24372212 897---
2415 4441 96644513 477---
2515 7521 68015914 073---
TOTAL313 694173 03072 001140 66421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 664
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 794 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 057-6 420+8 477
2+2 0570+2 057
3+2 0570+2 057
4+2 0570+2 057
5+2 0570+2 057
6+2 0570+2 057
7+2 0570+2 057
8+2 0570+2 057
9+2 057+148+1 909
10+2 057+1 972+85
11+2 057+2 096-39
12+2 057+2 224-167
13+2 057+2 355-298
14+2 057+2 490-433
15+2 057+2 628-571
16+2 057+2 769-712
17+2 057+2 915-858
18+2 057+3 064-1 007
19+2 057+3 217-1 160
20+2 057+3 373-1 316
21+2 057+3 534-1 477
22+2 057+3 700-1 643
23+2 057+3 869-1 812
24+2 057+4 043-1 986
25+2 057+4 222-2 165
Total+51 425+42 199+9 226
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →