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Appartement 38 m² à Troyes

VilleTroyes (10)
Surface38m²
Coût Total76 990€
Loyer Annuel5 754€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-290€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 38 000 €
Surface : 38 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 38 m², 1 pièce, 1 garage, 1 place de parking

L'agence Century 21 Martinot Immobilier vous propose ce studio avec garage actuellement loué 311€/mois hors charges. L'appartement se situe au dernier étage de la copropriété avec ascenseur. Il se compose d'une pièce de vie de 19m², d'une cuisine indépendante, d'une salle de bain et d'un Wc indépendant.Idéal pour un premier investissement !

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 76 990€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 35 950€
Valeur du bien : 73 950€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 38m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5754€/an
Fourchette totale : 383€ - 600€/mois
Fourchette annuelle : 4602€ - 7195€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 9.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 842,86 €/m²
Basé sur :787 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 029 €
Prix d'achat :38 000 €
Décote à l'achat :-32 029€ (-45.7%)
Marge achat-revente :-6 961€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 990€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :381,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 410,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 527,18€
Coût de l'assurance :8 661,38€
Taxe foncière : 575,40€/an
Soit par mois : 47,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 311,00€/mois
Soit par an : 3 732,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 479,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 769,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-290,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 38 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon (19 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments usés, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 950 €(946 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 750€ = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2000€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:950€
    Peinture murs et plafonds: 19 m² × 50€ = 950€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 754 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 592 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 990 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 732 €/an
Calcul : 311 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 196 €
Revenus locatifs : +5 754 €
Charges déductibles : -43 196 €
Résultat foncier Année 1 : -37 442 €(Déficit de 37 442 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 042 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 246 €/an
Revenus locatifs : +5 754 €
Charges déductibles : -7 246 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 492 €/an(Déficit de 1 492 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16041.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 754 €43 198 €2 595 €-37 444 €21 400 €16 044 €16 044 €
25 869 €7 180 €2 526 €-1 310 €1 310 €-16 044 €
35 987 €7 108 €2 455 €-1 122 €1 122 €-16 044 €
46 106 €7 035 €2 381 €-929 €929 €-16 044 €
56 228 €6 959 €2 305 €-730 €730 €-16 044 €
66 353 €6 880 €2 226 €-527 €527 €-16 044 €
76 480 €6 798 €2 144 €-318 €318 €-16 044 €
86 610 €6 714 €2 060 €-104 €104 €-16 044 €
96 742 €6 626 €1 973 €115 €--15 929 €
106 877 €6 536 €1 882 €341 €--15 588 €
117 014 €6 443 €1 789 €572 €--15 017 €
127 154 €6 346 €1 692 €809 €---
137 298 €6 246 €1 592 €1 052 €---
147 443 €6 142 €1 488 €1 301 €---
157 592 €6 035 €1 381 €1 557 €---
167 744 €5 924 €1 271 €1 820 €---
177 899 €5 810 €1 156 €2 089 €---
188 057 €5 691 €1 037 €2 366 €---
198 218 €5 568 €915 €2 650 €---
208 383 €5 441 €788 €2 941 €---
218 550 €5 310 €656 €3 240 €---
228 721 €5 174 €520 €3 547 €---
238 896 €5 033 €380 €3 862 €---
249 074 €4 888 €234 €4 186 €---
259 255 €4 737 €83 €4 518 €---
TOTAL184 304 €189 824 €37 527 €-5 520 €26 440 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 932 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -5 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 208 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 208 €-6 420 €+7 628 €
2+1 208 €-393 €+1 601 €
3+1 208 €-337 €+1 545 €
4+1 208 €-279 €+1 487 €
5+1 208 €-219 €+1 427 €
6+1 208 €-158 €+1 366 €
7+1 208 €-95 €+1 303 €
8+1 208 €-31 €+1 239 €
9+1 208 €0 €+1 208 €
10+1 208 €0 €+1 208 €
11+1 208 €0 €+1 208 €
12+1 208 €+243 €+965 €
13+1 208 €+315 €+893 €
14+1 208 €+390 €+818 €
15+1 208 €+467 €+741 €
16+1 208 €+546 €+662 €
17+1 208 €+627 €+581 €
18+1 208 €+710 €+498 €
19+1 208 €+795 €+413 €
20+1 208 €+882 €+326 €
21+1 208 €+972 €+236 €
22+1 208 €+1 064 €+144 €
23+1 208 €+1 159 €+49 €
24+1 208 €+1 256 €-48 €
25+1 208 €+1 355 €-147 €
Total+30 200 €+2 849 €+27 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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