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Appartement 5 pièces à rénover ? Brest Recouvrance ? Proximité tramway

VilleBrest (29)
Surface80.04m²
Coût Total180 816€
Loyer Annuel10 183€
Rentabilité5.63%
Cashflow/mois-259€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 114 200 €
Surface : 80.04 m²
Prix au m² : 1 426,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5

Situé dans le quartier de Recouvrance à Brest, à proximité du tramway et des commodités, cet appartement de 80 m² se trouve au 4? étage . Il comprend un séjour, une cuisine indépendante, deux chambres ainsi qu'une cave. L'appartement nécessite des travaux de rénovation. Il s'adresse à un acquéreur souhaitant entreprendre une rénovation et repenser les espaces selon ses goûts et ses besoins. Avec ses 80 m², sa proximité du tramway et des services, ce bien peut convenir à un projet de résidence principale ou d'investissement. Copropriété de 23 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 600.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/291980.pdf

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.386122, -4.501826
Total : 180 816€
Prix d'acquisition : 114 200€
Travaux : 57 480€
Valeur du bien : 171 680€
Frais de notaire : 9 136€
Coût estimé : 9 136€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80.04m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 849€/mois
Loyer annuel estimé : 10183€/an
Fourchette totale : 672€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 8061€ - 12864€/an
Rentabilité brute :5.63%
Fourchette de rentabilité :4.46% - 7.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 180 €/m²
Basé sur :557 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 487 €
Prix d'achat :114 200 €
Décote à l'achat :-60 287€ (-34.6%)
Marge achat-revente :-6 329€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 816€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,33€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 972,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 293,82€
Coût de l'assurance :21 697,92€
Taxe foncière : 1 018,30€/an
Soit par mois : 84,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 848,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 107,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-258,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CouloirOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette et mise à jour de l'éclairage
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - couloir en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 480 €(718 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 80 m² × 150€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€/fenêtre = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 280€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 40€/m² = 1280€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Couloir:700€
    Rénovation complète couloir: 5 m² × 140€/m² = 700€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne. Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les matériaux et les finitions choisies.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 849 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 183 €/an
Calcul : 849 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 159 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 816 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 126 €
Revenus locatifs : +10 183 €
Charges déductibles : -66 126 €
Résultat foncier Année 1 : -55 943 €(Déficit de 55 943 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 543 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 646 €/an
Revenus locatifs : +10 183 €
Charges déductibles : -8 646 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 537 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34542.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 114 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 230 €(65% de 114 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 699 €/an
Calcul : 74 230 € × 3,636% = 2 699 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 183 €66 131 €6 165 €-55 948 €21 400 €34 548 €34 548 €
210 387 €8 489 €6 003 €1 898 €--32 651 €
310 594 €8 321 €5 834 €2 274 €--30 377 €
410 806 €8 146 €5 660 €2 660 €--27 717 €
511 022 €7 966 €5 480 €3 056 €--24 660 €
611 243 €7 779 €5 293 €3 463 €--21 197 €
711 468 €7 586 €5 100 €3 882 €--17 315 €
811 697 €7 386 €4 900 €4 311 €--13 004 €
911 931 €7 179 €4 693 €4 752 €--8 253 €
1012 170 €6 965 €4 479 €5 205 €--3 048 €
1112 413 €6 743 €4 257 €5 670 €---
1212 661 €6 514 €4 028 €6 147 €---
1312 915 €6 276 €3 790 €6 638 €---
1413 173 €6 031 €3 544 €7 142 €---
1513 436 €5 776 €3 290 €7 660 €---
1613 705 €5 513 €3 026 €8 192 €---
1713 979 €5 240 €2 754 €8 739 €---
1814 259 €4 958 €2 472 €9 301 €---
1914 544 €4 666 €2 180 €9 878 €---
2014 835 €4 364 €1 877 €10 471 €---
2115 131 €4 051 €1 564 €11 081 €---
2215 434 €3 727 €1 241 €11 707 €---
2315 743 €3 392 €905 €12 351 €---
2416 058 €3 045 €558 €13 013 €---
2516 379 €2 685 €199 €13 693 €---
TOTAL326 166 €208 929 €89 294 €117 237 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 237 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 183 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138 €-6 420 €+8 558 €
2+2 138 €0 €+2 138 €
3+2 138 €0 €+2 138 €
4+2 138 €0 €+2 138 €
5+2 138 €0 €+2 138 €
6+2 138 €0 €+2 138 €
7+2 138 €0 €+2 138 €
8+2 138 €0 €+2 138 €
9+2 138 €0 €+2 138 €
10+2 138 €0 €+2 138 €
11+2 138 €+786 €+1 352 €
12+2 138 €+1 844 €+294 €
13+2 138 €+1 991 €+147 €
14+2 138 €+2 143 €-5 €
15+2 138 €+2 298 €-160 €
16+2 138 €+2 458 €-320 €
17+2 138 €+2 622 €-484 €
18+2 138 €+2 790 €-652 €
19+2 138 €+2 963 €-825 €
20+2 138 €+3 141 €-1 003 €
21+2 138 €+3 324 €-1 186 €
22+2 138 €+3 512 €-1 374 €
23+2 138 €+3 705 €-1 567 €
24+2 138 €+3 904 €-1 766 €
25+2 138 €+4 108 €-1 970 €
Total+53 450 €+35 171 €+18 279 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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