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Détails du bien

Bien expiré
VilleGrenoble (38)
Surface68m²
Coût Total135 600€
Loyer Annuel9 743€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 764,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Opportunité à saisir – appartement lumineux et fonctionnel !

Disponible à partir du mois de juillet, cet appartement représente une excellente opportunité, aussi bien pour un projet de résidence principale que pour un investissement locatif.

Situé dans un environnement calme et recherché, ce bel appartement traversant se trouve au 4 € et dernier étage d'une petite copropriété de seulement 10 lots, offrant tranquillité et intimité.

Initialement conçu en T4 puis réaménagé en T3, il séduit par ses volumes généreux, sa luminosité exceptionnelle et son agencement fonctionnel. Sans aucun vis-à-vis, il profite d'une agréable lumière naturelle tout au long de la journée.

Vous découvrirez :

• Une cuisine ouverte sur un vaste double séjour convivial, • Un balcon agréable pour profiter des beaux jours, • Deux chambres confortables, • Une salle de bains, • Des WC indépendants.

Une cave ainsi qu'un local à vélos viennent compléter ce bien.

Les plus :

• Fenêtres PVC, • Chauffage individuel au gaz, • Fibre optique, • Dernier étage, • Appartement traversant et lumineux, • Petite copropriété calme.

Un bien agréable à vivre, offrant également un excellent potentiel patrimonial et locatif.

Ville : Grenoble
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38100
Total : 135 600€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 126 000€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 11.94€/m²/mois
Fourchette : 9.30€ - 15.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 812€/mois
Loyer annuel estimé : 9743€/an
Fourchette totale : 633€ - 1042€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 12504€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 165,3 €/m²
Basé sur :898 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 240 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-27 240€ (-18.5%)
Marge achat-revente :11 640€ (7.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :678,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 718,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 053,67€
Coût de l'assurance :11 865,00€
Taxe foncière : 974,33€/an
Soit par mois : 81,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 811,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 799,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :12,35€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 68 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à refaire dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - bon état général, travaux cosmétiques recommandés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grenoble (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 812 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Calcul : 812 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 687 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 600 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 974 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 135 €
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -12 135 €
Résultat foncier Année 1 : -2 392 €(Déficit de 2 392 €)
Imputable sur revenu global : 2 392 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 135 €/an
Revenus locatifs : +9 743 €
Charges déductibles : -6 135 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 608 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 743 €12 140 €4 691 €-2 397 €2 397 €--
29 938 €6 017 €4 568 €3 921 €---
310 137 €5 890 €4 441 €4 247 €---
410 340 €5 758 €4 309 €4 582 €---
510 547 €5 621 €4 173 €4 925 €---
610 757 €5 480 €4 031 €5 277 €---
710 973 €5 334 €3 885 €5 639 €---
811 192 €5 182 €3 733 €6 010 €---
911 416 €5 025 €3 576 €6 391 €---
1011 644 €4 863 €3 414 €6 781 €---
1111 877 €4 694 €3 245 €7 183 €---
1212 115 €4 520 €3 071 €7 595 €---
1312 357 €4 340 €2 891 €8 017 €---
1412 604 €4 153 €2 704 €8 451 €---
1512 856 €3 959 €2 510 €8 897 €---
1613 113 €3 759 €2 310 €9 355 €---
1713 376 €3 551 €2 102 €9 824 €---
1813 643 €3 336 €1 887 €10 307 €---
1913 916 €3 113 €1 665 €10 802 €---
2014 194 €2 883 €1 434 €11 311 €---
2114 478 €2 644 €1 195 €11 834 €---
2214 768 €2 397 €948 €12 371 €---
2315 063 €2 141 €692 €12 922 €---
2415 364 €1 876 €427 €13 488 €---
2515 672 €1 601 €152 €14 070 €---
TOTAL312 082 €110 277 €68 054 €201 805 €2 397 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 719 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 201 805 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 743 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 046 €-719 €+2 765 €
2+2 046 €+1 176 €+870 €
3+2 046 €+1 274 €+772 €
4+2 046 €+1 375 €+671 €
5+2 046 €+1 478 €+568 €
6+2 046 €+1 583 €+463 €
7+2 046 €+1 692 €+354 €
8+2 046 €+1 803 €+243 €
9+2 046 €+1 917 €+129 €
10+2 046 €+2 034 €+12 €
11+2 046 €+2 155 €-109 €
12+2 046 €+2 278 €-232 €
13+2 046 €+2 405 €-359 €
14+2 046 €+2 535 €-489 €
15+2 046 €+2 669 €-623 €
16+2 046 €+2 806 €-760 €
17+2 046 €+2 947 €-901 €
18+2 046 €+3 092 €-1 046 €
19+2 046 €+3 241 €-1 195 €
20+2 046 €+3 393 €-1 347 €
21+2 046 €+3 550 €-1 504 €
22+2 046 €+3 711 €-1 665 €
23+2 046 €+3 877 €-1 831 €
24+2 046 €+4 047 €-2 001 €
25+2 046 €+4 221 €-2 175 €
Total+51 150 €+60 542 €+-9 392 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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