Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSurvilliers (95)
Surface90m²
Coût Total217 620€
Loyer Annuel17 632€
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 944,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 90 m²

Laforêt Fosses vous présente ce bel appartement de type 5 pièces de 89,81 m², situé au 3? et dernier étage d'une résidence verdoyante.

Il se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine aménagée indépendante, ainsi que d'une agréable pièce de vie lumineuse avec accès à un balcon. Un dégagement dessert l'espace nuit qui comprend 4 chambres avec rangements intégrés, une salle de bain avec douche et des WC séparés.

Une cave utile pour le stockage complète ce bien.

Les charges de copropriété comprennent l'eau froide, le chauffage ainsi que l'entretien des parties communes et des espaces verts.

Un cadre de vie idéal pour une famille en quête d'espace, de confort et de sérénité !

Surface : 90 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 370

Consommation énergie primaire : 308 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 210 € et 3 030 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Survilliers
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95470
Coordonnées : 49.096348, 2.541926
Total : 217 620€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 28 620€
Valeur du bien : 203 620€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 16.33€/m²/mois
Fourchette : 13.71€ - 19.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1469€/mois
Loyer annuel estimé : 17632€/an
Fourchette totale : 1234€ - 1750€/mois
Fourchette annuelle : 14805€ - 21000€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :63,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 138,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 030,54€
Coût de l'assurance :19 041,75€
Taxe foncière : 1 763,23€/an
Soit par mois : 146,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 469,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 285,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :183,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs du salon par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs des 4 chambres par une nouvelle couche de peinture.
Quantité: 48 m² (4 chambres)
Raison: État 4/5 visible - peinture récente mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 620 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 9000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:5 400€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 600€ = 5400€ (prix moyen, pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 5000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 48 m² × 40€/m² = 1920€ (prix moyen, main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Survilliers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 469 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 632 €/an
Calcul : 1 469 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 262 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 620 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 763 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 407 €
Revenus locatifs : +17 632 €
Charges déductibles : -38 407 €
Résultat foncier Année 1 : -20 774 €(Déficit de 20 774 €)
Imputable sur revenu global : 20 774 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 787 €/an
Revenus locatifs : +17 632 €
Charges déductibles : -9 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 846 €/an
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 632 €38 414 €7 269 €-20 781 €20 781 €--
217 985 €9 600 €7 075 €8 385 €---
318 345 €9 400 €6 875 €8 945 €---
418 712 €9 193 €6 668 €9 519 €---
519 086 €8 979 €6 454 €10 107 €---
619 467 €8 757 €6 232 €10 710 €---
719 857 €8 528 €6 003 €11 329 €---
820 254 €8 291 €5 766 €11 963 €---
920 659 €8 046 €5 521 €12 613 €---
1021 072 €7 793 €5 268 €13 280 €---
1121 494 €7 530 €5 006 €13 963 €---
1221 924 €7 259 €4 734 €14 664 €---
1322 362 €6 979 €4 454 €15 383 €---
1422 809 €6 689 €4 164 €16 121 €---
1523 265 €6 388 €3 864 €16 877 €---
1623 731 €6 078 €3 553 €17 653 €---
1724 205 €5 757 €3 232 €18 448 €---
1824 689 €5 425 €2 900 €19 265 €---
1925 183 €5 081 €2 556 €20 102 €---
2025 687 €4 726 €2 201 €20 961 €---
2126 201 €4 359 €1 834 €21 842 €---
2226 725 €3 978 €1 454 €22 746 €---
2327 259 €3 585 €1 060 €23 674 €---
2427 804 €3 179 €654 €24 626 €---
2528 360 €2 758 €233 €25 602 €---
TOTAL564 767 €196 773 €105 031 €367 994 €20 781 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 234 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 994 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 632 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 703 €-6 234 €+9 937 €
2+3 703 €+2 515 €+1 188 €
3+3 703 €+2 683 €+1 020 €
4+3 703 €+2 856 €+847 €
5+3 703 €+3 032 €+671 €
6+3 703 €+3 213 €+490 €
7+3 703 €+3 399 €+304 €
8+3 703 €+3 589 €+114 €
9+3 703 €+3 784 €-81 €
10+3 703 €+3 984 €-281 €
11+3 703 €+4 189 €-486 €
12+3 703 €+4 399 €-696 €
13+3 703 €+4 615 €-912 €
14+3 703 €+4 836 €-1 133 €
15+3 703 €+5 063 €-1 360 €
16+3 703 €+5 296 €-1 593 €
17+3 703 €+5 535 €-1 832 €
18+3 703 €+5 779 €-2 076 €
19+3 703 €+6 031 €-2 328 €
20+3 703 €+6 288 €-2 585 €
21+3 703 €+6 553 €-2 850 €
22+3 703 €+6 824 €-3 121 €
23+3 703 €+7 102 €-3 399 €
24+3 703 €+7 388 €-3 685 €
25+3 703 €+7 681 €-3 978 €
Total+92 575 €+110 398 €+-17 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →