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Maison 8 pièces 162 m²

Bien expiré
VilleLES SALLES LAVAUGUYON (87)
Surface162m²
Coût Total176 930€
Loyer Annuel12 657€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 93 500 €
Surface : 162 m²
Prix au m² : 577,16 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village avec 5 chambres et joli jardin, grande salle de réception, cave et grenier

A31812ED87 - Cette maison de village bénéficie d'une grande luminosité naturelle et dispose d'un jardin facile d'entretien de 334 m². Elle est située dans un petit village accueillant au cœur du Parc naturel régional du Périgord Limousin. Au rez-de-chaussée, 3 pièces avec cuisine donnant sur le jardin et petites dépendances. Au premier étage, 5 chambres, salle de bains et WC. Grand grenier et cave spacieux. Potentiel commercial dans le village.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A31812ED87 Date de réalisation du diagnostic : 02/10/2024 Prix hors honoraires : 85 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 960 € et 2 700 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : LES SALLES LAVAUGUYON
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87440
Coordonnées : 45.744255, 0.694212
Total : 176 930€
Prix d'acquisition : 93 500€
Travaux : 75 950€
Valeur du bien : 169 450€
Frais de notaire : 7 480€
Coût estimé : 7 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 162m²
Loyer prédit : 6.51€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 8.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1055€/mois
Loyer annuel estimé : 12657€/an
Fourchette totale : 796€ - 1398€/mois
Fourchette annuelle : 9553€ - 16771€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 105,78 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :179 137 €
Prix d'achat :93 500 €
Décote à l'achat :-85 637€ (-47.8%)
Marge achat-revente :2 207€ (1.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 930€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,23€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 915,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 545,11€
Coût de l'assurance :13 269,75€
Taxe foncière : 1 265,74€/an
Soit par mois : 105,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 054,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 162 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 950 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 200€
    Isolation toiture/combles: 162 m² × 100€/m² = 16200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Parquet flottant: 50 m² × 90€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Les Salles Lavauguyon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 53 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 055 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 657 €/an
Calcul : 1 055 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 930 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 266 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 598 €
Revenus locatifs : +12 657 €
Charges déductibles : -83 598 €
Résultat foncier Année 1 : -70 940 €(Déficit de 70 940 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 540 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 648 €/an
Revenus locatifs : +12 657 €
Charges déductibles : -7 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 010 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49540.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 775 €(65% de 93 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 210 €/an
Calcul : 60 775 € × 3,636% = 2 210 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 657 €83 603 €5 857 €-70 946 €21 400 €49 546 €49 546 €
212 911 €7 497 €5 700 €5 414 €--44 132 €
313 169 €7 335 €5 538 €5 834 €--38 299 €
413 432 €7 168 €5 371 €6 265 €--32 034 €
513 701 €6 995 €5 198 €6 706 €--25 328 €
613 975 €6 816 €5 019 €7 159 €--18 169 €
714 254 €6 630 €4 834 €7 624 €--10 545 €
814 539 €6 439 €4 643 €8 100 €--2 445 €
914 830 €6 241 €4 445 €8 589 €---
1015 127 €6 037 €4 240 €9 090 €---
1115 429 €5 825 €4 029 €9 604 €---
1215 738 €5 606 €3 810 €10 132 €---
1316 053 €5 380 €3 584 €10 672 €---
1416 374 €5 146 €3 350 €11 227 €---
1516 701 €4 904 €3 108 €11 797 €---
1617 035 €4 654 €2 858 €12 381 €---
1717 376 €4 396 €2 599 €12 980 €---
1817 723 €4 128 €2 332 €13 595 €---
1918 078 €3 852 €2 055 €14 226 €---
2018 439 €3 566 €1 769 €14 873 €---
2118 808 €3 270 €1 474 €15 538 €---
2219 184 €2 965 €1 168 €16 220 €---
2319 568 €2 649 €852 €16 919 €---
2419 959 €2 322 €525 €17 638 €---
2520 359 €1 984 €187 €18 375 €---
TOTAL405 420 €205 408 €84 545 €200 012 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 012 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 658 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 658 €-6 420 €+9 078 €
2+2 658 €0 €+2 658 €
3+2 658 €0 €+2 658 €
4+2 658 €0 €+2 658 €
5+2 658 €0 €+2 658 €
6+2 658 €0 €+2 658 €
7+2 658 €0 €+2 658 €
8+2 658 €0 €+2 658 €
9+2 658 €+1 843 €+815 €
10+2 658 €+2 727 €-69 €
11+2 658 €+2 881 €-223 €
12+2 658 €+3 039 €-381 €
13+2 658 €+3 202 €-544 €
14+2 658 €+3 368 €-710 €
15+2 658 €+3 539 €-881 €
16+2 658 €+3 714 €-1 056 €
17+2 658 €+3 894 €-1 236 €
18+2 658 €+4 079 €-1 421 €
19+2 658 €+4 268 €-1 610 €
20+2 658 €+4 462 €-1 804 €
21+2 658 €+4 661 €-2 003 €
22+2 658 €+4 866 €-2 208 €
23+2 658 €+5 076 €-2 418 €
24+2 658 €+5 291 €-2 633 €
25+2 658 €+5 512 €-2 854 €
Total+66 450 €+60 004 €+6 446 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
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