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APPARTEMENT 78m2 LA ROCHE S/YON

Bien expiré
VilleRoche-sur-Yon (85)
Surface78m²
Coût Total155 200€
Loyer Annuel9 838€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 125 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 602,56 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Je vends un appartement de 78m2 Résidence Emeraude Rue de Wagram à LA ROCHE S/YON 4ème étage avec ascenseur qui se compose :

  • d'une entrée de 6,80m2
  • d'une cuisine séparée : 9,48m2
  • d'un salon et salle à manger : 26,64 m2
  • d'une 1ère chambre : 12,13 m2
  • d'une 2ème chambre : 10,65 m2
  • d'une salle de bains (baignoire et cabine de douche (neuve) : 7,28m2
  • d'un WC : 1,37m2
  • d'un couloir aménagé avec placard : 3,84m2
  • d'une cave en rez de chaussée : 5,3 m2
  • d'un séchoir sur palier : 3,15 m2
  • d'une loggia fermée : 5,02 m2. Vous avez tous les commerces sur place ainsi que les lignes de bus. L'antenne T.V. et chauffage collectifs Les charges mensuelles s'élèvent à 250 euros pa mois. Elles comprennent le chuffage, l'eau froide, la taxe sur les ordures ménagères, les charges d'ascenseur ainsi que les charges générales de l'immeuble. Si vous êtes intéressé et avez besoin d'autres photos ou renseignements complémentaires n'hésitez pas à nous contacter.
Ville : Roche-sur-Yon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85000
Coordonnées : 46.679100, -1.420840
Total : 155 200€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 145 200€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.48€ - 13.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9838€/an
Fourchette totale : 662€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 7940€ - 12189€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :5.12% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 205,74 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 048 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-47 048€ (-27.3%)
Marge achat-revente :16 848€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :45,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 824,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 640,13€
Coût de l'assurance :13 580,00€
Taxe foncière : 983,80€/an
Soit par mois : 81,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 250,00€/mois
Soit par an : 3 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 819,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 156,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-336,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le DPE soit acceptable, une vérification est recommandée pour assurer l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la cabine de douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour les 2 chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 23 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électroménager et de la plomberie
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification système de chauffage collectif: 1 système × 1200€ = 1200€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: Revêtement sol 23 m² × 80€/m² = 1840€, Peinture murs 23 m² × 30€/m² = 690€, Électricité 23 m² × 100€/m² = 2300€, Menuiseries intérieures: 2 portes × 400€ = 800€, Main d'œuvre: 370€
  • Salon:2 100€
    Rafraîchissement salon: Peinture murs 15 m² × 30€/m² = 450€, Électricité 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 150€
  • Cuisine:900€
    Rafraîchissement cuisine: Peinture murs 10 m² × 30€/m² = 300€, Vérification électroménager et plomberie: 500€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roche-sur-Yon. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 838 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 000 €/an
Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 137 €
Revenus locatifs : +9 838 €
Charges déductibles : -30 137 €
Résultat foncier Année 1 : -20 299 €(Déficit de 20 299 €)
Imputable sur revenu global : 20 299 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 937 €/an
Revenus locatifs : +9 838 €
Charges déductibles : -9 937 €
Résultat foncier Années 2+ : -99 €/an(Déficit de 99 €)
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 838 €30 142 €5 415 €-20 304 €20 304 €--
210 035 €9 801 €5 274 €234 €---
310 235 €9 655 €5 128 €581 €---
410 440 €9 503 €4 976 €937 €---
510 649 €9 346 €4 819 €1 303 €---
610 862 €9 183 €4 656 €1 679 €---
711 079 €9 015 €4 488 €2 064 €---
811 301 €8 840 €4 313 €2 461 €---
911 527 €8 659 €4 132 €2 868 €---
1011 757 €8 472 €3 945 €3 285 €---
1111 992 €8 278 €3 751 €3 715 €---
1212 232 €8 077 €3 550 €4 155 €---
1312 477 €7 869 €3 342 €4 608 €---
1412 727 €7 653 €3 126 €5 074 €---
1512 981 €7 430 €2 903 €5 551 €---
1613 241 €7 198 €2 671 €6 043 €---
1713 505 €6 958 €2 431 €6 547 €---
1813 776 €6 710 €2 183 €7 066 €---
1914 051 €6 453 €1 926 €7 598 €---
2014 332 €6 186 €1 659 €8 146 €---
2114 619 €5 910 €1 383 €8 709 €---
2214 911 €5 624 €1 097 €9 287 €---
2315 209 €5 328 €801 €9 881 €---
2415 514 €5 021 €494 €10 492 €---
2515 824 €4 703 €176 €11 120 €---
TOTAL315 114 €212 015 €78 640 €103 099 €20 304 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 091 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 103 099 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 066 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 066 €-6 091 €+8 157 €
2+2 066 €+70 €+1 996 €
3+2 066 €+174 €+1 892 €
4+2 066 €+281 €+1 785 €
5+2 066 €+391 €+1 675 €
6+2 066 €+504 €+1 562 €
7+2 066 €+619 €+1 447 €
8+2 066 €+738 €+1 328 €
9+2 066 €+860 €+1 206 €
10+2 066 €+986 €+1 080 €
11+2 066 €+1 114 €+952 €
12+2 066 €+1 247 €+819 €
13+2 066 €+1 382 €+684 €
14+2 066 €+1 522 €+544 €
15+2 066 €+1 665 €+401 €
16+2 066 €+1 813 €+253 €
17+2 066 €+1 964 €+102 €
18+2 066 €+2 120 €-54 €
19+2 066 €+2 279 €-213 €
20+2 066 €+2 444 €-378 €
21+2 066 €+2 613 €-547 €
22+2 066 €+2 786 €-720 €
23+2 066 €+2 964 €-898 €
24+2 066 €+3 148 €-1 082 €
25+2 066 €+3 336 €-1 270 €
Total+51 650 €+30 930 €+20 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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