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Appartement à vendre

VilleToulon (83)
Surface75
Coût Total140 420
Loyer Annuel11 363
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+125
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 306,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Exposition sud, Pas de balcon

Un appartement de type 4 d’environ 75 m² offre un agencement fonctionnel et de belles prestations, parfait pour un investissement locatif . L’appartement, en parfait état, se compose d’un séjour lumineux, d’une cuisine indépendante ainsi que d’une arrière-cuisine pratique. Il dispose de trois chambres, d’un dressing, et d’un balcon fermé, apportant un espace de vie supplémentaire agréable en toute saison. Les travaux importants ont déjà été réalisés : l’installation électrique a été entièrement refaite, les fenêtres sont en double vitrage et des stores électriques .Un garage privatif d’environ 15 m² est également inclus dans la vente, un vrai atout dans ce secteur. L’appartement est vendu vide et est disponible immédiatement .

À visiter sans tarder !

Ville : Toulon
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83000
Coordonnées : 43.117508, 5.922850
Total : 140 420
Prix d'acquisition : 98 000
Travaux : 34 580
Valeur du bien : 132 580
Frais de notaire : 7 840
Coût estimé : 7 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.75€ - 16.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 947€/mois
Loyer annuel estimé : 11363€/an
Fourchette totale : 731€ - 1226€/mois
Fourchette annuelle : 8774€ - 14715€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 582,57 €/m²
Basé sur :374 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :193 693
Prix d'achat :98 000
Décote à l'achat :-95 693 (-49.4%)
Marge achat-revente :53 273€ (27.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 420
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :685,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :40,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 726,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 312,17
Coût de l'assurance :12 286,75
Taxe foncière : 1 136,27€/an
Soit par mois : 94,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 946,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :125,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, et rafraîchissement de la cuisine avec peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - murs et sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 580(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 100
    Cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 3600€
  • Salle de bain:14 700
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 8000€ = 8000€, Plomberie: 1 × 2000€ = 2000€, Électricité: 1 × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 3200€
  • Chambres:3 780
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 40% du total matériaux = 1080€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulon. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 363 €/an
Calcul : 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 532 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 420 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 491 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 136 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 740
Revenus locatifs : +11 363
Charges déductibles : -40 740
Résultat foncier Année 1 : -29 377(Déficit de 29 377 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 18 677
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 160 €/an
Revenus locatifs : +11 363
Charges déductibles : -6 160
Résultat foncier Années 2+ : 5 203 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18677.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 36340 7444 537-29 38210 700 €18 682 €18 682 €
211 5906 0424 4145 548--13 134 €
311 8225 9154 2885 906--7 227 €
412 0585 7844 1576 274--954 €
512 2995 6494 0216 650---
612 5455 5103 8827 036---
712 7965 3653 7377 431---
813 0525 2163 5887 836---
913 3135 0623 4348 251---
1013 5794 9033 2758 677---
1113 8514 7383 1119 113---
1214 1284 5692 9419 560---
1314 4114 3932 76510 018---
1414 6994 2122 58410 487---
1514 9934 0242 39610 969---
1615 2933 8312 20311 462---
1715 5983 6312 00311 968---
1815 9103 4241 79612 487---
1916 2293 2101 58313 018---
2016 5532 9901 36213 564---
2116 8842 7621 13414 123---
2217 2222 52689814 696---
2317 5662 28365515 284---
2417 9182 03140415 886---
2518 2761 77214416 504---
TOTAL363 949140 58665 312223 36410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 223 364
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 363 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 386-3 210+5 596
2+2 3860+2 386
3+2 3860+2 386
4+2 3860+2 386
5+2 386+1 709+677
6+2 386+2 111+275
7+2 386+2 229+157
8+2 386+2 351+35
9+2 386+2 475-89
10+2 386+2 603-217
11+2 386+2 734-348
12+2 386+2 868-482
13+2 386+3 005-619
14+2 386+3 146-760
15+2 386+3 291-905
16+2 386+3 439-1 053
17+2 386+3 590-1 204
18+2 386+3 746-1 360
19+2 386+3 906-1 520
20+2 386+4 069-1 683
21+2 386+4 237-1 851
22+2 386+4 409-2 023
23+2 386+4 585-2 199
24+2 386+4 766-2 380
25+2 386+4 951-2 565
Total+59 650+67 009+-7 359
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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