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Maison à vendre

VilleCrucey-Villages (28)
Surface201
Coût Total343 614
Loyer Annuel23 941
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 253,73 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 50 m²), 6 chambres, Pas de balcon

Vous serez séduit par les superbes volumes de cette ravissante maison traditionnelle, édifiée sur un sous-sol total et nichée dans un environnement verdoyant sur un terrain clos et arboré de près de 2 000 m². Dès l’entrée, le rez-de-chaussée dévoile une cuisine aménagée et équipée, ainsi qu’un vaste espace de vie d’environ 50 m², agrémenté d’une cheminée et de poutres apparentes, créant une atmosphère chaleureuse et authentique. Ce niveau propose également quatre chambres confortables, une salle de bains, des toilettes avec placards, ainsi qu’un dégagement fonctionnel. À l’extérieur, une grande terrasse avec barbecue vous invite à profiter pleinement des beaux jours en famille ou entre amis. À l’étage, un palier dessert trois grandes chambres lumineuses (de 16 à 18 m² environ), une pièce dressing, ainsi qu’une salle d’eau avec toilettes, offrant à chacun un espace de vie confortable et intimiste. Un grenier aménageable vient compléter ce niveau, laissant entrevoir de belles possibilités d’extension ou de rangement. Le sous-sol total abrite un garage spacieux, un atelier et une cave, parfaits pour les amateurs de bricolage, de vin ou pour disposer de nombreux espaces de stockage. Cette maison familiale, alliant charme, fonctionnalité et beaux volumes, est idéale pour accueillir tous vos projets de vie dans un cadre paisible et verdoyant. À découvrir sans tarder !

Ville : Crucey-Villages
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.670507, 1.113866
Total : 343 614
Prix d'acquisition : 252 000
Travaux : 71 454
Valeur du bien : 323 454
Frais de notaire : 20 160
Coût estimé : 20 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1995€/mois
Loyer annuel estimé : 23941€/an
Fourchette totale : 1651€ - 2411€/mois
Fourchette annuelle : 19813€ - 28928€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 696,14 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :340 924
Prix d'achat :252 000
Décote à l'achat :-88 924 (-26.1%)
Marge achat-revente :-2 690€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 614
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 725,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 825,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 109,85
Coût de l'assurance :30 066,23
Taxe foncière : 2 394,09€/an
Soit par mois : 199,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 995,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 025,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 454(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 854
    Isolation combles: 201 m² × 54€/m² = 10854€, Main d'œuvre: 6€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 780€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 700
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation:12 000
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 354✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 941 €/an
Calcul : 1 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 614 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 203 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 454
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 029
Revenus locatifs : +23 941
Charges déductibles : -87 029
Résultat foncier Année 1 : -63 088(Déficit de 63 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 688
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 575 €/an
Revenus locatifs : +23 941
Charges déductibles : -15 575
Résultat foncier Années 2+ : 8 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41687.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 94187 04011 989-63 09921 400 €41 699 €41 699 €
224 42015 27311 6779 146--32 553 €
324 90814 94911 3539 959--22 594 €
425 40614 61411 01710 793--11 801 €
525 91414 26610 66911 649--153 €
626 43313 90610 30912 527---
726 96113 5339 93613 429---
827 50113 1469 54914 355---
928 05112 7469 14915 305---
1028 61212 3318 73416 281---
1129 18411 9018 30517 283---
1229 76811 4567 86018 311---
1330 36310 9957 39919 368---
1430 97010 5186 92120 452---
1531 59010 0236 42621 566---
1632 2219 5115 91422 711---
1732 8668 9805 38323 886---
1833 5238 4304 83325 093---
1934 1947 8604 26426 333---
2034 8777 2703 67427 607---
2135 5756 6593 06328 916---
2236 2866 0262 42930 260---
2337 0125 3701 77431 642---
2437 7524 6911 09433 061---
2538 5073 98739134 520---
TOTAL766 835335 482174 110431 35321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 353
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 028-6 420+11 448
2+5 0280+5 028
3+5 0280+5 028
4+5 0280+5 028
5+5 0280+5 028
6+5 028+3 712+1 316
7+5 028+4 029+999
8+5 028+4 306+722
9+5 028+4 591+437
10+5 028+4 884+144
11+5 028+5 185-157
12+5 028+5 493-465
13+5 028+5 810-782
14+5 028+6 136-1 108
15+5 028+6 470-1 442
16+5 028+6 813-1 785
17+5 028+7 166-2 138
18+5 028+7 528-2 500
19+5 028+7 900-2 872
20+5 028+8 282-3 254
21+5 028+8 675-3 647
22+5 028+9 078-4 050
23+5 028+9 493-4 465
24+5 028+9 918-4 890
25+5 028+10 356-5 328
Total+125 700+129 406+-3 706
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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