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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCrucey-Villages (28)
Surface201m²
Coût Total343 614€
Loyer Annuel23 941€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 252 000 €
Surface : 201 m²
Prix au m² : 1 253,73 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 50 m²), 6 chambres, Pas de balcon

Vous serez séduit par les superbes volumes de cette ravissante maison traditionnelle, édifiée sur un sous-sol total et nichée dans un environnement verdoyant sur un terrain clos et arboré de près de 2 000 m². Dès l’entrée, le rez-de-chaussée dévoile une cuisine aménagée et équipée, ainsi qu’un vaste espace de vie d’environ 50 m², agrémenté d’une cheminée et de poutres apparentes, créant une atmosphère chaleureuse et authentique. Ce niveau propose également quatre chambres confortables, une salle de bains, des toilettes avec placards, ainsi qu’un dégagement fonctionnel. À l’extérieur, une grande terrasse avec barbecue vous invite à profiter pleinement des beaux jours en famille ou entre amis. À l’étage, un palier dessert trois grandes chambres lumineuses (de 16 à 18 m² environ), une pièce dressing, ainsi qu’une salle d’eau avec toilettes, offrant à chacun un espace de vie confortable et intimiste. Un grenier aménageable vient compléter ce niveau, laissant entrevoir de belles possibilités d’extension ou de rangement. Le sous-sol total abrite un garage spacieux, un atelier et une cave, parfaits pour les amateurs de bricolage, de vin ou pour disposer de nombreux espaces de stockage. Cette maison familiale, alliant charme, fonctionnalité et beaux volumes, est idéale pour accueillir tous vos projets de vie dans un cadre paisible et verdoyant. À découvrir sans tarder !

Ville : Crucey-Villages
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28270
Coordonnées : 48.670507, 1.113866
Total : 343 614€
Prix d'acquisition : 252 000€
Travaux : 71 454€
Valeur du bien : 323 454€
Frais de notaire : 20 160€
Coût estimé : 20 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 201m²
Loyer prédit : 9.93€/m²/mois
Fourchette : 8.21€ - 11.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1995€/mois
Loyer annuel estimé : 23941€/an
Fourchette totale : 1651€ - 2411€/mois
Fourchette annuelle : 19813€ - 28928€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 696,14 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :340 924 €
Prix d'achat :252 000 €
Décote à l'achat :-88 924€ (-26.1%)
Marge achat-revente :-2 690€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :343 614€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 725,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :100,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 825,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :174 109,85€
Coût de l'assurance :30 066,23€
Taxe foncière : 2 394,09€/an
Soit par mois : 199,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 995,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 025,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gain d'1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 201 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 454 €(355 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 854€
    Isolation combles: 201 m² × 54€/m² = 10854€, Main d'œuvre: 6€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 0€
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 780€/fenêtre = 19500€, Main d'œuvre: 0€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 9000€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Main d'œuvre: 0€
  • Chambres - Peinture:2 700€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine = 12000€, Main d'œuvre: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 42 354€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 941 €/an
Calcul : 1 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 343 614 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 203 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 394 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 454 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 029 €
Revenus locatifs : +23 941 €
Charges déductibles : -87 029 €
Résultat foncier Année 1 : -63 088 €(Déficit de 63 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 575 €/an
Revenus locatifs : +23 941 €
Charges déductibles : -15 575 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41687.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 252 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 163 800 €(65% de 252 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 956 €/an
Calcul : 163 800 € × 3,636% = 5 956 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 941 €87 040 €11 989 €-63 099 €21 400 €41 699 €41 699 €
224 420 €15 273 €11 677 €9 146 €--32 553 €
324 908 €14 949 €11 353 €9 959 €--22 594 €
425 406 €14 614 €11 017 €10 793 €--11 801 €
525 914 €14 266 €10 669 €11 649 €--153 €
626 433 €13 906 €10 309 €12 527 €---
726 961 €13 533 €9 936 €13 429 €---
827 501 €13 146 €9 549 €14 355 €---
928 051 €12 746 €9 149 €15 305 €---
1028 612 €12 331 €8 734 €16 281 €---
1129 184 €11 901 €8 305 €17 283 €---
1229 768 €11 456 €7 860 €18 311 €---
1330 363 €10 995 €7 399 €19 368 €---
1430 970 €10 518 €6 921 €20 452 €---
1531 590 €10 023 €6 426 €21 566 €---
1632 221 €9 511 €5 914 €22 711 €---
1732 866 €8 980 €5 383 €23 886 €---
1833 523 €8 430 €4 833 €25 093 €---
1934 194 €7 860 €4 264 €26 333 €---
2034 877 €7 270 €3 674 €27 607 €---
2135 575 €6 659 €3 063 €28 916 €---
2236 286 €6 026 €2 429 €30 260 €---
2337 012 €5 370 €1 774 €31 642 €---
2437 752 €4 691 €1 094 €33 061 €---
2538 507 €3 987 €391 €34 520 €---
TOTAL766 835 €335 482 €174 110 €431 353 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 353 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 028 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 028 €-6 420 €+11 448 €
2+5 028 €0 €+5 028 €
3+5 028 €0 €+5 028 €
4+5 028 €0 €+5 028 €
5+5 028 €0 €+5 028 €
6+5 028 €+3 712 €+1 316 €
7+5 028 €+4 029 €+999 €
8+5 028 €+4 306 €+722 €
9+5 028 €+4 591 €+437 €
10+5 028 €+4 884 €+144 €
11+5 028 €+5 185 €-157 €
12+5 028 €+5 493 €-465 €
13+5 028 €+5 810 €-782 €
14+5 028 €+6 136 €-1 108 €
15+5 028 €+6 470 €-1 442 €
16+5 028 €+6 813 €-1 785 €
17+5 028 €+7 166 €-2 138 €
18+5 028 €+7 528 €-2 500 €
19+5 028 €+7 900 €-2 872 €
20+5 028 €+8 282 €-3 254 €
21+5 028 €+8 675 €-3 647 €
22+5 028 €+9 078 €-4 050 €
23+5 028 €+9 493 €-4 465 €
24+5 028 €+9 918 €-4 890 €
25+5 028 €+10 356 €-5 328 €
Total+125 700 €+129 406 €+-3 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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