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Vente maison 13 pièces 511 m² Mazères (09270) - Superimmo

Bien expiré
VilleMazères (09)
Surface511m²
Coût Total605 300€
Loyer Annuel48 854€
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+535€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 511 m²
Prix au m² : 978,47 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spectaculaire maison de maître en brique de Toulouse , qui vous séduira par sa luminosité, ses beaux volumes, ses hauteurs sous plafonds , ses sols tomettes, ses parquets , ses grandes portes anciennes travaillées , le spectaculaire escalier en bois ... Elle a les caractéristiques de ces vieilles maisons au charme surané qu'il conviendra de rafraîchir en y déposant sa touche personnelle , et l'on peut s'imaginer y couler des jours paisibles , en allant chercher sa baguette le matin , en allant boire son petit café au bistrot ... Un immense grenier de 300 M2 aux hautes charpentes apparentes permettra de réaliser tout un tas de choses un peu folles , comme dans toutes ces maisons avec autant d'espaces , telles qu' un auditorium, une salle de jeux , de cinéma , un atelier de peinture ... A vous de rêver . 30 mn de Toulouse par accès autouroute en 4 mn. Que vous soyiez un artiste , un investisseur ,membre d'une grande famille , elle est une option à considérer . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Mazères
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09270
Total : 605 300€
Prix d'acquisition : 500 000€
Travaux : 65 300€
Valeur du bien : 565 300€
Frais de notaire : 40 000€
Coût estimé : 40 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 511m²
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 4071€/mois
Loyer annuel estimé : 48854€/an
Fourchette totale : 3062€ - 5412€/mois
Fourchette annuelle : 36749€ - 64947€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :605 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 952,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :176,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 129,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :280 577,09€
Coût de l'assurance :52 963,75€
Taxe foncière : 4 885,41€/an
Soit par mois : 407,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 071,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 536,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :534,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 511 m²
Raison: DPE B - Maison - Solution prioritaire pour maintenir l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 300 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air.
Quantité: 1 système pour 511 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la qualité de l'air intérieur.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie.
Quantité: 511 m²
Raison: Sécurité et conformité - Assurer un bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300 €(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:13 300€
    Salle de bain complète: 9000€, Carrelage: 1200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 500€
    Isolation combles: 300 m² × 9€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 800€
  • Ventilation:6 000€
    VMC double flux: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:1 500€
    Tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 511 m² × 7€/m² = 3577€, Main d'œuvre: 423€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazères (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→A(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 854 €/an
Calcul : 4 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 605 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 119 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 781 €
Revenus locatifs : +48 854 €
Charges déductibles : -91 781 €
Résultat foncier Année 1 : -42 927 €(Déficit de 42 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 481 €/an
Revenus locatifs : +48 854 €
Charges déductibles : -26 481 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21526.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 500 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000 €(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 854 €91 800 €19 496 €-42 946 €21 400 €21 546 €21 546 €
249 831 €25 973 €18 969 €23 859 €---
350 828 €25 428 €18 424 €25 400 €---
451 844 €24 865 €17 861 €26 980 €---
552 881 €24 283 €17 279 €28 598 €---
653 939 €23 682 €16 678 €30 257 €---
755 018 €23 062 €16 058 €31 956 €---
856 118 €22 420 €15 416 €33 698 €---
957 240 €21 758 €14 754 €35 482 €---
1058 385 €21 074 €14 070 €37 312 €---
1159 553 €20 367 €13 363 €39 186 €---
1260 744 €19 636 €12 632 €41 108 €---
1361 959 €18 882 €11 878 €43 077 €---
1463 198 €18 102 €11 098 €45 096 €---
1564 462 €17 297 €10 293 €47 165 €---
1665 751 €16 465 €9 461 €49 286 €---
1767 066 €15 605 €8 601 €51 461 €---
1868 408 €14 717 €7 713 €53 690 €---
1969 776 €13 800 €6 796 €55 976 €---
2071 171 €12 852 €5 848 €58 319 €---
2172 595 €11 873 €4 869 €60 722 €---
2274 047 €10 862 €3 858 €63 185 €---
2375 527 €9 817 €2 813 €65 711 €---
2477 038 €8 737 €1 733 €68 301 €---
2578 579 €7 622 €618 €70 957 €---
TOTAL1 564 811 €520 976 €280 577 €1 043 835 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 043 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 259 €-6 420 €+16 679 €
2+10 259 €+694 €+9 565 €
3+10 259 €+7 620 €+2 639 €
4+10 259 €+8 094 €+2 165 €
5+10 259 €+8 579 €+1 680 €
6+10 259 €+9 077 €+1 182 €
7+10 259 €+9 587 €+672 €
8+10 259 €+10 109 €+150 €
9+10 259 €+10 645 €-386 €
10+10 259 €+11 193 €-934 €
11+10 259 €+11 756 €-1 497 €
12+10 259 €+12 332 €-2 073 €
13+10 259 €+12 923 €-2 664 €
14+10 259 €+13 529 €-3 270 €
15+10 259 €+14 150 €-3 891 €
16+10 259 €+14 786 €-4 527 €
17+10 259 €+15 438 €-5 179 €
18+10 259 €+16 107 €-5 848 €
19+10 259 €+16 793 €-6 534 €
20+10 259 €+17 496 €-7 237 €
21+10 259 €+18 216 €-7 957 €
22+10 259 €+18 955 €-8 696 €
23+10 259 €+19 713 €-9 454 €
24+10 259 €+20 490 €-10 231 €
25+10 259 €+21 287 €-11 028 €
Total+256 475 €+313 151 €+-56 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 231 jours
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