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Vente maison 13 pièces 511 m² Mazères (09270) - Superimmo

Bien expiré
VilleMazères (09)
Surface511
Coût Total605 300
Loyer Annuel48 854
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+535
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 500 000 €
Surface : 511 m²
Prix au m² : 978,47 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spectaculaire maison de maître en brique de Toulouse , qui vous séduira par sa luminosité, ses beaux volumes, ses hauteurs sous plafonds , ses sols tomettes, ses parquets , ses grandes portes anciennes travaillées , le spectaculaire escalier en bois ... Elle a les caractéristiques de ces vieilles maisons au charme surané qu'il conviendra de rafraîchir en y déposant sa touche personnelle , et l'on peut s'imaginer y couler des jours paisibles , en allant chercher sa baguette le matin , en allant boire son petit café au bistrot ... Un immense grenier de 300 M2 aux hautes charpentes apparentes permettra de réaliser tout un tas de choses un peu folles , comme dans toutes ces maisons avec autant d'espaces , telles qu' un auditorium, une salle de jeux , de cinéma , un atelier de peinture ... A vous de rêver . 30 mn de Toulouse par accès autouroute en 4 mn. Que vous soyiez un artiste , un investisseur ,membre d'une grande famille , elle est une option à considérer . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr »

Ville : Mazères
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09270
Total : 605 300
Prix d'acquisition : 500 000
Travaux : 65 300
Valeur du bien : 565 300
Frais de notaire : 40 000
Coût estimé : 40 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 511
Loyer prédit : 7.97€/m²/mois
Fourchette : 5.99€ - 10.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 4071€/mois
Loyer annuel estimé : 48854€/an
Fourchette totale : 3062€ - 5412€/mois
Fourchette annuelle : 36749€ - 64947€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :605 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 952,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :176,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 129,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :280 577,09
Coût de l'assurance :52 963,75
Taxe foncière : 4 885,41€/an
Soit par mois : 407,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 071,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 536,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :534,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessite mise aux normes et rafraîchissement.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 511 m²
Raison: DPE B - Maison - Solution prioritaire pour maintenir l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 300 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air.
Quantité: 1 système pour 511 m²
Raison: DPE B - Maison - Amélioration de la qualité de l'air intérieur.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie.
Quantité: 511 m²
Raison: Sécurité et conformité - Assurer un bon fonctionnement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 300(128 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:14 500
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:13 300
    Salle de bain complète: 9000€, Carrelage: 1200€, Plomberie: 1500€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 11000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:3 500
    Isolation combles: 300 m² × 9€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 800€
  • Ventilation:6 000
    VMC double flux: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Électricité générale:1 500
    Tableau électrique: 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie générale:4 000
    Mise aux normes plomberie: 511 m² × 7€/m² = 3577€, Main d'œuvre: 423€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazères (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BA(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 071 €/mois
Revenus locatifs annuels : 48 854 €/an
Calcul : 4 071 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 19 477 €/an
Base de calcul : Emprunt de 605 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 119 €/an
Calcul : 177 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 885 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 781
Revenus locatifs : +48 854
Charges déductibles : -91 781
Résultat foncier Année 1 : -42 927(Déficit de 42 927 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 527
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 481 €/an
Revenus locatifs : +48 854
Charges déductibles : -26 481
Résultat foncier Années 2+ : 22 373 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21526.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 500 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 325 000(65% de 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 11 818 €/an
Calcul : 325 000 € × 3,636% = 11 818
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
148 85491 80019 496-42 94621 400 €21 546 €21 546 €
249 83125 97318 96923 859---
350 82825 42818 42425 400---
451 84424 86517 86126 980---
552 88124 28317 27928 598---
653 93923 68216 67830 257---
755 01823 06216 05831 956---
856 11822 42015 41633 698---
957 24021 75814 75435 482---
1058 38521 07414 07037 312---
1159 55320 36713 36339 186---
1260 74419 63612 63241 108---
1361 95918 88211 87843 077---
1463 19818 10211 09845 096---
1564 46217 29710 29347 165---
1665 75116 4659 46149 286---
1767 06615 6058 60151 461---
1868 40814 7177 71353 690---
1969 77613 8006 79655 976---
2071 17112 8525 84858 319---
2172 59511 8734 86960 722---
2274 04710 8623 85863 185---
2375 5279 8172 81365 711---
2477 0388 7371 73368 301---
2578 5797 62261870 957---
TOTAL1 564 811520 976280 5771 043 83521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 043 835
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 48 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 259-6 420+16 679
2+10 259+694+9 565
3+10 259+7 620+2 639
4+10 259+8 094+2 165
5+10 259+8 579+1 680
6+10 259+9 077+1 182
7+10 259+9 587+672
8+10 259+10 109+150
9+10 259+10 645-386
10+10 259+11 193-934
11+10 259+11 756-1 497
12+10 259+12 332-2 073
13+10 259+12 923-2 664
14+10 259+13 529-3 270
15+10 259+14 150-3 891
16+10 259+14 786-4 527
17+10 259+15 438-5 179
18+10 259+16 107-5 848
19+10 259+16 793-6 534
20+10 259+17 496-7 237
21+10 259+18 216-7 957
22+10 259+18 955-8 696
23+10 259+19 713-9 454
24+10 259+20 490-10 231
25+10 259+21 287-11 028
Total+256 475+313 151+-56 676
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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