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Appartement à vendre

VilleTroyes (10)
Surface92.1
Coût Total160 560
Loyer Annuel10 472
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-368
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 500 €
Surface : 92.1 m²
Prix au m² : 1 471,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Gardien, Interphone

10000 - TROYES - CENTRE-VILLE - 4 PIÈCES - 3 CHAMBRES - 92.08 M² - BEL APPARTEMENT RECEMMENT RÉNOVÉ AVEC BALCON - LUMINEUX ET TRES SPACIEUX

efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose ce bel appartement situé en plein cœur du centre-ville de Troyes.

Cet appartement de 92.08 m², en très bon état se compose de :

  • une grande entrée
  • un vaste séjour lumineux de 17 m² offrant une belle luminosité naturelle
  • une cuisine équipée avec cellier
  • deux chambres spacieuses offrant tout le confort nécessaire
  • une très grande chambre de 16m2 donnant sur balcon
  • une salle de bain avec baignoire
  • un wc séparé
  • un dressing
  • un balcon de 5.79 m² pour profiter des beaux jours en extérieur

Rénové en 2019 avec des matériaux de qualité, cet appartement offre un espace de vie agréable et fonctionnel. Situé au premier étage d'un immeuble bien entretenu avec ascenseur et grand jardin privatif réservé à la copropriété, il bénéficie d'une exposition sud-est, offrant une belle luminosité tout au long de la journée.

Vous serez séduit par la proximité des commerces, des transports en commun et des écoles, offrant un cadre de vie idéal pour toute la famille. Idéalement situé en plein centre-ville de Troyes, cet appartement saura vous charmer par ses espaces lumineux.

Aucuns travaux à prévoir, on pose ses meubles !!

Idéal pour famille, investisseur ou colocation

N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite et découvrir ce bien d'exception. Laissez-vous séduire par le confort et le potentiel de cet appartement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Aurélie Do Carmo - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Créteil sous le n°940635832. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.288221, 4.070608
Total : 160 560
Prix d'acquisition : 135 500
Travaux : 14 220
Valeur du bien : 149 720
Frais de notaire : 10 840
Coût estimé : 10 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.1
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10472€/an
Fourchette totale : 678€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8140€ - 13472€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,87 €/m²
Basé sur :822 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 755
Prix d'achat :135 500
Décote à l'achat :-15 255 (-10.1%)
Marge achat-revente :-9 805€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 356,05
Coût de l'assurance :14 049,00
Taxe foncière : 1 047,20€/an
Soit par mois : 87,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 872,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 240,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-367,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 220(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 472 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 560 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 026
Revenus locatifs : +10 472
Charges déductibles : -25 026
Résultat foncier Année 1 : -14 554(Déficit de 14 554 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 854
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 806 €/an
Revenus locatifs : +10 472
Charges déductibles : -10 806
Résultat foncier Années 2+ : -334 €/an(Déficit de 334 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3854.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 075(65% de 135 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 075 € × 3,636% = 3 203
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 47225 0315 602-14 55910 700 €3 859 €3 859 €
210 68110 6655 45616--3 843 €
310 89510 5145 305381--3 462 €
411 11310 3575 148756--2 706 €
511 33510 1944 9851 141--1 565 €
611 56210 0264 8171 536--30 €
711 7939 8524 6431 941---
812 0299 6714 4622 358---
912 2709 4844 2752 785---
1012 5159 2904 0813 225---
1112 7659 0903 8803 676---
1213 0218 8823 6734 139---
1313 2818 6663 4574 615---
1413 5478 4433 2345 103---
1513 8188 2123 0035 606---
1614 0947 9732 7636 121---
1714 3767 7252 5156 651---
1814 6637 4682 2587 196---
1914 9577 2011 9927 755---
2015 2566 9261 7178 330---
2115 5616 6401 4318 921---
2215 8726 3441 1359 528---
2316 1896 03882910 152---
2416 5135 72051110 793---
2516 8445 39218311 452---
TOTAL335 421225 80581 356109 61610 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 616
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199-3 210+5 409
2+2 1990+2 199
3+2 1990+2 199
4+2 1990+2 199
5+2 1990+2 199
6+2 1990+2 199
7+2 199+573+1 626
8+2 199+707+1 492
9+2 199+836+1 363
10+2 199+967+1 232
11+2 199+1 103+1 096
12+2 199+1 242+957
13+2 199+1 384+815
14+2 199+1 531+668
15+2 199+1 682+517
16+2 199+1 836+363
17+2 199+1 995+204
18+2 199+2 159+40
19+2 199+2 327-128
20+2 199+2 499-300
21+2 199+2 676-477
22+2 199+2 858-659
23+2 199+3 045-846
24+2 199+3 238-1 039
25+2 199+3 436-1 237
Total+54 975+32 885+22 090
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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