Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface92.1m²
Coût Total160 560€
Loyer Annuel10 472€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-368€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 500 €
Surface : 92.1 m²
Prix au m² : 1 471,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 17 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud, Gardien, Interphone

10000 - TROYES - CENTRE-VILLE - 4 PIÈCES - 3 CHAMBRES - 92.08 M² - BEL APPARTEMENT RECEMMENT RÉNOVÉ AVEC BALCON - LUMINEUX ET TRES SPACIEUX

efficity, l'agence qui estime votre bien en ligne, vous propose ce bel appartement situé en plein cœur du centre-ville de Troyes.

Cet appartement de 92.08 m², en très bon état se compose de :

  • une grande entrée
  • un vaste séjour lumineux de 17 m² offrant une belle luminosité naturelle
  • une cuisine équipée avec cellier
  • deux chambres spacieuses offrant tout le confort nécessaire
  • une très grande chambre de 16m2 donnant sur balcon
  • une salle de bain avec baignoire
  • un wc séparé
  • un dressing
  • un balcon de 5.79 m² pour profiter des beaux jours en extérieur

Rénové en 2019 avec des matériaux de qualité, cet appartement offre un espace de vie agréable et fonctionnel. Situé au premier étage d'un immeuble bien entretenu avec ascenseur et grand jardin privatif réservé à la copropriété, il bénéficie d'une exposition sud-est, offrant une belle luminosité tout au long de la journée.

Vous serez séduit par la proximité des commerces, des transports en commun et des écoles, offrant un cadre de vie idéal pour toute la famille. Idéalement situé en plein centre-ville de Troyes, cet appartement saura vous charmer par ses espaces lumineux.

Aucuns travaux à prévoir, on pose ses meubles !!

Idéal pour famille, investisseur ou colocation

N'hésitez pas à me contacter pour organiser une visite et découvrir ce bien d'exception. Laissez-vous séduire par le confort et le potentiel de cet appartement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Aurélie Do Carmo - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Créteil sous le n°940635832. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.288221, 4.070608
Total : 160 560€
Prix d'acquisition : 135 500€
Travaux : 14 220€
Valeur du bien : 149 720€
Frais de notaire : 10 840€
Coût estimé : 10 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92.1m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10472€/an
Fourchette totale : 678€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 8140€ - 13472€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 8.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 636,87 €/m²
Basé sur :822 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :150 755 €
Prix d'achat :135 500 €
Décote à l'achat :-15 255€ (-10.1%)
Marge achat-revente :-9 805€ (-6.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :806,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,83€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 853,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :81 356,05€
Coût de l'assurance :14 049,00€
Taxe foncière : 1 047,20€/an
Soit par mois : 87,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 872,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 240,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-367,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement possible
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, léger rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 50 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement possible
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour garantir la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 220 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture chambres: 36 m² × 20€/m² = 720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique: 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 472 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 597 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 560 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 026 €
Revenus locatifs : +10 472 €
Charges déductibles : -25 026 €
Résultat foncier Année 1 : -14 554 €(Déficit de 14 554 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 3 854 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 806 €/an
Revenus locatifs : +10 472 €
Charges déductibles : -10 806 €
Résultat foncier Années 2+ : -334 €/an(Déficit de 334 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3854.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 88 075 €(65% de 135 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 203 €/an
Calcul : 88 075 € × 3,636% = 3 203 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 472 €25 031 €5 602 €-14 559 €10 700 €3 859 €3 859 €
210 681 €10 665 €5 456 €16 €--3 843 €
310 895 €10 514 €5 305 €381 €--3 462 €
411 113 €10 357 €5 148 €756 €--2 706 €
511 335 €10 194 €4 985 €1 141 €--1 565 €
611 562 €10 026 €4 817 €1 536 €--30 €
711 793 €9 852 €4 643 €1 941 €---
812 029 €9 671 €4 462 €2 358 €---
912 270 €9 484 €4 275 €2 785 €---
1012 515 €9 290 €4 081 €3 225 €---
1112 765 €9 090 €3 880 €3 676 €---
1213 021 €8 882 €3 673 €4 139 €---
1313 281 €8 666 €3 457 €4 615 €---
1413 547 €8 443 €3 234 €5 103 €---
1513 818 €8 212 €3 003 €5 606 €---
1614 094 €7 973 €2 763 €6 121 €---
1714 376 €7 725 €2 515 €6 651 €---
1814 663 €7 468 €2 258 €7 196 €---
1914 957 €7 201 €1 992 €7 755 €---
2015 256 €6 926 €1 717 €8 330 €---
2115 561 €6 640 €1 431 €8 921 €---
2215 872 €6 344 €1 135 €9 528 €---
2316 189 €6 038 €829 €10 152 €---
2416 513 €5 720 €511 €10 793 €---
2516 844 €5 392 €183 €11 452 €---
TOTAL335 421 €225 805 €81 356 €109 616 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 472 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199 €-3 210 €+5 409 €
2+2 199 €0 €+2 199 €
3+2 199 €0 €+2 199 €
4+2 199 €0 €+2 199 €
5+2 199 €0 €+2 199 €
6+2 199 €0 €+2 199 €
7+2 199 €+573 €+1 626 €
8+2 199 €+707 €+1 492 €
9+2 199 €+836 €+1 363 €
10+2 199 €+967 €+1 232 €
11+2 199 €+1 103 €+1 096 €
12+2 199 €+1 242 €+957 €
13+2 199 €+1 384 €+815 €
14+2 199 €+1 531 €+668 €
15+2 199 €+1 682 €+517 €
16+2 199 €+1 836 €+363 €
17+2 199 €+1 995 €+204 €
18+2 199 €+2 159 €+40 €
19+2 199 €+2 327 €-128 €
20+2 199 €+2 499 €-300 €
21+2 199 €+2 676 €-477 €
22+2 199 €+2 858 €-659 €
23+2 199 €+3 045 €-846 €
24+2 199 €+3 238 €-1 039 €
25+2 199 €+3 436 €-1 237 €
Total+54 975 €+32 885 €+22 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →