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Appartement 3 pièces 75 m²

VilleMeaux (77)
Surface75m²
Coût Total193 520€
Loyer Annuel13 283€
Rentabilité6.86%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 786,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 75 m²

Meaux, F3 de 75 m2 à rafraichir en rez-de-chaussée d'un immeuble des années 80 comprenant :  Entrée, cellier, cuisine aménagée, salon avec accés sur une loggia, deux chambres avec placard, salle de bains, wc. Une cave complète ce bien.

Surface : 75 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/02/2026

Consommation énergie primaire : 184 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Meaux
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77100
Coordonnées : 48.947693, 2.909526
Total : 193 520€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 48 800€
Valeur du bien : 182 800€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 14.76€/m²/mois
Fourchette : 12.39€ - 17.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1107€/mois
Loyer annuel estimé : 13283€/an
Fourchette totale : 929€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 11151€ - 15824€/an
Rentabilité brute :6.86%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 684,84 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 363 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-67 363€ (-33.5%)
Marge achat-revente :7 843€ (3.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :56,44€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 025,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 122,02€
Coût de l'assurance :16 933,00€
Taxe foncière : 1 328,35€/an
Soit par mois : 110,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 106,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 135,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-28,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et réfection de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et nettoyage de la moquette
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 800 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:13 000€
    Cuisine complète: 10000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 500€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meaux. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 107 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Calcul : 1 107 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 688 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 520 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 677 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 328 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 494 €
Revenus locatifs : +13 283 €
Charges déductibles : -57 494 €
Résultat foncier Année 1 : -44 210 €(Déficit de 44 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 694 €/an
Revenus locatifs : +13 283 €
Charges déductibles : -8 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22810.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 283 €57 500 €6 695 €-44 217 €21 400 €22 817 €22 817 €
213 549 €8 525 €6 519 €5 024 €--17 792 €
313 820 €8 343 €6 338 €5 477 €--12 316 €
414 097 €8 155 €6 150 €5 941 €--6 374 €
514 378 €7 960 €5 955 €6 418 €---
614 666 €7 759 €5 753 €6 907 €---
714 959 €7 550 €5 544 €7 410 €---
815 259 €7 334 €5 328 €7 925 €---
915 564 €7 110 €5 104 €8 454 €---
1015 875 €6 878 €4 872 €8 997 €---
1116 193 €6 637 €4 632 €9 555 €---
1216 516 €6 389 €4 383 €10 128 €---
1316 847 €6 131 €4 125 €10 716 €---
1417 184 €5 864 €3 859 €11 319 €---
1517 527 €5 588 €3 582 €11 939 €---
1617 878 €5 302 €3 296 €12 576 €---
1718 235 €5 006 €3 000 €13 230 €---
1818 600 €4 699 €2 693 €13 901 €---
1918 972 €4 381 €2 376 €14 591 €---
2019 352 €4 052 €2 047 €15 299 €---
2119 739 €3 711 €1 706 €16 027 €---
2220 133 €3 359 €1 353 €16 775 €---
2320 536 €2 993 €988 €17 543 €---
2420 947 €2 615 €609 €18 332 €---
2521 366 €2 223 €217 €19 143 €---
TOTAL425 474 €196 064 €97 122 €229 410 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 790 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 790 €-6 420 €+9 210 €
2+2 790 €0 €+2 790 €
3+2 790 €0 €+2 790 €
4+2 790 €0 €+2 790 €
5+2 790 €+13 €+2 777 €
6+2 790 €+2 072 €+718 €
7+2 790 €+2 223 €+567 €
8+2 790 €+2 378 €+412 €
9+2 790 €+2 536 €+254 €
10+2 790 €+2 699 €+91 €
11+2 790 €+2 867 €-77 €
12+2 790 €+3 038 €-248 €
13+2 790 €+3 215 €-425 €
14+2 790 €+3 396 €-606 €
15+2 790 €+3 582 €-792 €
16+2 790 €+3 773 €-983 €
17+2 790 €+3 969 €-1 179 €
18+2 790 €+4 170 €-1 380 €
19+2 790 €+4 377 €-1 587 €
20+2 790 €+4 590 €-1 800 €
21+2 790 €+4 808 €-2 018 €
22+2 790 €+5 032 €-2 242 €
23+2 790 €+5 263 €-2 473 €
24+2 790 €+5 500 €-2 710 €
25+2 790 €+5 743 €-2 953 €
Total+69 750 €+68 823 €+927 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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