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Local

Bien expiré
VilleForgès (19)
Surface90m²
Coût Total112 900€
Loyer Annuel9 359€
Rentabilité8.29%
Cashflow/mois+118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 70 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 777,78 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Local de 90 m² + 40 m² d'appentis fermé. Lumineux (3 baies vitrées). Electricité et isolation refait à neuf. Toiture refaite. Fosse sceptique. Evier et ballon d'eau chaude. WC. Sol en ciment lissé : lavable. Poil à bois : conduit neuf. Grand appentis derrière le local. Terrain devant et derrière. A l'écart de la route. Possibilité stockage sous toiture (même surface que le local). Endroit calme.

Ville : Forgès
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19380
Coordonnées : 45.157320, 1.861080
Total : 112 900€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 37 300€
Valeur du bien : 107 300€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 7.34€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9359€/an
Fourchette totale : 660€ - 921€/mois
Fourchette annuelle : 7924€ - 11053€/an
Rentabilité brute :8.29%
Fourchette de rentabilité :7.02% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 319,02 €/m²
Basé sur :2 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :118 711 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-48 711€ (-41.0%)
Marge achat-revente :5 811€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :551,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :32,93€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 584,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 512,07€
Coût de l'assurance :9 878,75€
Taxe foncière : 935,87€/an
Soit par mois : 77,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :117,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un poêle à granulés pour remplacer le poêle à bois existant
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Local - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Local - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des installations sanitaires (WC, évier) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées nécessitant rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec plomberie et électricité aux normes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des revêtements de sol et peinture pour toutes les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 300 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Installation poêle à granulés: 1 système × 5500€ = 5500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 800€
    Peinture salon: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Forgès (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 644 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 900 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 275 €
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -42 275 €
Résultat foncier Année 1 : -32 916 €(Déficit de 32 916 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 516 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 975 €/an
Revenus locatifs : +9 359 €
Charges déductibles : -4 975 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 384 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11516.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 359 €42 279 €3 648 €-32 920 €21 400 €11 520 €11 520 €
29 546 €4 880 €3 549 €4 666 €--6 854 €
39 737 €4 778 €3 447 €4 959 €--1 896 €
49 932 €4 673 €3 342 €5 258 €---
510 130 €4 564 €3 233 €5 566 €---
610 333 €4 452 €3 121 €5 881 €---
710 539 €4 336 €3 005 €6 203 €---
810 750 €4 216 €2 885 €6 534 €---
910 965 €4 092 €2 761 €6 873 €---
1011 184 €3 964 €2 633 €7 220 €---
1111 408 €3 832 €2 501 €7 576 €---
1211 636 €3 695 €2 364 €7 941 €---
1311 869 €3 554 €2 223 €8 315 €---
1412 106 €3 408 €2 077 €8 698 €---
1512 349 €3 258 €1 927 €9 091 €---
1612 596 €3 102 €1 771 €9 493 €---
1712 847 €2 941 €1 610 €9 906 €---
1813 104 €2 775 €1 444 €10 329 €---
1913 367 €2 603 €1 272 €10 763 €---
2013 634 €2 426 €1 095 €11 208 €---
2113 907 €2 243 €912 €11 664 €---
2214 185 €2 053 €722 €12 131 €---
2314 468 €1 858 €527 €12 611 €---
2414 758 €1 656 €325 €13 102 €---
2515 053 €1 447 €116 €13 606 €---
TOTAL299 762 €123 088 €52 512 €176 674 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 674 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-6 420 €+8 385 €
2+1 965 €0 €+1 965 €
3+1 965 €0 €+1 965 €
4+1 965 €+1 009 €+956 €
5+1 965 €+1 670 €+295 €
6+1 965 €+1 764 €+201 €
7+1 965 €+1 861 €+104 €
8+1 965 €+1 960 €+5 €
9+1 965 €+2 062 €-97 €
10+1 965 €+2 166 €-201 €
11+1 965 €+2 273 €-308 €
12+1 965 €+2 382 €-417 €
13+1 965 €+2 494 €-529 €
14+1 965 €+2 609 €-644 €
15+1 965 €+2 727 €-762 €
16+1 965 €+2 848 €-883 €
17+1 965 €+2 972 €-1 007 €
18+1 965 €+3 099 €-1 134 €
19+1 965 €+3 229 €-1 264 €
20+1 965 €+3 362 €-1 397 €
21+1 965 €+3 499 €-1 534 €
22+1 965 €+3 639 €-1 674 €
23+1 965 €+3 783 €-1 818 €
24+1 965 €+3 931 €-1 966 €
25+1 965 €+4 082 €-2 117 €
Total+49 125 €+53 002 €+-3 877 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
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