Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement - 4 pièce(s) - 74 m²

Bien expiré
VilleDijon (21)
Surface74m²
Coût Total112 290€
Loyer Annuel10 751€
Rentabilité9.57%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 067,57 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Fontaine d'ouche, Avenue du Lac. Dans une résidence calme , découvrez cet appartement type 4 au 8ème étage. Propre et bien entretenu, cet appartement lumineux se compose d'une cuisine aménagée, d'un salon, trois chambres, d'une salle de bains récentes, et de wc séparés. Nombreux espaces de rangement. Fenêtres PVC double vitrage, volets roulants. Parking couvert privé au sein de la résidence. Une cave complète ce bien Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Benoît Arrachart agent commercial enregistré au RCS de Dijon n° 849176730 Copropriété de 729 lots - dont 313 lots habitation. Charges annuelles : 2500 euros. Steve Petot (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 903 258 168 - Dijon.

Surface séjour : 20 Année de construction : 1965 Chauffage : Collectif Chauffage (mécanisme) : Radiateur Chauffage (mode) : Chauffagedeville Fenêtre : PVC Double Vitrage Cuisine : Amenagée Interphone : oui Fibre optique : Oui Numéro de mandat : 1752

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.316798, 5.003180
Total : 112 290€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 26 970€
Valeur du bien : 105 970€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10751€/an
Fourchette totale : 714€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 8564€ - 13495€/an
Rentabilité brute :9.57%
Fourchette de rentabilité :7.63% - 12.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 290€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,69€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 581,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 050,23€
Coût de l'assurance :10 106,10€
Taxe foncière : 1 075,06€/an
Soit par mois : 89,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 208,33€/mois
Soit par an : 2 499,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 895,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 879,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage collectif par une solution plus efficace, comme une pompe à chaleur air/eau si possible.
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.3/5 visible sur photos - salon en état correct mais quelques éléments décoratifs datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 3 chambres pour rafraîchir l'esthétique.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 970 €(364 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:700€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 70€/m² = 700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 750€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:2 520€
    Peinture murs et plafond: 36 m² × 70€/m² = 2520€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon. Les prix de la peinture sont basés sur une fourchette de 25-80€/m², ici nous avons utilisé 70€/m² pour un rafraîchissement. La pompe à chaleur air/eau est estimée à 12000€ incluant l'installation. La rénovation de la salle de bain est estimée à 2000€/m², incluant les matériaux et la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 751 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 613 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 290 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 404 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 075 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 500 €/an
Calcul : 208 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 970 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 562 €
Revenus locatifs : +10 751 €
Charges déductibles : -34 562 €
Résultat foncier Année 1 : -23 812 €(Déficit de 23 812 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 412 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 592 €/an
Revenus locatifs : +10 751 €
Charges déductibles : -7 592 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 158 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2411.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 751 €34 566 €3 617 €-23 815 €21 400 €2 415 €2 415 €
210 966 €7 498 €3 519 €3 467 €---
311 185 €7 397 €3 418 €3 788 €---
411 409 €7 293 €3 313 €4 116 €---
511 637 €7 185 €3 205 €4 452 €---
611 870 €7 073 €3 094 €4 796 €---
712 107 €6 958 €2 979 €5 149 €---
812 349 €6 839 €2 860 €5 510 €---
912 596 €6 716 €2 737 €5 880 €---
1012 848 €6 589 €2 610 €6 259 €---
1113 105 €6 458 €2 479 €6 647 €---
1213 367 €6 323 €2 343 €7 044 €---
1313 634 €6 183 €2 203 €7 452 €---
1413 907 €6 038 €2 059 €7 869 €---
1514 185 €5 889 €1 909 €8 297 €---
1614 469 €5 734 €1 755 €8 735 €---
1714 758 €5 575 €1 596 €9 183 €---
1815 053 €5 410 €1 431 €9 643 €---
1915 355 €5 240 €1 261 €10 115 €---
2015 662 €5 064 €1 085 €10 597 €---
2115 975 €4 883 €903 €11 092 €---
2216 294 €4 695 €716 €11 599 €---
2316 620 €4 501 €522 €12 119 €---
2416 953 €4 301 €322 €12 652 €---
2517 292 €4 094 €115 €13 198 €---
TOTAL344 346 €178 502 €52 050 €165 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 751 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 258 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 258 €-6 420 €+8 678 €
2+2 258 €+316 €+1 942 €
3+2 258 €+1 136 €+1 122 €
4+2 258 €+1 235 €+1 023 €
5+2 258 €+1 336 €+922 €
6+2 258 €+1 439 €+819 €
7+2 258 €+1 545 €+713 €
8+2 258 €+1 653 €+605 €
9+2 258 €+1 764 €+494 €
10+2 258 €+1 878 €+380 €
11+2 258 €+1 994 €+264 €
12+2 258 €+2 113 €+145 €
13+2 258 €+2 236 €+22 €
14+2 258 €+2 361 €-103 €
15+2 258 €+2 489 €-231 €
16+2 258 €+2 620 €-362 €
17+2 258 €+2 755 €-497 €
18+2 258 €+2 893 €-635 €
19+2 258 €+3 034 €-776 €
20+2 258 €+3 179 €-921 €
21+2 258 €+3 328 €-1 070 €
22+2 258 €+3 480 €-1 222 €
23+2 258 €+3 636 €-1 378 €
24+2 258 €+3 796 €-1 538 €
25+2 258 €+3 959 €-1 701 €
Total+56 450 €+49 753 €+6 697 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →