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Maison 6 pièces 145 m²

VilleSamatan (32)
Surface145m²
Coût Total178 190€
Loyer Annuel16 731€
Rentabilité9.39%
Cashflow/mois+289€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 748,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 6 pièces 145 m² - Maison 6 pièces 145 m²

En plein cœur de bourg, cette maison avec JARDIN offre une belle opportunité pour les amateurs de rénovation et les projets personnalisés.

145m² habitables avec possibilité d’aménager les combles.

Laissez libre cours à votre imagination pour transformer cette maison en un véritable cocon à votre image.

Surface : 145 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/01/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Samatan
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32130
Coordonnées : 43.492860, 0.930805
Total : 178 190€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 61 010€
Valeur du bien : 169 510€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 11.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1394€/mois
Loyer annuel estimé : 16731€/an
Fourchette totale : 1125€ - 1728€/mois
Fourchette annuelle : 13497€ - 20739€/an
Rentabilité brute :9.39%
Fourchette de rentabilité :7.57% - 11.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 983,87 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :287 660 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-179 160€ (-62.3%)
Marge achat-revente :109 470€ (38.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 190€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :894,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :71,28€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 966,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 289,21€
Coût de l'assurance :21 382,80€
Taxe foncière : 1 673,06€/an
Soit par mois : 139,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 394,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :288,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 4.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon avec remplacement du mobilier, peinture et revêtement de sol
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - besoin de rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 010 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 250€
    Isolation combles: 145 m² × 50€/m² = 7250€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 18 fenêtres × 1000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation complète salle de bain: 4.5 m² × 1000€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 240€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Samatan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Calcul : 1 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 212 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 190 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 855 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 673 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 750 €
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -69 750 €
Résultat foncier Année 1 : -53 019 €(Déficit de 53 019 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 619 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 740 €/an
Revenus locatifs : +16 731 €
Charges déductibles : -8 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 991 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31619.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 731 €69 756 €6 217 €-53 025 €21 400 €31 625 €31 625 €
217 065 €8 584 €6 055 €8 482 €--23 144 €
317 407 €8 416 €5 887 €8 991 €--14 153 €
417 755 €8 241 €5 713 €9 513 €--4 639 €
518 110 €8 061 €5 533 €10 049 €---
618 472 €7 874 €5 346 €10 598 €---
718 841 €7 681 €5 152 €11 161 €---
819 218 €7 480 €4 952 €11 738 €---
919 603 €7 273 €4 744 €12 330 €---
1019 995 €7 058 €4 529 €12 937 €---
1120 395 €6 835 €4 307 €13 560 €---
1220 802 €6 604 €4 076 €14 198 €---
1321 218 €6 365 €3 837 €14 853 €---
1421 643 €6 117 €3 589 €15 525 €---
1522 076 €5 861 €3 333 €16 215 €---
1622 517 €5 595 €3 067 €16 922 €---
1722 968 €5 320 €2 792 €17 648 €---
1823 427 €5 035 €2 506 €18 392 €---
1923 895 €4 739 €2 211 €19 156 €---
2024 373 €4 433 €1 905 €19 940 €---
2124 861 €4 117 €1 588 €20 744 €---
2225 358 €3 788 €1 260 €21 570 €---
2325 865 €3 448 €920 €22 417 €---
2426 382 €3 096 €567 €23 287 €---
2526 910 €2 731 €203 €24 179 €---
TOTAL535 886 €214 508 €90 289 €321 377 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 321 377 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 731 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 513 €-6 420 €+9 933 €
2+3 513 €0 €+3 513 €
3+3 513 €0 €+3 513 €
4+3 513 €0 €+3 513 €
5+3 513 €+1 623 €+1 890 €
6+3 513 €+3 179 €+334 €
7+3 513 €+3 348 €+165 €
8+3 513 €+3 521 €-8 €
9+3 513 €+3 699 €-186 €
10+3 513 €+3 881 €-368 €
11+3 513 €+4 068 €-555 €
12+3 513 €+4 259 €-746 €
13+3 513 €+4 456 €-943 €
14+3 513 €+4 658 €-1 145 €
15+3 513 €+4 864 €-1 351 €
16+3 513 €+5 077 €-1 564 €
17+3 513 €+5 294 €-1 781 €
18+3 513 €+5 518 €-2 005 €
19+3 513 €+5 747 €-2 234 €
20+3 513 €+5 982 €-2 469 €
21+3 513 €+6 223 €-2 710 €
22+3 513 €+6 471 €-2 958 €
23+3 513 €+6 725 €-3 212 €
24+3 513 €+6 986 €-3 473 €
25+3 513 €+7 254 €-3 741 €
Total+87 825 €+96 413 €+-8 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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