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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontady (34)
Surface130m²
Coût Total193 300€
Loyer Annuel16 428€
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 230,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Ouest Béziers, au centre du village, belle vigneronne de type 4, grand séjour avec cuisine ouverte, 2 chambres + mézzanine (bureau ou chambre) , cellier, 2 wc, salle de bain Récemment isolée, menuiseries neuves, clim, ccgaz, elle est trés confortable avec de beaux volumes le garage fait 70m2 et il y a une petite terrasse Honoraires à la charge du vendeur

Ville : Montady
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34310
Total : 193 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 20 500€
Valeur du bien : 180 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 10.53€/m²/mois
Fourchette : 8.16€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 1369€/mois
Loyer annuel estimé : 16428€/an
Fourchette totale : 1060€ - 1768€/mois
Fourchette annuelle : 12723€ - 21212€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :943,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,77€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 997,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 601,11€
Coût de l'assurance :16 430,50€
Taxe foncière : 1 642,84€/an
Soit par mois : 136,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 369,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 134,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 113 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 8 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale avec tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 500 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant meubles et peinture, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 m² × 1100€/m² = 8800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: Installation complète = 2500€ (tableau électrique et prises, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montady (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 428 €/an
Calcul : 1 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 657 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 020 €
Revenus locatifs : +16 428 €
Charges déductibles : -29 020 €
Résultat foncier Année 1 : -12 592 €(Déficit de 12 592 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 520 €/an
Revenus locatifs : +16 428 €
Charges déductibles : -8 520 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 908 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1891.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 428 €29 026 €6 226 €-12 598 €10 700 €1 898 €1 898 €
216 757 €8 358 €6 058 €8 399 €---
317 092 €8 184 €5 884 €8 908 €---
417 434 €8 004 €5 704 €9 430 €---
517 783 €7 818 €5 518 €9 964 €---
618 138 €7 626 €5 326 €10 512 €---
718 501 €7 428 €5 128 €11 073 €---
818 871 €7 223 €4 923 €11 648 €---
919 248 €7 012 €4 712 €12 237 €---
1019 633 €6 793 €4 493 €12 840 €---
1120 026 €6 567 €4 267 €13 459 €---
1220 427 €6 334 €4 034 €14 093 €---
1320 835 €6 093 €3 793 €14 742 €---
1421 252 €5 844 €3 544 €15 408 €---
1521 677 €5 587 €3 287 €16 090 €---
1622 110 €5 321 €3 021 €16 789 €---
1722 553 €5 047 €2 747 €17 506 €---
1823 004 €4 763 €2 463 €18 240 €---
1923 464 €4 470 €2 170 €18 993 €---
2023 933 €4 168 €1 868 €19 765 €---
2124 412 €3 855 €1 555 €20 557 €---
2224 900 €3 532 €1 232 €21 368 €---
2325 398 €3 198 €898 €22 200 €---
2425 906 €2 854 €553 €23 052 €---
2526 424 €2 497 €197 €23 927 €---
TOTAL526 205 €167 603 €89 601 €358 603 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 358 603 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 450 €-3 210 €+6 660 €
2+3 450 €+1 951 €+1 499 €
3+3 450 €+2 673 €+777 €
4+3 450 €+2 829 €+621 €
5+3 450 €+2 989 €+461 €
6+3 450 €+3 154 €+296 €
7+3 450 €+3 322 €+128 €
8+3 450 €+3 494 €-44 €
9+3 450 €+3 671 €-221 €
10+3 450 €+3 852 €-402 €
11+3 450 €+4 038 €-588 €
12+3 450 €+4 228 €-778 €
13+3 450 €+4 423 €-973 €
14+3 450 €+4 622 €-1 172 €
15+3 450 €+4 827 €-1 377 €
16+3 450 €+5 037 €-1 587 €
17+3 450 €+5 252 €-1 802 €
18+3 450 €+5 472 €-2 022 €
19+3 450 €+5 698 €-2 248 €
20+3 450 €+5 930 €-2 480 €
21+3 450 €+6 167 €-2 717 €
22+3 450 €+6 410 €-2 960 €
23+3 450 €+6 660 €-3 210 €
24+3 450 €+6 916 €-3 466 €
25+3 450 €+7 178 €-3 728 €
Total+86 250 €+107 581 €+-21 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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