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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface61m²
Coût Total76 000€
Loyer Annuel8 457€
Rentabilité11.13%
Cashflow/mois+236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 737,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 19 m²), 1 chambre, Interphone, Pas de balcon

NEVERS, coeur de ville dans la rue piétonne, venez visiter cet appartement spacieux de 61m². Il se compose d'un grand séjour de 19.5m², d'une cuisine séparée, d'une grande chambre de 19m² donnant sur cour, d'une salle d'eau avec WC et d'un dressing. L'appartement se situe au rez-de-chaussée d'une petite copropriété comportant 9 appartements. Les fenêtre sont en double vitrage, le chauffage est individuel avec une chaudière à condensation. Travaux de rafraichissement à prévoir. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.989290, 3.161951
Total : 76 000€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 72 400€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 11.55€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 14.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 705€/mois
Loyer annuel estimé : 8457€/an
Fourchette totale : 550€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6598€ - 10839€/an
Rentabilité brute :11.13%
Fourchette de rentabilité :8.68% - 14.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,06 €/m²
Basé sur :328 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 921 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-21 921€ (-32.8%)
Marge achat-revente :-9 079€ (-13.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :376,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 398,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 923,04€
Coût de l'assurance :6 650,00€
Taxe foncière : 845,66€/an
Soit par mois : 70,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 704,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 469,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :235,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 232 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants, y compris les placards, le plan de travail et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations vieillissantes nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage usé.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures datées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture et revêtement de sol.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant des travaux de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:11 200€
    Rénovation complète cuisine: 8 m² × 150€/m² = 1200€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 6000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:5 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 250€/m² = 5000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 705 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Calcul : 705 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 551 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 266 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 063 €
Revenus locatifs : +8 457 €
Charges déductibles : -31 063 €
Résultat foncier Année 1 : -22 606 €(Déficit de 22 606 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 906 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 663 €/an
Revenus locatifs : +8 457 €
Charges déductibles : -3 663 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11906.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 457 €31 065 €2 554 €-22 609 €10 700 €11 909 €11 909 €
28 626 €3 597 €2 486 €5 028 €--6 880 €
38 798 €3 527 €2 416 €5 271 €--1 610 €
48 974 €3 455 €2 343 €5 519 €---
59 154 €3 380 €2 268 €5 774 €---
69 337 €3 302 €2 190 €6 035 €---
79 523 €3 222 €2 110 €6 302 €---
89 714 €3 139 €2 027 €6 575 €---
99 908 €3 053 €1 941 €6 856 €---
1010 106 €2 964 €1 852 €7 143 €---
1110 308 €2 872 €1 760 €7 437 €---
1210 515 €2 776 €1 665 €7 738 €---
1310 725 €2 678 €1 566 €8 047 €---
1410 939 €2 576 €1 464 €8 364 €---
1511 158 €2 470 €1 359 €8 688 €---
1611 381 €2 361 €1 250 €9 020 €---
1711 609 €2 249 €1 137 €9 360 €---
1811 841 €2 132 €1 020 €9 709 €---
1912 078 €2 011 €899 €10 067 €---
2012 320 €1 886 €775 €10 433 €---
2112 566 €1 757 €645 €10 809 €---
2212 817 €1 623 €512 €11 194 €---
2313 074 €1 485 €373 €11 589 €---
2413 335 €1 342 €230 €11 993 €---
2513 602 €1 194 €82 €12 408 €---
TOTAL270 866 €92 114 €36 923 €178 752 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 178 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 776 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 776 €-3 210 €+4 986 €
2+1 776 €0 €+1 776 €
3+1 776 €0 €+1 776 €
4+1 776 €+1 173 €+603 €
5+1 776 €+1 732 €+44 €
6+1 776 €+1 810 €-34 €
7+1 776 €+1 891 €-115 €
8+1 776 €+1 973 €-197 €
9+1 776 €+2 057 €-281 €
10+1 776 €+2 143 €-367 €
11+1 776 €+2 231 €-455 €
12+1 776 €+2 322 €-546 €
13+1 776 €+2 414 €-638 €
14+1 776 €+2 509 €-733 €
15+1 776 €+2 606 €-830 €
16+1 776 €+2 706 €-930 €
17+1 776 €+2 808 €-1 032 €
18+1 776 €+2 913 €-1 137 €
19+1 776 €+3 020 €-1 244 €
20+1 776 €+3 130 €-1 354 €
21+1 776 €+3 243 €-1 467 €
22+1 776 €+3 358 €-1 582 €
23+1 776 €+3 477 €-1 701 €
24+1 776 €+3 598 €-1 822 €
25+1 776 €+3 722 €-1 946 €
Total+44 400 €+53 625 €+-9 225 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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