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Appartement - 3 pièce(s) - 63 m²

VilleBoissise-la-Bertrand (77)
Surface63m²
Coût Total149 780€
Loyer Annuel10 351€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 825,4 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur d'un environnement calme, verdoyant et agréable à vivre, découvrez cet appartement T3 actuellement loué, en duplex, situé au sein d'une petite copropriété à taille humaine. Implanté à proximité de Melun, Boissise-la-Bertrand offre un cadre résidentiel recherché tout en restant proche des axes routiers, des gares et des commodités. L'appartement se compose de 2 chambres et bénéficie d'une belle luminosité grâce à son exposition plein Sud. Vous profiterez également d'une vue dégagée sur un parc et la verdure, offrant un environnement particulièrement agréable. Le bien dispose également de deux places de stationnement extérieures et de faibles charges, des atouts importants pour un investissement locatif. Le DPE classé D vient compléter les nombreux atouts de ce bien. Les + : petite copropriété, faibles charges, 2 chambres, exposition plein Sud, vue dégagée, 2 stationnements et proximité de Melun. Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Margaux Nemoz Copropriété de 42 lots - dont 18 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1975 euros.

Etat général : Bon Etat Année de construction : 1940 Numéro de mandat : 8237

Ville : Boissise-la-Bertrand
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77350
Coordonnées : 48.526222, 2.588842
Total : 149 780€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 25 580€
Valeur du bien : 140 580€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 13.69€/m²/mois
Fourchette : 11.15€ - 16.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10351€/an
Fourchette totale : 702€ - 1060€/mois
Fourchette annuelle : 8426€ - 12715€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 880 €/m²
Basé sur :67 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :181 440 €
Prix d'achat :115 000 €
Décote à l'achat :-66 440€ (-36.6%)
Marge achat-revente :31 660€ (17.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :59,91€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 792,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 141,31€
Coût de l'assurance :17 973,60€
Taxe foncière : 1 035,06€/an
Soit par mois : 86,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 164,58€/mois
Soit par an : 1 974,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 862,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 236 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain incluant remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour moderniser l'espace.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour maintenir l'esthétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 580 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Boissise-la-Bertrand (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 351 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 864 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 780 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 975 €/an
Calcul : 165 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 173 €
Revenus locatifs : +10 351 €
Charges déductibles : -34 173 €
Résultat foncier Année 1 : -23 823 €(Déficit de 23 823 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 423 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 593 €/an
Revenus locatifs : +10 351 €
Charges déductibles : -8 593 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 757 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2422.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 351 €34 178 €4 869 €-23 827 €21 400 €2 427 €2 427 €
210 558 €8 467 €4 738 €2 091 €--336 €
310 769 €8 331 €4 602 €2 438 €---
410 984 €8 191 €4 462 €2 793 €---
511 204 €8 046 €4 317 €3 158 €---
611 428 €7 897 €4 168 €3 531 €---
711 656 €7 742 €4 013 €3 914 €---
811 890 €7 582 €3 853 €4 307 €---
912 127 €7 417 €3 688 €4 710 €---
1012 370 €7 246 €3 517 €5 123 €---
1112 617 €7 070 €3 341 €5 547 €---
1212 870 €6 888 €3 159 €5 982 €---
1313 127 €6 700 €2 971 €6 427 €---
1413 390 €6 505 €2 776 €6 885 €---
1513 657 €6 304 €2 575 €7 354 €---
1613 930 €6 096 €2 367 €7 835 €---
1714 209 €5 881 €2 152 €8 328 €---
1814 493 €5 659 €1 930 €8 834 €---
1914 783 €5 430 €1 701 €9 353 €---
2015 079 €5 193 €1 464 €9 886 €---
2115 380 €4 948 €1 219 €10 432 €---
2215 688 €4 695 €966 €10 993 €---
2316 002 €4 433 €704 €11 568 €---
2416 322 €4 163 €434 €12 159 €---
2516 648 €3 884 €155 €12 764 €---
TOTAL331 531 €188 945 €70 141 €142 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 142 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 174 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 174 €-6 420 €+8 594 €
2+2 174 €0 €+2 174 €
3+2 174 €+630 €+1 544 €
4+2 174 €+838 €+1 336 €
5+2 174 €+947 €+1 227 €
6+2 174 €+1 059 €+1 115 €
7+2 174 €+1 174 €+1 000 €
8+2 174 €+1 292 €+882 €
9+2 174 €+1 413 €+761 €
10+2 174 €+1 537 €+637 €
11+2 174 €+1 664 €+510 €
12+2 174 €+1 795 €+379 €
13+2 174 €+1 928 €+246 €
14+2 174 €+2 065 €+109 €
15+2 174 €+2 206 €-32 €
16+2 174 €+2 350 €-176 €
17+2 174 €+2 498 €-324 €
18+2 174 €+2 650 €-476 €
19+2 174 €+2 806 €-632 €
20+2 174 €+2 966 €-792 €
21+2 174 €+3 130 €-956 €
22+2 174 €+3 298 €-1 124 €
23+2 174 €+3 471 €-1 297 €
24+2 174 €+3 648 €-1 474 €
25+2 174 €+3 829 €-1 655 €
Total+54 350 €+42 776 €+11 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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