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CERGY-SAINT-CHRISTOPHE – Appartement 3 pièces de 61 m² avec balcon et box proche RER A, écoles et commerces

VilleCergy (95)
Surface61m²
Coût Total182 260€
Loyer Annuel12 116€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 2 245,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre – Cergy, dans une résidence très propre et bien entretenue, découvrez cet appartement 3 pièces de 61 m², situé au 3ᵉ et dernier étage, sans ascenseur.

L’appartement bénéficie d’un environnement agréable et calme grâce à son balcon donnant directement sur le jardin intérieur de la résidence.

Il se compose d’une entrée avec placard, d’un séjour / salle à manger, d’une cuisine indépendante, de deux chambres, d’une salle de bains, d’un WC indépendant ainsi que d’un dressing.

Un box privatif en sous-sol complète ce bien.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant la possibilité de moderniser l’appartement selon vos goûts et de créer un intérieur à votre image.

Le bien est situé dans une résidence calme à proximité de la gare RER A, des commerces et des écoles.

Honoraires d'agence inclus et à la charge du vendeur.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 330 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Cergy
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95800
Coordonnées : 49.045959, 2.030948
Total : 182 260€
Prix d'acquisition : 137 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 171 300€
Frais de notaire : 10 960€
Coût estimé : 10 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.81€ - 19.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 1010€/mois
Loyer annuel estimé : 12116€/an
Fourchette totale : 843€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 10111€ - 14519€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 7.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 221,74 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :196 526 €
Prix d'achat :137 000 €
Décote à l'achat :-59 526€ (-30.3%)
Marge achat-revente :14 266€ (7.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 057,80€
Coût de l'assurance :15 947,75€
Taxe foncière : 1 211,62€/an
Soit par mois : 100,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 009,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 068,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 162 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire, car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant une rénovation complète.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état nécessitant une rénovation lourde.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation du plafond en mauvais état.
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(562 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:16 000€
    Cuisine complète: 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:6 500€
    Revêtement de sol 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€, Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Électricité 25 m²: 120€/m² × 25 = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:1 800€
    Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Réparation plafond: 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cergy (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 010 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Calcul : 1 010 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 212 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 485 €
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -42 485 €
Résultat foncier Année 1 : -30 369 €(Déficit de 30 369 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 19 669 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 185 €/an
Revenus locatifs : +12 116 €
Charges déductibles : -8 185 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 931 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 19668.70 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050 €(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 116 €42 491 €6 341 €-30 375 €10 700 €19 675 €19 675 €
212 359 €8 025 €6 176 €4 333 €--15 341 €
312 606 €7 854 €6 004 €4 752 €--10 589 €
412 858 €7 676 €5 826 €5 182 €--5 407 €
513 115 €7 492 €5 642 €5 623 €---
613 377 €7 301 €5 451 €6 076 €---
713 645 €7 103 €5 254 €6 541 €---
813 918 €6 899 €5 049 €7 019 €---
914 196 €6 687 €4 837 €7 509 €---
1014 480 €6 468 €4 618 €8 012 €---
1114 770 €6 240 €4 391 €8 529 €---
1215 065 €6 005 €4 155 €9 060 €---
1315 366 €5 761 €3 911 €9 605 €---
1415 674 €5 508 €3 659 €10 165 €---
1515 987 €5 247 €3 397 €10 740 €---
1616 307 €4 976 €3 126 €11 331 €---
1716 633 €4 695 €2 845 €11 938 €---
1816 966 €4 404 €2 555 €12 561 €---
1917 305 €4 103 €2 253 €13 202 €---
2017 651 €3 791 €1 942 €13 860 €---
2118 004 €3 468 €1 618 €14 536 €---
2218 364 €3 133 €1 284 €15 231 €---
2318 731 €2 787 €937 €15 945 €---
2419 106 €2 428 €578 €16 678 €---
2519 488 €2 056 €206 €17 432 €---
TOTAL388 085 €172 596 €92 058 €215 489 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 116 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 544 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 544 €-3 210 €+5 754 €
2+2 544 €0 €+2 544 €
3+2 544 €0 €+2 544 €
4+2 544 €0 €+2 544 €
5+2 544 €+65 €+2 479 €
6+2 544 €+1 823 €+721 €
7+2 544 €+1 962 €+582 €
8+2 544 €+2 106 €+438 €
9+2 544 €+2 253 €+291 €
10+2 544 €+2 404 €+140 €
11+2 544 €+2 559 €-15 €
12+2 544 €+2 718 €-174 €
13+2 544 €+2 882 €-338 €
14+2 544 €+3 050 €-506 €
15+2 544 €+3 222 €-678 €
16+2 544 €+3 399 €-855 €
17+2 544 €+3 581 €-1 037 €
18+2 544 €+3 768 €-1 224 €
19+2 544 €+3 961 €-1 417 €
20+2 544 €+4 158 €-1 614 €
21+2 544 €+4 361 €-1 817 €
22+2 544 €+4 569 €-2 025 €
23+2 544 €+4 783 €-2 239 €
24+2 544 €+5 003 €-2 459 €
25+2 544 €+5 230 €-2 686 €
Total+63 600 €+64 647 €+-1 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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