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Achat : Maison Altkirch (68130)

Bien expiré
VilleAltkirch (68)
Surface120m²
Coût Total179 440€
Loyer Annuel15 566€
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+217€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 5 pièces, 64 m² de terrain, Cave

Maison de ville avec 2 logements loués Rue des Boulangers, à Altkirch Située au cœur d’Altkirch, cette maison de ville développe environ 120 m2 habitables, répartis en deux logements indépendants actuellement loués. Une belle opportunité pour les investisseurs en quête de rendement locatif. 1Er appartement (rez-de-chaussée) : Studio avec entrée séparée, comprenant une pièce de vie, une kitchenette et une salle d’eau avec douche et Wc. 2Ème appartement (du rez-de-chaussée au dernier étage) : Rez-de-chaussée : entrée et accès cave. 1Er étage : dégagement desservant un séjour équipé d’un poêle à pellets, une cuisine aménagée et une salle de bains avec baignoire et Wc. 2Ème étage : deux pièces (dont une pouvant servir de salon) ainsi qu’une salle d’eau avec douche et Wc. Dernier étage : une chambre supplémentaire et un grenier offrant un potentiel d’aménagement. Les deux logements sont actuellement loués (renseignements sur les loyers sur demande). Un investissement idéalement situé à Altkirch. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Bien proposé par Robischung Immo (Siret : )

Ville : Altkirch
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68130
Coordonnées : 47.634580, 7.258540
Total : 179 440€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 30 400€
Valeur du bien : 168 400€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15566€/an
Fourchette totale : 957€ - 1758€/mois
Fourchette annuelle : 11483€ - 21102€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 055,68€
Coût de l'assurance :15 701,00€
Taxe foncière : 1 556,63€/an
Soit par mois : 129,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 460€
    Parquet flottant 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Peinture 12 m² murs: 30€/m² × 12 = 360€, Électricité 12 m²: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 140€
    Peinture murs 38 m²: 30€/m² × 38 = 1140€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Électricité générale:800€
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Plomberie générale:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Altkirch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 786 €
Revenus locatifs : +15 566 €
Charges déductibles : -38 786 €
Résultat foncier Année 1 : -23 220 €(Déficit de 23 220 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 520 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 386 €/an
Revenus locatifs : +15 566 €
Charges déductibles : -8 386 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12520.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 566 €38 792 €6 208 €-23 226 €10 700 €12 526 €12 526 €
215 878 €8 230 €6 045 €7 648 €--4 878 €
316 195 €8 061 €5 876 €8 134 €---
416 519 €7 887 €5 702 €8 632 €---
516 849 €7 706 €5 521 €9 143 €---
617 186 €7 519 €5 334 €9 667 €---
717 530 €7 325 €5 141 €10 205 €---
817 881 €7 125 €4 940 €10 756 €---
918 238 €6 917 €4 733 €11 321 €---
1018 603 €6 702 €4 517 €11 901 €---
1118 975 €6 479 €4 295 €12 496 €---
1219 355 €6 249 €4 064 €13 106 €---
1319 742 €6 010 €3 825 €13 732 €---
1420 137 €5 763 €3 578 €14 374 €---
1520 539 €5 506 €3 322 €15 033 €---
1620 950 €5 241 €3 056 €15 709 €---
1721 369 €4 966 €2 782 €16 403 €---
1821 797 €4 682 €2 497 €17 115 €---
1922 232 €4 387 €2 203 €17 845 €---
2022 677 €4 082 €1 898 €18 595 €---
2123 131 €3 766 €1 582 €19 364 €---
2223 593 €3 439 €1 255 €20 154 €---
2324 065 €3 100 €916 €20 965 €---
2424 546 €2 750 €565 €21 797 €---
2525 037 €2 386 €202 €22 651 €---
TOTAL498 593 €175 072 €90 056 €323 520 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 269 €-3 210 €+6 479 €
2+3 269 €0 €+3 269 €
3+3 269 €+977 €+2 292 €
4+3 269 €+2 590 €+679 €
5+3 269 €+2 743 €+526 €
6+3 269 €+2 900 €+369 €
7+3 269 €+3 061 €+208 €
8+3 269 €+3 227 €+42 €
9+3 269 €+3 396 €-127 €
10+3 269 €+3 570 €-301 €
11+3 269 €+3 749 €-480 €
12+3 269 €+3 932 €-663 €
13+3 269 €+4 120 €-851 €
14+3 269 €+4 312 €-1 043 €
15+3 269 €+4 510 €-1 241 €
16+3 269 €+4 713 €-1 444 €
17+3 269 €+4 921 €-1 652 €
18+3 269 €+5 134 €-1 865 €
19+3 269 €+5 354 €-2 085 €
20+3 269 €+5 578 €-2 309 €
21+3 269 €+5 809 €-2 540 €
22+3 269 €+6 046 €-2 777 €
23+3 269 €+6 289 €-3 020 €
24+3 269 €+6 539 €-3 270 €
25+3 269 €+6 795 €-3 526 €
Total+81 725 €+97 056 €+-15 331 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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