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Achat : Maison Altkirch (68130)

VilleAltkirch (68)
Surface120
Coût Total179 440
Loyer Annuel15 566
Rentabilité8.67%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 150 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 120 m², 5 pièces, 64 m² de terrain, Cave

Maison de ville avec 2 logements loués Rue des Boulangers, à Altkirch Située au cœur d’Altkirch, cette maison de ville développe environ 120 m2 habitables, répartis en deux logements indépendants actuellement loués. Une belle opportunité pour les investisseurs en quête de rendement locatif. 1Er appartement (rez-de-chaussée) : Studio avec entrée séparée, comprenant une pièce de vie, une kitchenette et une salle d’eau avec douche et Wc. 2Ème appartement (du rez-de-chaussée au dernier étage) : Rez-de-chaussée : entrée et accès cave. 1Er étage : dégagement desservant un séjour équipé d’un poêle à pellets, une cuisine aménagée et une salle de bains avec baignoire et Wc. 2Ème étage : deux pièces (dont une pouvant servir de salon) ainsi qu’une salle d’eau avec douche et Wc. Dernier étage : une chambre supplémentaire et un grenier offrant un potentiel d’aménagement. Les deux logements sont actuellement loués (renseignements sur les loyers sur demande). Un investissement idéalement situé à Altkirch. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Bien proposé par Robischung Immo (Siret : )

Ville : Altkirch
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68130
Coordonnées : 47.634580, 7.258540
Total : 179 440
Prix d'acquisition : 138 000
Travaux : 30 400
Valeur du bien : 168 400
Frais de notaire : 11 040
Coût estimé : 11 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 7.97€ - 14.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1297€/mois
Loyer annuel estimé : 15566€/an
Fourchette totale : 957€ - 1758€/mois
Fourchette annuelle : 11483€ - 21102€/an
Rentabilité brute :8.67%
Fourchette de rentabilité :6.40% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :898,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :52,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 950,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 055,68
Coût de l'assurance :15 701,00
Taxe foncière : 1 556,63€/an
Soit par mois : 129,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 297,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 080,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité, menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds.
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire.
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité de l'installation.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 400(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 460
    Parquet flottant 12 m²: 50€/m² × 12 = 600€, Peinture 12 m² murs: 30€/m² × 12 = 360€, Électricité 12 m²: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 140
    Peinture murs 38 m²: 30€/m² × 38 = 1140€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Électricité générale:800
    Tableau électrique: 800€, Main d'œuvre incluse: 0€
  • Plomberie générale:4 000
    Mise aux normes plomberie: 4000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Altkirch (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 297 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Calcul : 1 297 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 440 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 786
Revenus locatifs : +15 566
Charges déductibles : -38 786
Résultat foncier Année 1 : -23 220(Déficit de 23 220 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 12 520
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 386 €/an
Revenus locatifs : +15 566
Charges déductibles : -8 386
Résultat foncier Années 2+ : 7 180 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12520.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 56638 7926 208-23 22610 700 €12 526 €12 526 €
215 8788 2306 0457 648--4 878 €
316 1958 0615 8768 134---
416 5197 8875 7028 632---
516 8497 7065 5219 143---
617 1867 5195 3349 667---
717 5307 3255 14110 205---
817 8817 1254 94010 756---
918 2386 9174 73311 321---
1018 6036 7024 51711 901---
1118 9756 4794 29512 496---
1219 3556 2494 06413 106---
1319 7426 0103 82513 732---
1420 1375 7633 57814 374---
1520 5395 5063 32215 033---
1620 9505 2413 05615 709---
1721 3694 9662 78216 403---
1821 7974 6822 49717 115---
1922 2324 3872 20317 845---
2022 6774 0821 89818 595---
2123 1313 7661 58219 364---
2223 5933 4391 25520 154---
2324 0653 10091620 965---
2424 5462 75056521 797---
2525 0372 38620222 651---
TOTAL498 593175 07290 056323 52010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 323 520
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 269 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 269-3 210+6 479
2+3 2690+3 269
3+3 269+977+2 292
4+3 269+2 590+679
5+3 269+2 743+526
6+3 269+2 900+369
7+3 269+3 061+208
8+3 269+3 227+42
9+3 269+3 396-127
10+3 269+3 570-301
11+3 269+3 749-480
12+3 269+3 932-663
13+3 269+4 120-851
14+3 269+4 312-1 043
15+3 269+4 510-1 241
16+3 269+4 713-1 444
17+3 269+4 921-1 652
18+3 269+5 134-1 865
19+3 269+5 354-2 085
20+3 269+5 578-2 309
21+3 269+5 809-2 540
22+3 269+6 046-2 777
23+3 269+6 289-3 020
24+3 269+6 539-3 270
25+3 269+6 795-3 526
Total+81 725+97 056+-15 331
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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