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5 lots rentabilité 9,6%

Bien expiré
VilleRoanne (42)
Surface280m²
Coût Total416 420€
Loyer Annuel26 517€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-301€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 320 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

73 rue de Clermont, 42300 Roanne

A vendre en totalité ou lot par lot (déjà divisé)

5 appartements repartis sur 3 étages.

Petite copropriété avec très faible charges (environ 20€/appartement)

Loyer annuel : 30 840€ Un appartement vide, 4 loués

Un des t3 est totalement rénové, les autres appartements ont la salle de bain neuve et sont globalement à rafraîchir.

Toiture en bon état

Taxe foncière totale : environ 3500€/an

Ville : Roanne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42300
Coordonnées : 46.028370, 4.065180
Total : 416 420€
Prix d'acquisition : 320 000€
Travaux : 70 820€
Valeur du bien : 390 820€
Frais de notaire : 25 600€
Coût estimé : 25 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.89€/m²/mois
Fourchette : 6.06€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 2210€/mois
Loyer annuel estimé : 26517€/an
Fourchette totale : 1698€ - 2876€/mois
Fourchette annuelle : 20374€ - 34514€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :416 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 078,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :121,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 199,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :206 980,82€
Coût de l'assurance :36 436,75€
Taxe foncière : 3 500,00€/an
Soit par mois : 291,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 20,00€/mois
Soit par an : 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 209,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 511,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-301,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation basée sur 280 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Menuiseries
Remplacement des portes intérieures et plinthes pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de l'entrée
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible - usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 820 €(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:42 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 28 fenêtres × 1500€ = 42000€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement et Peinture:8 000€
    Revêtement sol (parquet): 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres - Électricité:2 500€
    Réfection électricité: 5 chambres × 1000€ = 5000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres - Menuiseries:500€
    Remplacement portes intérieures: 5 chambres × 500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Entrée - Peinture:320€
    Peinture murs et plafonds entrée: 8 m² × 40€/m² = 320€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roanne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 517 €/an
Calcul : 2 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 268 €/an
Base de calcul : Emprunt de 416 420 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 457 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 500 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 285 €
Revenus locatifs : +26 517 €
Charges déductibles : -90 285 €
Résultat foncier Année 1 : -63 768 €(Déficit de 63 768 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 368 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 465 €/an
Revenus locatifs : +26 517 €
Charges déductibles : -19 465 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42367.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 320 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 208 000 €(65% de 320 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 564 €/an
Calcul : 208 000 € × 3,636% = 7 564 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 517 €90 299 €14 281 €-63 781 €21 400 €42 381 €42 381 €
227 048 €19 103 €13 906 €7 945 €--34 437 €
327 589 €18 714 €13 517 €8 874 €--25 562 €
428 141 €18 312 €13 114 €9 829 €--15 734 €
528 703 €17 895 €12 697 €10 808 €--4 925 €
629 277 €17 463 €12 266 €11 814 €---
729 863 €17 017 €11 819 €12 846 €---
830 460 €16 554 €11 357 €13 906 €---
931 069 €16 075 €10 878 €14 994 €---
1031 691 €15 580 €10 382 €16 111 €---
1132 325 €15 067 €9 869 €17 258 €---
1232 971 €14 535 €9 338 €18 436 €---
1333 631 €13 986 €8 788 €19 645 €---
1434 303 €13 416 €8 219 €20 887 €---
1534 989 €12 827 €7 629 €22 162 €---
1635 689 €12 217 €7 019 €23 472 €---
1736 403 €11 585 €6 387 €24 818 €---
1837 131 €10 931 €5 733 €26 200 €---
1937 873 €10 254 €5 056 €27 620 €---
2038 631 €9 553 €4 356 €29 078 €---
2139 404 €8 827 €3 630 €30 576 €---
2240 192 €8 076 €2 879 €32 115 €---
2340 995 €7 298 €2 101 €33 697 €---
2441 815 €6 493 €1 296 €35 322 €---
2542 652 €5 660 €462 €36 992 €---
TOTAL849 362 €407 738 €206 981 €441 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 441 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 517 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 569 €-6 420 €+11 989 €
2+5 569 €0 €+5 569 €
3+5 569 €0 €+5 569 €
4+5 569 €0 €+5 569 €
5+5 569 €0 €+5 569 €
6+5 569 €+2 067 €+3 502 €
7+5 569 €+3 854 €+1 715 €
8+5 569 €+4 172 €+1 397 €
9+5 569 €+4 498 €+1 071 €
10+5 569 €+4 833 €+736 €
11+5 569 €+5 177 €+392 €
12+5 569 €+5 531 €+38 €
13+5 569 €+5 894 €-325 €
14+5 569 €+6 266 €-697 €
15+5 569 €+6 649 €-1 080 €
16+5 569 €+7 042 €-1 473 €
17+5 569 €+7 445 €-1 876 €
18+5 569 €+7 860 €-2 291 €
19+5 569 €+8 286 €-2 717 €
20+5 569 €+8 723 €-3 154 €
21+5 569 €+9 173 €-3 604 €
22+5 569 €+9 635 €-4 066 €
23+5 569 €+10 109 €-4 540 €
24+5 569 €+10 597 €-5 028 €
25+5 569 €+11 098 €-5 529 €
Total+139 225 €+132 487 €+6 738 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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