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Appartement 5 pièces 108 m²

VilleBar-le-Duc (55)
Surface108
Coût Total108 800
Loyer Annuel9 614
Rentabilité8.84%
Cashflow/mois+150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 694,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement À Vendre

Bel appartement à vendre de 108 m² situé à Bar-le-Duc, offrant une vue panoramique sur la ville 🌇. Ce logement en état exceptionnel et impeccable a été parfaitement entretenu et propose de belles prestations ✨.

L'appartement comprend un séjour lumineux avec accès loggia tres bien exposé, une cuisine intégrée moderne et une salle d'eau récente, ainsi que 4 chambres spacieuses — idéal pour une famille 👨‍👩‍👧‍👦. Vous profiterez d'un balcon agréable pour vos moments détente et d'un parking extérieur privatif 🚗.

Emplacement pratique : proche d'une école 🏫, parfait pour les familles, et à deux pas des transports en commun 🚆, facilitant vos déplacements quotidiens. Prix demandé : 75 000 EUR — une opportunité rare pour un bien de cette qualité à Bar-le-Duc 💎.

Contactez-nous pour plus d'informations et organiser une visite — ne laissez pas passer ce coup de cœur ! 📞 Référence agence : 2749 Référence annonce : 7B5F-WB8-SQO Date de réalisation du diagnostic : 31/03/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 290 € et 3 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.785244, 5.153741
Total : 108 800
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 27 800
Valeur du bien : 102 800
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 801€/mois
Loyer annuel estimé : 9614€/an
Fourchette totale : 599€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7187€ - 12862€/an
Rentabilité brute :8.84%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :655,5 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 793
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :+4 207 (+5.9%)
Marge achat-revente :-38 007€ (-53.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 570,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 858,24
Coût de l'assurance :9 520,00
Taxe foncière : 961,41€/an
Soit par mois : 80,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 801,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques marques sur les murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 800(257 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 54 m² × 50€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 801 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Calcul : 801 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 652 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 800 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 961 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 794
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -32 794
Résultat foncier Année 1 : -23 180(Déficit de 23 180 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 780
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 994 €/an
Revenus locatifs : +9 614
Charges déductibles : -4 994
Résultat foncier Années 2+ : 4 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1780.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 61432 7983 656-23 18421 400 €1 784 €1 784 €
29 8064 9013 5594 906---
310 0024 8003 4585 202---
410 2034 6973 3545 506---
510 4074 5893 2475 818---
610 6154 4783 1366 137---
710 8274 3633 0216 464---
811 0444 2442 9026 800---
911 2644 1212 7797 144---
1011 4903 9932 6517 496---
1111 7193 8622 5197 858---
1211 9543 7252 3838 229---
1312 1933 5842 2428 609---
1412 4373 4382 0968 998---
1512 6863 2871 9459 398---
1612 9393 1311 7899 808---
1713 1982 9701 62810 228---
1813 4622 8031 46110 659---
1913 7312 6301 28811 101---
2014 0062 4511 10911 555---
2114 2862 26692412 020---
2214 5722 07573212 497---
2314 8631 87753412 987---
2415 1601 67232913 489---
2515 4641 46011814 004---
TOTAL307 941114 21352 858193 72821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 728
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 614 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 019 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 019-6 420+8 439
2+2 019+937+1 082
3+2 019+1 561+458
4+2 019+1 652+367
5+2 019+1 745+274
6+2 019+1 841+178
7+2 019+1 939+80
8+2 019+2 040-21
9+2 019+2 143-124
10+2 019+2 249-230
11+2 019+2 357-338
12+2 019+2 469-450
13+2 019+2 583-564
14+2 019+2 700-681
15+2 019+2 819-800
16+2 019+2 942-923
17+2 019+3 068-1 049
18+2 019+3 198-1 179
19+2 019+3 330-1 311
20+2 019+3 466-1 447
21+2 019+3 606-1 587
22+2 019+3 749-1 730
23+2 019+3 896-1 877
24+2 019+4 047-2 028
25+2 019+4 201-2 182
Total+50 475+58 118+-7 643
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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