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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleOrvault (44)
Surface100m²
Coût Total249 460€
Loyer Annuel14 617€
Rentabilité5.86%
Cashflow/mois-467€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 895 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, 1 parking: Parking, Exposition sud, Pas de balcon

Appartement T5/T4+ CAVE+ parking libre / Beausejour - Plaisance / tram 3 - DPE D. Moussa Koulibaly et l'agence FLAT® vous présentent cet appartement T6 100 m2 proche Tram 3 + cave et parking situés au 1 All. de l'Aven à Orvault - Tram Plaisance (L3). Caractéristiques : / Adresse : 1 All. de l'Aven, Orvault / nombre de chambres : 4 / Surface Carrez : 98,79 m² / Type : 6 pièces (4 chambres) / Étage : 2 /Parking : libre / DPE : D / Charges de copropriété : 230 €/mois ( eau + chauffage urbain ) / taxes foncières : 1550 Eu / DPE collectif et PPPT payés et réalisés / Annexes : Cave

Descriptif : Au 2e étage d'une copropriété des années 1960 , au pied du Tramway L3 arrêt Plaisance, ce bien de 98,79 m2 carrez se compose de 4 chambres, un séjour, une cuisine séparée, une salle de bain ainsi que des WC séparés. Il est vendu avec une cave. L'appartement bénéficie d'un DPE classé D et de charges de copropriété d'environ 230 € par mois comprenant chauffage et eau.. Idéalement situé à Beausejour, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités, ce bien conviendra parfaitement pour une résidence principale ou un investissement en colocation.

Pour plus d'informations ou organiser une visite rapidement, contactez Moussa Koulibaly ou l'agence Flat®

Ville : Orvault
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44700
Coordonnées : 47.241097, -1.588126
Total : 249 460€
Prix d'acquisition : 189 500€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 234 300€
Frais de notaire : 15 160€
Coût estimé : 15 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 12.18€/m²/mois
Fourchette : 10.35€ - 14.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14617€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 12422€ - 17201€/an
Rentabilité brute :5.86%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 759,26 €/m²
Basé sur :315 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 926 €
Prix d'achat :189 500 €
Décote à l'achat :-86 426€ (-31.3%)
Marge achat-revente :26 466€ (9.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :249 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 252,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :72,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 325,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 401,85€
Coût de l'assurance :21 827,75€
Taxe foncière : 1 550,00€/an
Soit par mois : 129,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 218,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 684,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-466,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 950€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orvault (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 617 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 249 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 873 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 550 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 679 €
Revenus locatifs : +14 617 €
Charges déductibles : -58 679 €
Résultat foncier Année 1 : -44 062 €(Déficit de 44 062 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 662 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 879 €/an
Revenus locatifs : +14 617 €
Charges déductibles : -13 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22661.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 175 €(65% de 189 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 479 €/an
Calcul : 123 175 € × 3,636% = 4 479 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 617 €58 687 €8 704 €-44 070 €21 400 €22 670 €22 670 €
214 910 €13 660 €8 477 €1 249 €--21 421 €
315 208 €13 425 €8 242 €1 783 €--19 638 €
415 512 €13 181 €7 998 €2 331 €--17 307 €
515 822 €12 929 €7 746 €2 893 €--14 413 €
616 139 €12 667 €7 484 €3 471 €--10 942 €
716 461 €12 396 €7 213 €4 065 €--6 877 €
816 791 €12 116 €6 933 €4 675 €--2 202 €
917 126 €11 825 €6 642 €5 301 €---
1017 469 €11 524 €6 341 €5 945 €---
1117 818 €11 212 €6 029 €6 606 €---
1218 175 €10 889 €5 706 €7 286 €---
1318 538 €10 554 €5 371 €7 984 €---
1418 909 €10 208 €5 025 €8 701 €---
1519 287 €9 849 €4 665 €9 439 €---
1619 673 €9 477 €4 293 €10 196 €---
1720 066 €9 091 €3 908 €10 975 €---
1820 468 €8 692 €3 509 €11 776 €---
1920 877 €8 279 €3 095 €12 599 €---
2021 295 €7 850 €2 667 €13 444 €---
2121 721 €7 406 €2 223 €14 314 €---
2222 155 €6 947 €1 764 €15 208 €---
2322 598 €6 471 €1 288 €16 127 €---
2423 050 €5 978 €794 €17 072 €---
2523 511 €5 467 €284 €18 044 €---
TOTAL468 196 €300 780 €126 402 €167 417 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 417 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 070 €-6 420 €+9 490 €
2+3 070 €0 €+3 070 €
3+3 070 €0 €+3 070 €
4+3 070 €0 €+3 070 €
5+3 070 €0 €+3 070 €
6+3 070 €0 €+3 070 €
7+3 070 €0 €+3 070 €
8+3 070 €0 €+3 070 €
9+3 070 €+930 €+2 140 €
10+3 070 €+1 783 €+1 287 €
11+3 070 €+1 982 €+1 088 €
12+3 070 €+2 186 €+884 €
13+3 070 €+2 395 €+675 €
14+3 070 €+2 610 €+460 €
15+3 070 €+2 832 €+238 €
16+3 070 €+3 059 €+11 €
17+3 070 €+3 293 €-223 €
18+3 070 €+3 533 €-463 €
19+3 070 €+3 780 €-710 €
20+3 070 €+4 033 €-963 €
21+3 070 €+4 294 €-1 224 €
22+3 070 €+4 562 €-1 492 €
23+3 070 €+4 838 €-1 768 €
24+3 070 €+5 122 €-2 052 €
25+3 070 €+5 413 €-2 343 €
Total+76 750 €+50 225 €+26 525 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 107 jours
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