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Détails du bien

VilleChâtre (36)
Surface85m²
Coût Total65 350€
Loyer Annuel7 097€
Rentabilité10.86%
Cashflow/mois+190€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison comprenant au rez-de- chaussée un salon, une cuisine, une salle de bain, et une chambre A l'étage deux chambres et un grenier aménageable. cette maison dispose également d'un grand garage et de plusieurs caves ainsi que une terrasse a l'avant de la maison

Cette annonce référence 327299 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier XAVIER SALOME (EI) immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX (36000) sous le numéro 52029292100019.

Prix du bien : 55 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 12/01/2023 Score DPE : 189 kWhEP/m²/an Score GES : 5 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 660.00 euros et 950.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Châtre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36400
Total : 65 350€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 5 950€
Valeur du bien : 60 950€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.52€ - 8.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7097€/an
Fourchette totale : 469€ - 745€/mois
Fourchette annuelle : 5632€ - 8943€/an
Rentabilité brute :10.86%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 13.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 011,24 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :85 955 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :-30 955€ (-36.0%)
Marge achat-revente :20 605€ (24.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :65 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :323,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :19,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 342,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :31 748,95€
Coût de l'assurance :5 718,13€
Taxe foncière : 709,73€/an
Soit par mois : 59,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 591,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 401,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :189,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état mais amélioration possible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en terre cuite
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 950 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 950€
    Isolation combles: 85 m² × 70€/m² = 5950€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 950€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 194 €/an
Base de calcul : Emprunt de 65 350 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 229 €/an
Calcul : 19 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 082 €
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -9 082 €
Résultat foncier Année 1 : -1 985 €(Déficit de 1 985 €)
Imputable sur revenu global : 1 985 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 132 €/an
Revenus locatifs : +7 097 €
Charges déductibles : -3 132 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 965 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 097 €9 084 €2 196 €-1 987 €1 987 €--
27 239 €3 076 €2 137 €4 163 €---
37 384 €3 016 €2 077 €4 368 €---
47 532 €2 953 €2 015 €4 579 €---
57 682 €2 889 €1 950 €4 794 €---
67 836 €2 822 €1 883 €5 014 €---
77 993 €2 753 €1 814 €5 240 €---
88 153 €2 681 €1 743 €5 471 €---
98 316 €2 607 €1 669 €5 708 €---
108 482 €2 531 €1 592 €5 951 €---
118 652 €2 452 €1 513 €6 200 €---
128 825 €2 370 €1 431 €6 455 €---
139 001 €2 285 €1 347 €6 716 €---
149 181 €2 198 €1 259 €6 984 €---
159 365 €2 107 €1 168 €7 258 €---
169 552 €2 013 €1 075 €7 539 €---
179 743 €1 916 €978 €7 827 €---
189 938 €1 816 €877 €8 122 €---
1910 137 €1 712 €773 €8 425 €---
2010 339 €1 604 €666 €8 735 €---
2110 546 €1 493 €555 €9 053 €---
2210 757 €1 378 €440 €9 379 €---
2310 972 €1 259 €321 €9 713 €---
2411 192 €1 136 €198 €10 055 €---
2511 416 €1 009 €71 €10 407 €---
TOTAL227 330 €61 160 €31 749 €166 169 €1 987 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 596 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 169 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490 €-596 €+2 086 €
2+1 490 €+1 249 €+241 €
3+1 490 €+1 311 €+179 €
4+1 490 €+1 374 €+116 €
5+1 490 €+1 438 €+52 €
6+1 490 €+1 504 €-14 €
7+1 490 €+1 572 €-82 €
8+1 490 €+1 641 €-151 €
9+1 490 €+1 712 €-222 €
10+1 490 €+1 785 €-295 €
11+1 490 €+1 860 €-370 €
12+1 490 €+1 936 €-446 €
13+1 490 €+2 015 €-525 €
14+1 490 €+2 095 €-605 €
15+1 490 €+2 177 €-687 €
16+1 490 €+2 262 €-772 €
17+1 490 €+2 348 €-858 €
18+1 490 €+2 437 €-947 €
19+1 490 €+2 527 €-1 037 €
20+1 490 €+2 621 €-1 131 €
21+1 490 €+2 716 €-1 226 €
22+1 490 €+2 814 €-1 324 €
23+1 490 €+2 914 €-1 424 €
24+1 490 €+3 017 €-1 527 €
25+1 490 €+3 122 €-1 632 €
Total+37 250 €+49 851 €+-12 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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